Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Kostenvereinbarung; Haftungsreglung; Wasserschaden

Ist durch Vereinbarung vorgesehen, daß ein Wohnungseigentümer berechtigt ist, Baumaßnahmen im Dachgeschoß zur Bildung von Wohneinheiten "auf seine Kosten und Gefahr" durchzuführen, so haftet er für Wasserschäden im Zuge des Ausbaus auch ohne Verschulden.

Der Antragsgegner ist Eigentümer der vorhanden gewesenen Wohneinheiten Nr. 1 und 2 sowie der von ihm ausgebauten Wohneinheiten Nr. 42, 43 und 44 im Dachgeschoß. In der notariellen Teilungserklärung vom 5. Juni 1984 heißt es unter II. 6) u. a., daß der Eigentümer der Wohneinheit Nr. 1 berechtigt sei, entsprechend der bauaufsichtlichen Genehmigung die Dachgeschoßräume zu einem oder mehreren gesonderten Wohnungseigentumsrechten umzuwandeln und in diesem Zusammenhang sämtliche erforderlichen und genehmigten baulichen Maßnahmen zur Bildung der Wohneinheiten auf seine Kosten und Gefahr durchzuführen. Im Zuge der im August 1987 begonnenen Bauarbeiten ließ der Antragsgegner das gesamte Dach aufnehmen, abtragen und die Dachkonstruktion ändern. Währenddessen war die oberste Geschoßdecke des Hauses provisorisch mit einer Bitumenschweißbahn abgedichtet und von Aufkantungen als Wasserbarriere umrandet. Im September 1987 kam es zu wolkenbruchartigen Regenfällen. Dabei kam es zu Wasserschäden in der unter dem Dachgeschoß gelegenen Wohnung des Antragstellers. Dieser nimmt den Antragsgegner auf Schadensersatz in Anspruch. Mit der Rechtsbeschwerde beruft der Antragsgegner sich darauf, daß weitere Schutzmaßnahmen für ihn unzumutbar gewesen seien und er mit einer sintflutartigen Niederschlagsmenge nicht habe rechnen müssen.

Auf die Möglichkeiten weiterer Schutzmaßnahmen während des Dachumbaus sowie die Kosten derartiger Schutzmaßnahmen kommt es indessen aus Rechtsgründen für die Schadensersatzpflicht des Antragsgegners nicht an, weil dieser unabhängig von einem eigenen oder fremden Verschulden für die in der Wohnung des Antragstellers entstandenen, der Höhe nach unstrittigen Schäden haftet. Nach der Teilungserklärung, die der Senat als Grundbuchinhalt eigenständig auszulegen hat, erfolgte der von dem Antragsgegner vorgenommene Dachausbau "auf seine Kosten und Gefahr". Damit ist im Verhältnis aller Wohnungseigentümer untereinander festgelegt, daß jegliche Zufallsschäden im Zuge des Dachausbaus zu Lasten des Antragsgegners gehen. Dabei ist von untergeordneter Bedeutung, ob diese Schadensersatzpflichten zu den Kosten oder zu der Gefahr gezählt werden, da der Antragsgegner beides zu tragen hat. Der Antragsgegner hat sich ermächtigen lassen, eigenverantwortlich den Dachausbau durchführen zu lassen und neue Wohneinheiten zu schaffen. Kraft dieser Ermächtigung durfte er vorübergehend in das gemeinschaftliche Eigentum eingreifen. Er hatte sowohl dafür zu sorgen, daß das Gemeinschaftseigentum wieder instand gesetzt wird, als auch, daß in der Zwischenzeit keine Folgeschäden bei den anderen Wohnungseigentümern eintreten. Bei einer Dachöffnung über einem bewohnten Gebäude ist dem Bauherrn jede Maßnahme zumutbar, die Schäden für Dritte sicher ausschließt. Wer aus wirtschaftlichen Gründen eine geringere Sicherheitsstufe beim Ausbau wählt, hat das damit erhöhte Schadensrisiko zu tragen bzw. rechtzeitig Versicherungsschutz zu gewährleisten. Wer sich die Genehmigung zu einem gefahrgeneigten Tun geben läßt und damit Duldungspflichten schafft, ist auch sonst regelmäßig gehalten, für die etwa eintretenden Schäden verschuldensunabhängig einzustehen. Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob die Schadensersatzverpflichtung des Antragsgegners auch aus einer analogen Anwendung der §§ 14 Nr. 4, 21 Abs. 6 WEG, die bei bestimmten Duldungspflichten eine verschuldungsunabhängige Haftung vorsehen, oder etwa aus einem allgemeinen privatrechtlichen Aufopferungsanspruch (vgl. etwa BGH NJW 1990, 3195) herzuleiten ist.