Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Veräusserung; Verwalterzustimmung; Informationspflicht; Geschäftswert

1. Verlangt ein Wohnungseigentümer vom Verwalter die in der Teilungserklärung verlangte Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum, so hat er dem Verwalter jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu geben.

2. Der Geschäftswert für gerichtliche Streitigkeiten über die Erteilung der Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum ist mit 10 bis 20 % des Verkaufspreises anzunehmen.

Der Antragsteller forderte den Antragsgegner auf, als damaliger Ver-walter der Wohnanlage die in der Teilungserklärung für den Fall der Veräußerung des Wohnungseigentums für erforderlich erklärte Zustimmung zur Veräußerung zu erteilen. Der Antragsgegner machte die Erteilung der Zustimmung davon abhängig, daß der Erwerber, ein Schüler, für ein Jahr Wohngeld vorauszahle und erkläre, auch über ein Jahr hinaus zur regelmäßigen Begleichung der Wohngeldverpflichtung wirtschaftlich in der Lage zu sein. Ferner müsse zunächst die Sondervergütung für die Verwalterzustimmung gezahlt werden. Mit Schreiben vom 30. August 1988 erklärte der Antragsteller, daß er nicht bereit sei, die Vorbedingungen zu erfüllen, und leitete das gerichtliche Verfahren ein.

Nachdem dann die jetzige Verwalterin die Zustimmung erklärt hat, hat der Antragsteller das Verfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, daß das Landgericht dem Antragsgegner jedenfalls die Gerichtskosten des Erstbeschwerdeverfahrens auferlegt hat, weil zumindest in zweiter Instanz nach Bekanntwerden der Vermögensverhältnisse des Wohnungserwerbers kein wichtiger Grund gemäß § 12 Abs. 2 WEG mehr vorhanden war, die Verwalterzustimmung zu versagen.

Die Rechtsbeschwerde des Antragsgegners bleibt ebenfalls erfolglos. Ohne Rechtsirrtum hat der angefochtene Beschluß die Erstattung außergerichtlicher Kosten für die erste und zweite Instanz versagt. Die Anordnung der Kostenerstattung ist nach § 47 Satz 2 WEG die Ausnahme. Das Landgericht hat die Grenzen des billigen Ermessens nicht überschritten. Die Grundsätze des billigen Ermessens gebieten nämlich nicht, eine Kostenerstattung anzuordnen.

Zwar hat der angefochtene Beschluß grundsätzlich rechtsfehlerfrei ausgeführt, daß der Antragsgegner seine Zustimmung als Verwalter entgegen seinem Schreiben vom 23. August 1988 nicht davon abhängig machen durfte, daß der Erwerber für eine längere Zeit das Wohngeld vorauszahlte sowie die Sondervergütung für die Verwalterzustimmung leistete. Jedoch ging aus dem genannten Schreiben hervor, daß der Verwalter über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Erwerbers aufgeklärt werden wollte. Jedenfalls diese Vorbedingung wurde zu Recht gemacht. Im Rahmen des Zustimmungsverfahrens nach § 12 WEG ist der Veräußerer verpflichtet, dem Verwalter jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu geben oder diesen zu einer "Selbstauskunft" zu veranlassen (vgl. BayObLG DWE 1983, 26; Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 12 Rdn. 5 a). Dieser Verpflichtung ist der Antragsteller weder vor Einleitung des gerichtlichen Verfahrens noch während der ersten Instanz genügend nachgekommen. Mit Schreiben vom 30. August 1988 hat er vielmehr zu erkennen gegeben, daß er zu keiner Mitwirkung bei den Ermittlungen über den Erwerber bereit sei. Schon im Hinblick auf diese Umstände kann es nicht etwa aus Rechtsgründen geboten sein, hier im Rahmen von § 47 Satz 2 WEG die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens sind nach billigem Ermessen dem weitaus stärker unterlegenen Antragsteller aufzuerlegen (§ 47 Satz 1 WEG). Es besteht auch für diese Instanz keine Veranlassung, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Der Geschäftswert für die erste und zweite Instanz, als Verfahrensgegenstand noch die Verwalterzustimmung war, ist von 25.400 DM auf 5.080 DM herabzusetzen. Der Geschäftswert für gerichtliche Streitigkeiten über die Erteilung der Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum ist nicht mit dem vollen Wert des Wohnungseigentums, sondern lediglich mit 10 bis 20 % des Verkaufspreises anzunehmen. Der entgegenstehenden Rechtsprechung (vgl. Nachweise bei Palandt-Bassenge, BGB 48. Aufl., WEG § 48 Anm. 3 c) vermag der Senat nicht zu folgen. Es kann dahinstehen, ob für die Beurkundungstätigkeiten des Notars im Hinblick auf § 39 Abs. 1 Satz 1 KostO die Ausrichtung nach dem Wert des zugrundeliegenden Rechtsverhältnisses zwingend geboten ist. Für Gerichtsverfahren ist die Bemessung nach dem frei zu schätzenden Interesse der Beteiligten vorzunehmen: Das ergibt sich aus § 48 Abs. 2 WEG, der dem § 30 KostO ähnelt, wo von freiem Ermessen gesprochen wird. Soweit es um die Verwalterzustimmung zur Veräußerung geht, ist zu bedenken, daß die Veräußerung nicht mit der Verweigerung der Zustimmung "steht und fällt". Zum einen ist bei einer nicht endgültig verweigerten Zustimmung zu berücksichtigen, daß es bei der gerichtlichen Überprüfung auch um die Erbringung und Kontrolle nachzureichender Nachweise geht. Zum anderen kann der Wohnungseigentümer regelmäßig auch eine andere Veräußerung vornehmen, bei der ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung nicht besteht, so daß die Verweigerung des Verwalters kein absolutes Veräußerungshindernis darstellt.

Zudem ist aus übergeordneten verfassungsrechtlichen Erwägungen eine Herabsetzung des Geschäftswertes geboten. Zu einem effektiven gerichtlichen Schutz gehört auch, daß ein gerichtliches Verfahren zu Kosten gewährleistet ist, die nicht außer Verhältnis zum Verfahrensanlaß stehen. Wie der Senat (ZMR 1988, 73 = NJW-RR 1988, 14 = MDR 1988, 56 = WE 1987, 198 = WM 1988, 103) im einzelnen ausgeführt hat, erfordert der verfassungsrechtlich verbürgte Grundsatz des gleichen Zuganges zu den Gerichten bei der Festsetzung des Geschäftswertes, daß ein angemessenes Verhältnis des Kostenrisikos zu dem verfolgten wirtschaftlichen Eigeninteresse des Antragstellers beachtet wird. Würde für die Verwalterzustimmung der Geschäftswert generell auf den Zeitwert der Wohnung abgestellt werden, müßte regelmäßig von Werten zwischen einigen Zehntausend DM und mehreren Einhunderttausend DM ausgegangen werden. Das würde zumal bei den außergerichtlichen Kosten (Rechtsanwaltskosten) zu untragbaren Aufwendungen führen, die in keinem Verhältnis zu der eigentlichen Bedeutung der Verwalterzustimmung stehen. Weder der Veräußerer noch der Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft könnten sich unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten auf ein durch Anwälte geführtes gerichtliches Verfahren über mehrere Instanzen einlassen. Der Senat hält es deshalb für geboten, daß der Geschäftswert für derartige Zustimmungsverfahren auf 10 bis 20 % des Kaufpreises festgesetzt werden. Der verhältnismäßig geringe Wert der hier verkauften Wohnung (25.400 DM) rechtfertigt kein Abgehen von den dargelegten Grundsätzen, veranlaßt den Senat jedoch, die vorgesehene Obergrenze von 20 % anzunehmen. Bei erheblich höherem Wert des verkauften Wohnungseigentums mag bis auf 10 % des Kaufpreises zurückgegangen werden.