Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentümerversammlung; Verwalterteilnahme; suspendierter Verwalter

1. Ein zwar gewählter, aber durch gerichtliche Einstweilige Anordnung vom Verwalteramt suspendierter Verwalter ist in der Eigentümerversammlung ein unbeteiligter Dritter, der nicht - kraft Amts - an ihr teilnehmen darf.

2. Ein zwar gewählter, aber durch gerichtliche Einstweilige Anordnung vom Verwalteramt suspendierter Verwalter ist nicht befugt, irgendwelche Rechte eines Verwalters auszuüben.

(Im Anschluß an Senat, Beschluß vom 6. Februar 1989 - 24 W 5451/88 -)

3. Im Wohnungseigentumsverfahren kann der Verwalter auch im Falle früherer Pflichtverletzungen nicht verpflichtet werden, künftige Eigentümerversammlungen entsprechend der Gesetzeslage durchzuführen. (Leitsätze der Redaktion)

Am 23. Oktober, 10. und 17. November 1986 haben in der Anlage Wohnungseigentümerversammlungen stattgefunden. Der durch Einstweilige Anordnung des Landgerichts eingesetzte Verwalter A. hat sic h geweigert, über den Vorsitz in den Versammlungen abstimmen zu lassen. Es ist in den Versammlungen außerdem darum gestritten worden, ob die B-GmbH als gewählte aber durch die Einstweilige Anordnung des Landgerichts suspendierte Verwalterin an den Versammlungen teilnehmen darf. Sie war in der Wohnungseigentümerversammlung vom 23. Oktober 1986 zwar zur Verwalterin gewählt worden. Das Landgericht hatte durch die Einstweilige Anordnung aber den Verwalter A. eingesetzt und damit die Tätigkeit der B-GmbH suspendiert. Außerdem sind in den Versammlungen Stimmen solcher Wohnungseigentümer, die Wohngeldrückstände hatten, nicht gewertet worden.

I. Die Rechtsbeschwerde der Antragstellerin zu 1.:

Diese Rechtsbeschwerde ist unbegründet.

Die Antragstellerin zu 1. verfolgt mit ihrer Rechtsbeschwerde ihren zum Anwesenheitsrecht eines Vertreters der B-GmbH in der ersten Instanz zu Nr. 2 gestellten Haupt- und Hilfsantrag weiter. Sie meint, dem Vertreter der B-GmbH stehe auch ohne Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung ein Recht zur Anwesenheit zu, zumindest müsse ein solcher Vertreter aber durch einen Mehrheitsbeschluß zugelassen werden können. ...

3. Der von der Antragstellerin zu 1. mit der Rechtsbeschwerde weiterverfolgte Haupt- und Hilfsantrag zum Anwesenheitsrecht eines Vertreters der B-GmbH in der Wohnungseigentümerversammlung ist - entgegen der von den Vorinstanzen vertretenen Ansicht - unzulässig. Zwar ist nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG jeder Wohnungseigentümer formell befugt, einen Sachantrag zu stellen. Ein Feststellungsantrag ist aber nach allgemeinen Grundsätzen unzulässig, wenn ihm das Feststellungsinteresse fehlt. Ein solcher Fall liegt hier vor. Die Antragstellerin zu 1. beantragt nämlich nicht, das Bestehen eines Rechtsverhältnisses festzustellen, sondern sie erstrebt lediglich die Entscheidung einer abstrakten Rechtsfrage. Denn sie kann als Wohnungseigentümerin in ihren Rechten nicht verletzt sein, wenn einem unbeteiligten Zuhörer der Zutritt zur Versammlung verweigert wird. Die B-GmbH ist hier aber entgegen der von der Antragstellerin zu 1. vertretenen Ansicht ein solcher Dritter. Denn als zwar gewählte, durch gerichtliche Einstweilige Anordnung aber suspendierte Verwalterin ist sie nicht befugt, irgendwelche Rechte eines Verwalters auszuüben (vgl. Senatsbeschluß vom 6.2.1989 - 24 W 5451/88 -).

Zur möglichen Rechtsbeeinträchtigung kann etwas anderes nur dann gelten, wenn der Wohnungseigentümer selbst ein eigenes sachliches Interesse daran hat, daß ein Dritter, zum Beispiel ein Rechtsanwalt, zu seiner Beratung als Zuhörer zugelassen wird (OLG Hamm DWE 1986, 31 [Ls]; Weitnauer, WEG 7. Aufl., § 23 Rdnr. 3). Dieser Fall liegt hier aber nicht vor. Denn die Vorinstanzen haben keine Tatsachen festgestellt, die ein eigenes Interesse der Antragstellerin zu 1. daran begründen könnten, daß die B-GmbH zu den Wohnungseigentümerversammlungen entweder ohne oder mit einem Wohnungseigentümerbeschluß zugelassen wird. Auch die Akten ergeben keine Anhaltspunkte dafür; sie enthalten vielmehr den Vortrag einer Wohnungseigentümerin, der E-GmbH, der darauf hindeutet, daß die Antragstellerin zu 1. der B-GmbH den Zutritt zur Wohnungseigentümerversammlung verschaffen will, um deren Interesse an einer Verwaltervergütung zu wahren.

II. Die Rechtsbeschwerde der Antragstellerin zu 2.:

Diese Rechtsbeschwerde ist begründet. 1. Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist die Entscheidung des Landgerichts hier nur noch insoweit, als sie den Verwalter A. und die übrigen Wohnungseigentümer in Nr. I und Nr. II des Tenors der amtsgerichtlichen Entscheidung auf Antrag der Antragstellerin zu 1. verpflichtet hat, über den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung abstimmen zu lassen und abgegebene Stimmen der Wohnungseigentümer ohne Rücksicht auf Wohngeldrückstände zu berücksichtigen. Die Antragstellerin zu 2. hat nämlich ihre schon von dem Amtsgericht zurückgewiesenen erstinstanzlichen Verbots- und Verpflichtungsanträge weder im Erst- noch Rechtsbeschwerdeverfahren weiterverfolgt; denn sie hat lediglich beantragt, die Entscheidung des Amtsgerichts aufzuheben, nicht aber ihre Verbots- und Verpflichtungsanträge wiederholt.

2. Die Entscheidung der Vorinstanzen ist aber nicht frei von Rechtsfehlern. Denn sie haben verkannt, daß aus den oben zu I 3 dargelegten Gründen auch hier Feststellungsanträge der Antragstellerin zu 1. vorlagen, denen ebenfalls das Feststellungsinteresse fehlt. Auch hier begehrt die Antragstellerin zu 1. nämlich lediglich die Entscheidung von Rechtsfragen. Der Verwalter A. amtiert nicht mehr. Denn durch die Einstweilige Anordnung des Amtsgerichts Wedding vom 13. Februar 1989 - 70 II 17/89 (WEG) - ist die E. B-GmbH zur Verwalterin bestellt worden. Spätestens hierdurch ist die Tätigkeit des Verwalters A. beendet worden. Dem gegen ihn gerichteten Feststellungsantrag ist daher nachträglich das Feststellungsinteresse entfallen und der Antrag damit unzulässig geworden.

Im übrigen fehlt das Feststellungsinteresse auch deshalb, weil die Antragstellerin zu 1. mit dem Mittel des Feststellungsantrages lediglich eine abstrakte Handlungsanweisung an die Wohnungseigentümer begehrt, sofern einer von ihnen jemals den Vorsitz in der Versammlung führen sollte. Zur Klärung solcher abstrakten Rechtsfrage ist das Gericht aber nicht berufen. Die Antragstellerin zu 1. kann ggf. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft anfechten, sofern das Verfahren in der Versammlung rechtswidrig ist und die Wohnungseigentümerbeschlüsse darauf beruhen. Im übrigen hat der Senat mit seinem Beschluß vom 15.6.1988 - 24 W 1889/88 (DWE 1989, 24 = WE 1988, 167 = WM 1988, 329) bereits entschieden, daß der Ausschluß eines Wohnungseigentümers von der Teilnahme an der Mitbestimmung in der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die in § 25 Abs. 5 WEG genannten Ausnahmefälle beschränkt ist.