Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Teilungserklärung; Objektstimmrecht

Auch bei wirtschaftlichem Ungleichgewicht der Stimmrechte und Gefahr der Majorisierung besteht kein Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Änderung des in der Teilungserklärung festgelegten Objektstimmrechtes.

Nach der Teilungserklärung vom 18. August 1980 richtet sich in der Wohnanlage abweichend von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG das Stimmrecht nach den Wohnungseigentumsrechten (Objektstimmrecht). Mit Beschluß vom 1. Oktober 1990 (NJW-RR 1991, 1169 = ZMR 1991, 404 = WuM 1991, 366 = DWE 1992, 29) hat der Senat den gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG) auf die anteiligen Wohn-/Nutzflächen der Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten umgestellt, was jedoch nach dem Senatsbeschluß vom 10. Juli 1992 (OLGZ 1993, 47 = NJW-RR 1992, 1433 = ZMR 1992, 509 = WuM 1992, 560 = WE 1992, 342 = DWE 1992, 156) erst zukünftig ab Hinausgabe (Wirksamkeit) des Beschlusses vom 1. Oktober gilt. In dem vorliegenden Verfahren erstrebt der Antragsteller seit der zweiten Instanz (vom Landgericht als sachdienlich zugelassen) die eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer ersetzende gerichtliche Umgestaltung der Teilungserklärung dahingehend, daß das Stimmrecht in der Wohnanlage sich nach der Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils richte, weil die 76 Teileigentümer (überwiegend mit Garagen) mit ihrem Objektstimmrecht ein Übergewicht über die 63 Wohnungseigentümer hätten, die ihre Belange nicht mehr eigenverantwortlich selbst bestimmen könnten. Mit dem angefochtenen Beschluß hat das Landgericht den Antrag zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers bleibt erfolglos.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Insbesondere ist die Rechtsmittelbeschwer des § 45 Abs. 1 WEG erreicht. Die Rechtsbeschwerde ist jedoch sachlich nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluß nicht auf.

Verfahrensfehlerfrei und für den Senat bindend hat das Landgericht die zweitinstanzliche Antragsänderung entsprechend §§ 523, 263 ZPO zugelassen. Ohne Rechtsirrtum geht das Landgericht davon aus, daß ein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen, wie sie die Teilungserklärung darstellt, nur in Ausnahmefällen zulässig ist, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einer bestehenden Vereinbarung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Bei der Prüfung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist ein strenger Maßstab anzulegen (vgl. Senatsbeschluß vom 1. Oktober 1990, aaO.). Ein Anspruch des Antragstellers gegen die Gemeinschaft auf Änderung der Teilungserklärung besteht nur im Ausnahmefall bei gröbsten anfänglich vereinbarten Unbilligkeiten unter Berücksichtigung der unter den Eigentümern bestehenden wechselseitigen Treuepflichten (vgl. Deckert, ETW Gruppe 3, S. 149). Im Gegensatz zu dem als in diesem Sinne grob fehlerhaft bereits gerichtlich korrigierten Kostenverteilungsschlüssel ist das bei der vorhandenen Stimmrechtsregelung nicht der Fall.

Das in § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG vorgesehen Kopfstimmrecht (je Miteigentümer ein Stimmrecht) ist nach einhelliger Meinung abdingbar (Senat OLGZ 1986, 51 = ZMR 1986, 91 = DWE 1986, 59 = GE 1986, 707; BayObLGZ 1986, 10; OLG Zweibrücken Rpfleger 1989, 453). Durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, insbesondere durch die Teilungserklärung, kann für das Stimmrecht an die Größe der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile (BayObLGZ a. a. O; OLG Hamm OLGZ 1975, 428 = Rpfleger 1975, 401; Rpfleger 1978, 182; OLG Zweibrücken a. a. O.) oder an die Anzahl der einem Miteigentümer zustehenden Wohnungs- (und Teil-) eigentumsrechte (KG Rpfleger 1978, 24; BayObLG WuM 1989, 264, 527; WE 1990, 111) angeknüpft werden. Auch die im einzelnen getroffene Wahl zwischen dem Anteilsstimmrecht und dem Objektstimmrecht ist völlig frei. Nach der gesetzlichen Wertung des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG ist bereits für den Regelfall (Kopfstimmrecht) die Stimmkraft der Miteigentümer vollständig von dem wirtschaftlichen Gewicht ihrer Beteiligung gelöst. Aus demselben Grunde können im übrigen auch die Miteigentumsanteile abweichend von dem Wert der einzelnen Wohnungseigentumsrechte festgelegt werden (BGH NJW 1976, 1976). Nur bei der Beschlußfähigkeit der Erstversammlung knüpft das Gesetz, freilich ebenfalls abdingbar, gemäß § 25 Abs. 3 an die Größe der Miteigentumsanteile an.

Rechtlich einwandfrei führt das Landgericht weiter aus, daß eine Änderung der nach der Teilungserklärung vorgesehenen Stimmrechte hier auch nicht deshalb geboten ist, weil bei Mehrheitsbeschlüssen hinsichtlich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vorliegend die Gefahr der Majorisierung der 63 Wohnungseigentumseinheiten durch die 76 Teileigentumseinheiten bestehe. Dieser Gefahr ist nicht durch Änderung der Stimmrechte zu begegnen, ebensowenig wie etwa durch eine generelle Begrenzung der Stimmrechte auf 25 % oder einen anderen Höchstsatz (vgl. Senat NJW-RR 1987, 268) oder durch gerichtlich zu verfügende Beschränkung der Stimmrechtsausübung für die Zukunft (Senat NJW-RR 1988, 1173). Ausreichenden Schutz vor mißbräuchlicher Stimmrechtsabgabe bietet vielmehr die Möglichkeit der Ungültigerklärung der konkreten Eigentümerbeschlüsse im Anfechtungsverfahren nach § 23 Abs. 4 WEG (Senat NJW-RR 1989, 842; ebenso Palandt/Bassenge, BGB, 53. Aufl., WEG, § 25 Rdn. 4 m. w. N.). Gegen eine Änderung der nach der Teilungserklärung bestehenden Stimmrechte spricht im übrigen auch, daß bei einer Veräußerung einzelner Teileigentumseinheiten, die bisher in einer Hand zusammengefaßt sind, den jeweiligen neuen Eigentümern ein Stimmrecht nicht versagt werden könnte. Es ist rechtlich unzulässig, in der Teilungserklärung Miteigentümer gänzlich von einem Stimmrecht auszuschließen (vgl. BGH NJW 1987, 650, 651; BayObLGZ 1965, 34, 42).

Es entspricht billigem Ermessen, daß der Antragsteller die Gerichtskosten seines erfolglosen Rechtsmittels trägt (§ 47 Satz 1 WEG). Dagegen besteht keine hinreichende Veranlassung, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz hat jeder Eigentümer nur eine Stimme, auch wenn er mehrere Wohnungen besitzt (Kopfstimmrecht). Zulässig ist freilich die Vereinbarung in der Teilungserklärung, daß nach Wohnungseigentumsrechten abgestimmt wird (Objektstimmrecht). Die Gewichtung der Stimmanteile erfolgt dabei - je nach Vereinbarung - entweder nach der Größe der Miteigentumsanteile oder der Anzahl der Wohnungseigentumsrechte, wobei der Wert nicht maßgeblich ist.

Die Gerichte haben hierbei nur ein sehr eingeschränktes Prüfungsrecht, wie das Kammergericht in seinem Beschluß vom 10. Januar 1994 ausgeführt hat. Nur bei einer groben Unbilligkeit ist die Teilungserklärung insoweit unwirksam. Das Kammergericht bestätigte deshalb eine Regelung über das Objektstimmrecht, auch wenn hierdurch die Möglichkeit bestand, daß die Teileigentümer (mit Garagen) ein Übergewicht über die Wohnungseigentümer erlangten.