Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Sondernutzungsrecht; Gartenflächen; Beeteinfassungsmauern

Auch Sondernutzungsrechte an Gartenflächen geben einem Wohnungseigentümer nicht das Recht, eigenmächtig sichtbare kniehohe Beeteinfassungsmauern zu errichten, selbst wenn das Mauerwerk sich durch seine Gestaltung in den Gesamtcharakter der Wohnanlage einfügt.

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus vier Reihenhäusern und zwei freistehenden Häusern. Der Antragstellerin steht ein Reihenhaus zu, von dem sie auf das freistehende Haus der Antragsgegnerin sehen kann. Zu den Wohneinheiten gehören nach der Teilungserklärung vom 28. April 1978 Sondernutzungsrechte an den jeweils angrenzenden Gartenflächen. Die Antragsgegnerin hat im Bereich des ihr zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenteils zwei rechteckige Aufmauerungen (50 cm aus der Erde ragend und 55 cm in die Erde gehend) errichten lassen, in denen sie jeweils eine Eibenhecke gepflanzt hat. Eine Aufmauerung hat die Ausmaße von etwa 6 m Länge und 1,5 Breite, die andere an die Sondernutzungsfläche der Antragstellerin grenzende Aufmauerung hat die Ausmaße von etwa 12 m Länge und 1,50 m Breite. Die Errichtung erfolgte ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Antragstellerin verlangt von der Antragsgegnerin die Beseitigung der Aufmauerungen über und unter dem Erdboden. Mit Beschluß vom 19. November 1992 hat das Amtsgericht den Verpflichtungsantrag zurückgewiesen. Durch den angefochtenen Beschluß hat das Landgericht die Erstbeschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin führte dazu, daß die Antragsgegnerin die aus dem Erdboden ragenden sichtbaren Mauern zu beseitigen hat.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Insbesondere ist die Rechtsmittelbeschwer des § 45 Abs. 1 WEG erreicht. Das Rechtsmittel ist teilweise sachlich gerechtfertigt. Der angefochtene Beschluß ist nicht in allen Punkten rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).

Das Landgericht hat ausgeführt: Ein Beseitigungsanspruch der Antragstellerin gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG sei nicht gegeben. Zwar seien die von der Antragsgegnerin vorgenommenen pflanzentrogartigen Aufmauerungen als bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG zu beurteilen. Dazu gehöre jede über die ordnungsgemäße Instandhaltung bzw. Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums in Abweichung vom Aufteilungsplan bzw. vom Zustand bei Entstehung des Wohnungseigentums. Eine bauliche Veränderung bedürfte grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, was sich aus dem Regelungszusammenhang der §§ 21 Abs. 3 und 4, 22 Abs. 1 WEG ergebe. Bei den von der Antragsgegnerin veranlaßten pflanzentrogartigen Aufmauerungen handele es sich um derartige bauliche Veränderungen. Denn diese Vorrichtungen dienten weder der ordnungsgemäßen Instandhaltung noch der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums und seien insoweit nicht erforderlich.

Es habe aber dennoch nicht der Zustimmung der Antragstellerin zu den von der Antragsgegnerin vorgenommenen Installationen bedurft, weil ihr dadurch kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwachse (§§ 22 Abs. 1, 14 WEG). Maßgebend sei, ob dem Wohnungseigentümer durch die beanstandete Maßnahme in vermeidbarer Weise ein Nachteil erwächst (BGHZ 73, 136, 201). Unter einem Nachteil in diesem Sinne sei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen. Nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen gälten als ein solcher Nachteil; entscheidend sei, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen könne.

Aufgrund der Augenscheinseinnahme im Ortstermin vom 11. Mai 1993 sei die Kammer überzeugt, daß der Antragsteller eine derartige objektive Beeinträchtigung durch die von der Antragsgegnerin vorgenommenen Aufmauerungen nicht erwachse. Die von der Antragsgegnerin veranlaßten pflanzentrogartigen Aufmauerungen paßten sich unauffällig in die baulichen Gegebenheiten der Wohnungseigentumsanlage ein. Bei dem von der Antragsgegnerin verwendeten Klinkerstein handele es sich nach Art und Ausführung um das gleiche Baumaterial, welches bei dem Garagenbau der Wohnungseigentumsanlage sowie bei der Zuwegung zu den Pkw-Stellmöglichkeiten auf der Rückseite der zur Straßenfront gerichteten Gebäudekomplexe Verwendung gefunden habe. Dort befinde sich ebenfalls eine Eibenheckeneinfriedung aus dem Baumaterial und in vergleichbaren Ausmaßen, welche die Antragsgegnerin bei ihren Baumaßnahmen vorgenommen habe. Letztere paßten sich in das bisher prägende Bild der Gesamtanlage ein: Art und Ausmaß der Ausführung entsprächen der übrigen Ausgestaltung der Wohnungseigentumsanlage nach Farbe und Form derart, daß eine Beeinträchtigung von vornherein ausscheide.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nur teilweise stand. Ohne Rechtsirrtum sieht das Landgericht die beiden 1,15 m hohen etwa 1,50 m breiten und etwa 6 bzw. 12 m langen Mauerrechtecke , in denen die Eibenhecken gepflanzt sind, als eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG an, weil diese massiven Baumaßnahmen weder ursprünglich vorgesehen noch ausgeführt gewesen waren, keine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, zu dem die Sondernutzungsflächen gehören, darstellen und auch nicht etwa nach öffentlichrechtlichen Vorschriften erforderlich sind. Rechtsirrig ist aber in dem angefochtenen Beschluß die Notwendigkeit der Zustimmung der Antragstellerin zu diesen Aufmauerungen verneint worden.

Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu baulichen Veränderungen ist gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Nach § 14 Nr. 3 WEG hat die Antragstellerin Einwirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum nur insofern zu dulden, als sie auf einem nach Nr. 1 zulässigen Gebrauch beruhen. Gemäß § 14 Nr. 1 ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Rechtlich einwandfrei geht das Landgericht zwar davon aus, daß unter einem Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen ist, nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen als ein solcher Nachteil gelten und entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Auch wenn die Feststellung, ob eine beeinträchtigende oder nachteilige Veränderung im Sinne der §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG Sache der Tatsacheninstanzen ist (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 337), ist vom Rechtsbeschwerdegericht aber gleichwohl zu überprüfen, ob der Rechtsbegriff des Nachteils in diesem Sinne verkannt ist. Damit greift der Senat nicht in die Kompetenzen der Vorinstanzen zur Feststellung der Tatsachen ein. Er legt vielmehr gerade deren verfahrensfehlerfrei getroffene tatsächliche Feststellungen zugrunde, die hier jedoch zwingend eine andere rechtliche Bewertung ergeben.

Nach der auch vom Landgericht zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für die Zustimmungsbedürftigkeit maßgebend, ob ein anderer Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung in vermeidbarer Weise tatsächlich benachteiligt wird, wobei eine Beeinträchtigung auch in einer Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks der Anlage bestehen kann (BGHZ 73, 196 = NJW 1979, 317). Unter einem Nachteil in diesem Sinne ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen. Nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen gelten als ein solcher Nachteil; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGHZ 116, 392 = NJW 1992, 978). Von dem in § 22 Abs. 1 WEG verbürgten Bestandsschutz werden damit Fälle geringfügiger Beeinträchtigung ausgenommen, wobei an die Geringfügigkeit ein objektiver Maßstab anzulegen ist, es also nicht auf die bloß subjektive Empfindung eines sich gestört fühlenden Wohnungseigentümers ankommen soll. Der Standpunkt des widersprechenden Wohnungseigentümers, der sich auf eine nachteilige Beeinträchtigung durch die Veränderung des Gemeinschaftseigentums beruft, unterliegt gegebenenfalls einer wertenden Einschränkung nach der Verkehrsauffassung. Dagegen zielt der von der Rechtsprechung entwickelte Begriff der objektiv nachteiligen Beeinträchtigung nicht etwa darauf, daß generell alle baulichen Veränderungen erlaubt seien, die nicht als objektiv verunstaltend bezeichnet werden können. Dies vertrüge sich nicht mit dem gemäß § 22 Abs. 1 WEG gewährleisteten Bestandsschutz des Gemeinschaftseigentums. Unter dem Gesichtspunkt der Gleichberechtigung aller Miteigentümer würde dies auch zu dem untragbaren Ergebnis führen, daß jeder einzelne Miteigentümer jede bauliche Veränderung nach seinem Gutdünken weiter verbessern oder auch rückgängig machen dürfte, weil er den früheren Zustand für harmonischer erachtet.

In der Rechtsprechung wird für die Unzulässigkeit baulicher Veränderungen desto stärker nicht nur auf die Beeinträchtigung, sondern auf deren Nachteiligkeit abgestellt, je geringfügiger die Baumaßnahmen sind. Soweit es um massive gegenständliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums auch in kleinerem Umfange geht, tritt der Gesichtspunkt der Nachteiligkeit in den Hintergrund oder wird sogar als selbstverständlich angenommen. Das gilt etwa für die Umgestaltung einer Grünfläche in eine befestigte umfriedete Fläche zum Aufstellen von Müllbehältern (vgl. OLG Zweibrücken NJW-RR 1987, 1359), die Aufstellung eines Gartenhäuschens, auch auf einer Sondernutzungsfläche (vgl. OLG Frankfurt/Main OLGZ 1985, 50; BayObLG NJW-RR 1992, 975 = WM 1992, 331 = WE 1993, 255) und die Überdachung einer als Garten bestimmten Sondernutzungsfläche (vgl. BayObLG WE 1993, 279), aber auch für die Verlegung von Betonplatten auf Rasenflächen (vgl. OLG Hamburg OLGZ 19890, 309 = ZMR 1989, 466) und die Verlegung einer Wäschespinne nebst Betonfuß (vgl. BayObLG WM 1993, 295). Demgegenüber rückt die Erörterung, ob eine Beeinträchtigung durch bauliche Veränderungen sich auch nachteilig auswirkt, in den Vordergrund, wenn hauptsächlich das Aussehen und der Gesamteindruck der Wohnanlage betroffen oder aber wegen der Unauffälligkeit eben nicht berührt werden. Das gilt etwa bei der Vergrößerung zweier Dachgauben und Anbringung von Außenrolläden an den Dachgauben (vgl. BayObLG NJW-RR 1992, 158 = WE 1992, 291) oder die Anbringung von Solarzellen auf dem Dach (vgl. BayObLGZ 1982, 288 = WE 1993, 345). Hier ist besonders zu fragen, ob die Veränderung nicht nur von dem widersprechenden Wohnungseigentümer als subjektiv störend empfunden wird, sondern sich objektiv negativ auswirkt oder der Miteigentümer sonst in seinen Rechten beeinträchtigt wird. Sofern neben der Beeinträchtigung noch der Nachteil für den Miteigentümer erörtert wird, sollen also nicht etwa alle eigenmächtigen vorteilhaften baulichen Veränderungen zu-gelassen werden, sondern es sollen von der Beseitigungspflicht nur derartige Umbauten ausgenommen werden, die nach dem objektiven Maßstab der Verkehrsauffassung als geringfügig angesehen werden. In diesem Sinne hat der Senat in seinem nicht veröffentlichten (vom Landgericht zitierten) Beschluß vom 7. Oktober 1992 - 24 W 235/92 - entschieden, daß die nachträglich angebrachten schmiedeeisernen Schutzgitter vor Fenstern in ihrer konkreten Ausführung gerade keine Umgestaltung des bisher prägenden Bildes der Gesamtfassade darstellten, weil an anderen Stellen der Fassade bereits ähnliche Schutzgitter vorhanden waren. Maßgeblich war also die objektive Geringfügigkeit der baulichen Veränderung. Bei den vorliegend zu beurteilenden Umbaumaßnahmen kann eine derartige Geringfügigkeit, die nach der Verkehrsauffassung das Beseitigungsverlangen unzulässig macht, nicht angenommen werden. Die Antragsgegnerin hat ohne Zustimmung der Gemeinschaft ganz erhebliche Baumaßnahmen durchführen lassen. Sie hat auf Gartenflächen Mauerwerk in einer Länge von 35 bis 40 m errichtet, das durchgehend über dem Erdboden 55 cm hoch ist. Über die auch von dem Haus der Antragstellerin wahrnehmbare Veränderung des Gesamteindrucks der Wohnlage hinaus liegen massive gegenständliche Eingriffe in die Gemeinschaftsflächen vor. Mit der Begründung, daß die umfangreichen Baumaßnahmen sich in das bisher prägende Bild der Gesamtanlage unauffällig einpaßten, kann eine objektive und damit auch nachteilige

ch von dem Haus der Antragstellerin wahrnehmbare Veränderung des Gesamteindrucks der Wohnlage hinaus liegen massive gegenständliche Eingriffe in die Gemeinschaftsflächen vor. Mit der Begründung, daß die umfangreichen Baumaßnahmen sich in das bisher prägende Bild der Gesamtanlage unauffällig einpaßten, kann eine objektive und damit auch nachteilige Beeinträchtigung der Antragstellerin nicht verneint werden. Nach der Verkehrsauffassung kann die bauliche Veränderung keineswegs als geringfügig eingestuft werden. In diesem Falle würde nach den obigen Ausführungen selbst bei einer als eher vorteilhaft einzustufenden Umgestaltung der durch § 22 Abs. 1 WEG verbürgte Bestandsschutz vorgehen.

Das der Antragsgegnerin nach der Teilungserklärung eingeräumte Sondernutzungsrecht bezieht sich lediglich auf den ausschließlichen Gebrauch der ihr zugeteilten Flächen. Soweit es nicht um die ausschließliche Nutzung geht, sind diese Flächen Gemeinschaftseigentum und unterliegen der ordnungsgemäßen Verwaltung der Gemeinschaft. Derartige Gemeinschaftsflächen sind ebenso wie Gebäudeteile gegen wesentliche einseitige Eingriffe geschützt (vgl. Senat NJW-RR 1987, 1360). Die Antragstellerin ist auch alsbald mit ihrem Beseitigungsverlangen gegen die Antragsgegnerin hervorgetreten, so daß ihre Ansprüche nicht etwa wegen Verwirkung ausgeschlossen sind. Es bedarf hier keiner Entscheidung, ob die Anlage der Eibenhecken innerhalb des Mauerwerks auf der Sondernutzungsfläche der Antragsgegnerin zulässig ist oder nicht. Verfahrensgegenstand ist, wie der Senat in eigener Kompetenz zu entscheiden hat, seit der ersten Instanz lediglich die Beseitigung des Mauerwerks, nicht aber zugleich auch der Eibenhecken. Es bedarf deshalb keiner Prüfung, ob die Hecken auf dem Sondernutzungsrecht der Antragsgegnerin angelegt werden dürfen oder nicht.

Weil der entscheidungserhebliche Sachverhalt umfassend von dem Landgericht festgestellt worden und auch zwischen den Beteiligten unstreitig ist, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden. Soweit das von der Antragsgegnerin errichtete Mauerwerk sich aus dem Erdboden erhebt, ist die Antragstellerin nachteilig beeinträchtigt und nicht zur Duldung verpflichtet. Das Mauerwerk ist daher bis zum Erdboden abzutragen. In diesem Umfang hat der Senat eine Beseitigungspflicht der Antragsgegnerin ausgesprochen.

Anders verhält es sich dagegen mit den im Erdboden befindlichen und unsichtbar zu machenden Fundamenten auf der Sondernutzungsfläche der Antragsgegnerin. Der Antragsgegnerin ist die Wahl zu lassen, ob und inwieweit sie auch diese Fundamentmauern mit beseitigen läßt oder aber die Maueroberfläche durch Bedeckung mit Erdboden unsichtbar machen läßt. Eine Beeinträchtigung der Antragstellerin kann nach den obigen Ausführungen insoweit nicht angenommen werden. Die Antragstellerin hat auch nicht vorgetragen, daß sie außer durch das sichtbare Mauerwerk (und die damit erhöht liegende Eibenhecke) beeinträchtigt wird. Die Verantwortung für Fundamentreste im Erdreich hat allerdings allein die Antragsgegnerin (vgl. § 16 Abs. 3 WEG). Die Antragsgegnerin hat auch die Eibenhecken tiefer zu legen, ohne daß dies in diesem Verfahren gesondert auszusprechen ist.

Dadurch, daß die Antragsgegnerin die Fundamentmauern unsichtbar im Erdreich belassen darf, erübrigen sich auch Erörterungen darüber, ob die genügende Bewässerung der Hecken eine Abgrenzung im Erdreich erforderlich macht. Selbst wenn dies unter der Erdoberfläche erforderlich sein sollte, erwächst daraus nicht das Recht, Mauerwerk in Höhe von 50 cm über der Erdoberfläche zu errichten.

Angesichts des gegenseitigen Obsiegens und Unterliegens entspricht es billigem Ermessen, die Gerichtskosten aller drei Instanzen der Antragstellerin einerseits und der Antragsgegnerin andererseits je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 47 Abs. 1 WEG). Dagegen besteht keine Veranlassung, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Ein Wohnungseigentümer hatte in dem ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenteil 50 cm hohe Einfassungsmauern errichten lassen, was den anderen Miteigentümern nicht gefiel. Nun sind zwar grundsätzlich bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft möglich, es sei denn, eine Beeinträchtigung ihrer Rechte scheidet aus. Das Landgericht Berlin hatte aufgrund eines Ortstermins eine solche Beeinträchtigung für die "pflanzentrogartigen Aufmauerungen" verneint.

Das sah das Kammergericht in seinem Beschluß vom 10. Januar 1994 anders. Grundsätzlich genieße das Gemeinschaftseigentum Bestandsschutz, so daß jede bauliche Änderung im Zweifel eine Beeinträchtigung darstelle. Auch wenn der betroffene Miteigentümer hier ein Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche habe, berechtigte ihn dies nur zur Nutzung, nicht aber zu einer baulichen Veränderung.