Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Sicherung der Grundstücksgrenze; Schneefangzaun; bauliche Veränderung; Gefährdung von Kindern

1. Ein Verwalter, der zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer ermächtigt ist, kann bei einer Maßnahme eines Wohnungseigentümers, die eine bauliche Veränderung darstellt oder den Mitgebrauch der übrigen Wohnungseigentümer ausschließt (hier Errichtung eines Schneefangzauns auf der Gemeinschaftsfläche), namens aller Wohnungseigentümer einen Beseitigungsanspruch nur dann gerichtlich geltend machen, wenn ein Eigentümerbeschluß vorliegt, der die Beseitigung verlangt.

2. Der Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung kann dahin gehen, daß von den Wohnungseigentümern zu dem an der Grundstücksgrenze auf dem Nachbargrundstück verlaufenden Bach ein Zaun errichtet wird, der kleine Kinder daran hindert, ohne weiteres darunter durchzukriechen oder darüberzusteigen. Bei einer Zufahrtstraße zu der Wohnanlage besteht jedenfalls dann kein Anspruch auf Errichtung eines Zauns, wenn die von der Straße für Kinder ausgehenden Gefahren nicht das Maß an Gefahren übersteigen, denen Kinder unvermeidbar durch Teilnahme am Straßenverkehr ausgesetzt sind.

Die Antragsteller und die Antragsgegnerin sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. An der Grenze des Grundstücks zu einem Bach auf dem Nachbargrundstück ist ein Zaun errichtet, der aus zwei waagerecht und übereinander angebrachten Holzbrettern besteht. Die Wohnungseigentümer beschlossen am 17.7.1998 300 DM auszugeben, damit von der Antragsgegnerin ein weiteres Brett unten an dem Zaun angebracht und ein zusätzlicher Zaun links und rechts des Hauses errichtet werden kann.

Die Antragsgegnerin hat zwei Kinder im Alter von etwa einem und sechs Jahren. Sie stellte statt der Ergänzung des bestehenden Zauns auf der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden, vor ihrer im Erdgeschoß liegenden Wohnung befindlichen Rasenfläche einen Schneefangzaun auf, der ihre Kinder daran hindern soll, zu dem Bach zu gelangen. Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, den Schneefangzaun zu beseitigen sowie die eingefriedete Fläche zu räumen und an die Antragsteller herauszugeben, ferner festzustellen, daß die Antragsgegnerin verpflichtet ist, die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu tragen; außerdem haben sie beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, es künftig zu unterlassen, Einfriedungen von Gemeinschaftsflächen vorzunehmen, und ihr für jeden Fall der Zuwiderhandlung Ordnungsmittel anzudrohen.

Die Antragsgegnerin hat ihrerseits beantragt, festzustellen, daß die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, einen kindersicheren Gartenzaun, insbesondere am Bach entlang, aber auch zu der Zufahrtstraße zu erstellen, und festzustellen, daß der Verwalter verpflichtet ist, alle erforderlichen Maßnahmen zu treffen, damit von dem Verkäufer der Wohnungen hinsichtlich des unzureichenden Zauns ein der Baubeschreibung entsprechender Zustand herbeigeführt wird; ferner hat die Antragsgegnerin beantragt, den Verwalter zu verpflichten, alle erforderlichen Maßnahmen zur Errichtung des kindersicheren Zauns durch den Verkäufer zu treffen.

Das Amtsgericht hat dem Antrag der Antragsteller stattgegeben. Die Anträge der Antragsgegnerin hat es abgewiesen. Dagegen hat die Antragsgegnerin sofortige Beschwerde eingelegt und beantragt, die Antragsteller zu verpflichten, einen kindersicheren Zaun entlang dem Bach und der Zufahrtstraße zu erstellen, ferner gegen den Verkäufer der Wohnungen hinsichtlich des Zauns die Herstellung eines der Baubeschreibung entsprechenden Zustands durchzusetzen. Die Antragsteller haben ihre Anträge mit Ausnahme des Antrags, die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu erstatten, aufrechterhalten. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde, die teilweise Erfolg hatte.

a) Es kann dahinstehen, ob die Voraussetzungen eines Beseitigungsanspruchs in bezug auf den Schneefangzaun gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG gegeben sind, weil es sich um eine bauliche Veränderung handelt (§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG) oder weil dadurch der Mitgebrauch der übrigen Wohnungseigentümer ausgeschlossen wird (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG). Beseitigung könnte dann jeder einzelne Wohnungseigentümer als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG). Wenn den Beseitigungsanspruch allerdings, wie hier, die Gesamtheit der Wohnungseigentümer geltend macht, setzt dies eine entsprechende Willensbildung in Form eines Mehrheitsbeschlusses voraus. Nur durch einen solchen Beschluß werden, wenn der Beschluß nicht für ungültig erklärt wird, auch diejenigen Wohnungseigentümer gebunden, die den Anspruch nicht geltend machen wollen (vgl. § 10 Abs. 4 WEG). Die Antragsgegnerin trägt vor, daß ein Wohnungseigentümer gegen den Schneefangzaun keine Einwendungen habe. In dessen Namen kann damit der Beseitigungsanspruch ohne einen Eigentümerbeschluß nicht geltend gemacht werden.

Die allgemeine Ermächtigung des Verwalters im Eigentümerbeschluß vom 16.1.1999, die Wohnungseigentümer gerichtlich zu vertreten (vgl. § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG), ersetzt diesen Eigentümerbeschluß nicht. Sie kann erst im Anschluß an einen solchen Beschluß Rechtswirkungen entfalten. Die Antragsteller haben in ihrer Antragschrift auf § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG verwiesen. Danach ist der Verwalter ermächtigt, in dringenden Fällen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Die Voraussetzungen dieser Bestimmung liegen hier ersichtlich nicht vor. Voraussetzung wäre, daß durch die Maßnahme eine dem gemeinschaftlichen Eigentum drohende Gefahr abgewendet werden soll. Eine Gefahr für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stellt das Aufstellen des Schneefangzauns aber nicht dar.

Die Antragsgegnerin hat in allen Rechtszügen geltend gemacht, daß der Verwalter nicht berechtigt sei, namens aller Wohnungseigentümer den Beseitigungsanspruch geltend zu machen. Weder das Amtsgericht noch das Landgericht haben sich damit auseinandergesetzt. Die Beschlüsse des Amtsgerichts und des Landgerichts können deshalb insoweit keinen Bestand haben, als die Antragsgegnerin zur Beseitigung des Schneefangzauns verpflichtet wurde. Entsprechendes gilt für den geltend gemachten vorbeugenden Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB.

b) Die Gegenanträge der Antragsgegnerin sind zum Teil begründet.

Jeder Wohnungseigentümer kann eine ordnungsmäßige, den gesetzlichen Vorschriften, den Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG). Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung in diesem Sinn gehört insbesondere auch, das gemeinschaftliche Eigentum in einen verkehrssicheren Zustand zu versetzen und in einem solchen Zustand zu erhalten, so daß bei seiner bestimmungsgemäßen Benutzung Wohnungseigentümern und Dritten keine Gefahren drohen (vgl. Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. § 21 Rn. 108).

(1) Das Verlangen der Antragsgegnerin auf Errichtung eines kindersicheren Zauns ist als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung gerechtfertigt, soweit es um die Abgrenzung des Grundstücks zu dem Bach geht. Der an der Grenze des gemeinschaftlichen Grundstücks verlaufende Bach mit seinem steil abfallenden Ufer stellt eine Gefährdung insbesondere von Kindern dar. Dieser Gefahr wird durch den vorhandenen Zaun nicht ausreichend begegnet. Dieser ist nicht geeignet, kleinere Kinder daran zu hindern, darunter durchzukriechen. Durch seine Ausführung lädt er geradezu ein, von etwas größeren Kindern überstiegen zu werden. Die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen daher weitergehende Schutzmaßnahmen. Nicht ausreichend ist es, die Eltern auf ihre Aufsichtspflicht gegenüber ihren Kindern zu verweisen. Das Landgericht hat dies verkannt; seine Entscheidung beruht auf diesem Rechtsfehler. Seine und die vom Landgericht bestätigte inhaltsgleiche Entscheidung des Amtsgerichts können daher insoweit keinen Bestand haben.

(2) Eine Aufhebung und Zurückverweisung der Sache ist nicht erforderlich, weil der Senat anhand der vorliegenden Unterlagen selbst eine abschließende Entscheidung treffen kann. An Anträge im Sinn des § 43 Abs. 1 WEG sind grundsätzlich weniger strenge Anforderungen zu stellen als an Anträge im Zivilprozeß. Anträge sind in Wohnungseigentumssachen in weitem Umfang auslegungsfähig (BayOb-LG ZMR 1990, 65 f.; 1999, 846 f.). Es ist der Wille des Antragstellers zu erkunden und im übrigen ohne strenge Bindung an den erklärten Antrag in Ausübung pflichtgemäßen Ermessens durch das Gericht eine sachgerechte Entscheidung zu treffen (BayObLG ZMR 1990, 65 f.). Im Hinblick darauf verlieren die Einwendungen der Antragsteller gegen die Bestimmtheit der von der Antragsgegnerin gestellten Anträge an Bedeutung.

Der Senat hält es als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung für geboten, den vorhandenen Zaun zu ergänzen oder zu ersetzen, so daß kleinere Kinder nicht ohne weiteres darunter durchkriechen oder darübersteigen können. Welche Maßnahme die Wohnungseigentümer ergreifen wollen, um dieses Ziel zu erreichen, ist grundsätzlich ihrer Entscheidung überlassen. In Betracht kommt z. B., vor dem vorhandenen Zaun einen Maschendrahtzaun zu errichten oder den vorhandenen Zaun durch einen Zaun aus senkrecht stehenden Staketen, die bis zum Boden reichen, zu ersetzen. Solche Maßnahmen sind bei Abwägung der damit verbundenen wirtschaftlichen Belastung der Wohnungseigentümer und der drohenden Gefahr, die dadurch beseitigt werden soll, zumutbar.

(3) Eine entsprechende Abzäunung gegenüber der Zufahrtstraße ist dagegen unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsmäßigen Verwaltung nicht geboten. Die von der Zufahrtstraße ausgehende Gefahr für Kinder übersteigt im Gegensatz zu den Gefahren, die von dem an der Grundstücksgrenze verlaufenden Bach ausgehen, nicht das Maß an Gefahren, denen Kinder unvermeidlich im täglichen Leben ausgesetzt sind, z. B. durch die Teilnahme am Straßenverkehr. Nach dem Sachvortrag der Antragsgegnerin stellt die Zufahrtstraße jedenfalls keine besondere Gefahrenquelle dar, wie dies z. B. bei einer stark befahrenen Durchgangsstraße der Fall sein könnte.

(4) Schließlich kann auch den Anträgen der Antragsgegnerin nicht stattgegeben werden, soweit diese dahingehen, gegenüber dem Verkäufer der Wohnungen (Bauträger) die Herstellung eines entsprechenden Zauns durchzusetzen. Es braucht nicht entschieden zu werden, ob es sich bei dem vorhandenen Zaun um einen in der Baubeschreibung vorgesehenen "ortsüblichen Zaun" handelt. Denn ein Anspruch der Antragsgegnerin gegen die übrigen Wohnungseigentümer, daß diese gegen den Verkäufer (Bauträger) vorgehen, besteht nicht. Vielmehr kann die Antragsgegnerin von den Wohnungseigentümern die Herstellung eines zur Abwendung der von dem Bach ausgehenden Gefahr geeigneten Zaunes verlangen. Ob die Wohnungseigentümer sodann gegen den Verkäufer der Wohnungen (Bauträger) vorgehen, liegt grundsätzlich in deren Ermessen. Entscheidend ist dabei, daß die Antragsgegnerin selbst aus dem von ihr mit dem Verkäufer (Bauträger) geschlossenen Vertrag sich ergebende Ansprüche geltend machen kann und dies auch bereits in die Wege geleitet hat.

Eine Wohnungseigentumsanlage grenzte an einen Mühlbach. Die besorgte Mutter zweier kleiner Kinder in einer Erdgeschoßwohnung ließ sich von der Eigentümergemeinschaft 300 DM geben, um eine Abgrenzung zu schaffen, errichtete dann aber einen Schneefangzaun zur Sicherung ihrer Kinder. Anderen Wohnungseigentümern gefiel die Grenzanlage nicht. Sie verlangten deren Beseitigung. Nunmehr verlangte die Mutter von der Gemeinschaft einen kindersicheren Gartenzaun nicht nur am Bach, sondern auch an einer Zufahrtsstraße.

Das BayObLG gab in seinem Beschluß vom 17. Februar 2000 der energischen Mutter teilweise recht. Der Beseitigungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer scheiterte schon daran, daß der Verwalter aufgrund seiner allgemeinen Klageermächtigung den spezifischen Beseitigungsanspruch nicht ohne besonderen Eigentümerbeschluß geltend machen durfte.