Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentümerversammlung; Stimmrechtsvollmacht; Anfechtung des Eigentümerbeschlusses; Anfechtungsfrist; Wiedereinsetzung in den vorigen Stand

1. Macht der Vertreter eines Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung von der Stimmrechtsvollmacht keinen Gebrauch, kann der Auftraggeber daraus weder Anfechtungs- noch Nichtigkeitsgründe hinsichtlich eines gegen seinen Willen zustande gekommenen Eigentümerbeschlusses herleiten.

2. Wird ein Wohnungseigentümer weder durch die Ankündigung in der Einladung noch durch die rechtzeitige Übersendung eines Versammlungsprotokolls spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist über einen Beschlußgegenstand unterrichtet, ist die Versäumung der Anfechtungsfrist gemäß § 23 Abs. 4 WEG unverschuldet und dem Wohnungseigentümer Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren.

Die Wohnanlage besteht aus sechs Wohnungen, von denen dem Antragsteller drei Wohnungen gehören. In der Eigentümerversammlung hat nach § 12 Abs. 4 der Teilungserklärung vom 6. Juli 1982 jede Wohnung eine Stimme, wobei gemäß § 12 Abs. 4 ein abwesender Wohnungseigentümer sich u. a. durch den Verwalter aufgrund besonderer schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann. Diese Regelung wird in § 5 Nr. 2 des Verwaltervertrages vom 5. August 1994 wiederholt.

Mit Schreiben vom 19. Mai 1995 lud die Verwalterin u. a. den Antragsteller zur Eigentümerversammlung am 31. Mai 1995 unter Angabe der Tagesordnung ein, wobei sie ihn darauf hinwies, daß er mangels Wohngeldzahlungen wiederum nicht stimmberechtigt sei. Dessen ungeachtet bevollmächtigte der Antragsteller mit Schreiben vom 24. Mai 1995 die Verwalterin zur Ausübung seiner Stimmrechte mit der Maßgabe, daß gegen die Beschlußanträge zu TOP 3.1, 3.2, 3.5, 3.6, 3.8, 3.9 und 3.10 mit Nein zu stimmen sei. Ausweislich des Sitzungsprotokolls der Versammlung vom 31. Mai 1995 sah sich die Verwalterin zu einer Vertretung des Antragstellers aufgrund des von diesem gezeigten früheren Verhaltens gegenüber der Verwaltung und der Tatsache, daß eine Vertretungsbereitschaft der Verwaltung nicht erfolgt ist und weder erfragt wurde noch in Aussicht gestellt war, nicht in der Lage. Zu den aufgezählten Tagesordnungspunkten faßten die Eigentümer mit jeweils drei Ja-Stimmen Beschlüsse zur Überprüfung der Wohn- und Nutzfläche, zur Rückgängigmachung baulicher Veränderungen, zur Dachsanierung und deren Finanzierung durch Sonderumlage, zur Kündigung bestehender Verträge für Hausbesorgung, Schnee- und Eisbeseitigung, zum Fällen zweier Ahornbäume, zur Instandsetzung der Terrassenabstufung und deren Finanzierung durch Sonderumlage, ferner wegen des Wirtschaftsplanes für die Zeit seit dem 1. Januar 1995 und zusätzlich unter "Verschiedenes" über den Einbau eines sogenannten Diktators an der Hauseingangstür zum Treppenhaus des vorderen Hauses.

Der Antragsteller hat die Eigentümerbeschlüsse am 12. Juli 1995 verbunden mit einem Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand angefochten und zur Begründung ausgeführt, die Beschlüsse seien für ungültig zu erklären, weil die Verwalterin weisungswidrig von der ihr erteilten Stimmrechtsvollmacht keinen Gebrauch gemacht und ihm das Versammlungsprotokoll erst am 1. Juli 1995 zugesandt habe. Das Amtsgericht hat den Wiedereinsetzungsantrag sowie die Anfechtungsanträge abgewiesen. Auf die Erstbeschwerde des Antragstellers hat das Landgericht die Eigentümerbeschlüsse vom 31. Mai 1995 für nichtig erklärt, weil sie nur aufgrund einer von der Verwalterin vorgenommenen und von den Miteigentümern gebilligten Manipulation der Stimmrechte zustande gekommen seien. Die Rechtsbeschwerde der übrigen Miteigentümer hat im wesentlichen Erfolg und führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Beschlusses.

I. Zutreffend hat das Landgericht im Beschlußanfechtungsverfahren auch die Nichtigkeit der angegriffenen Eigentümerbeschlüsse geprüft (BayOb-LGZ 1986, 444 = NJW-RR 1987, 329 = WuM 1987, 235 = WEG 1987, 95). Die Feststellung der Nichtigkeit ist jedoch aus Rechtsgründen zu beanstanden.

1. Der angefochtene Beschluß leitet die Nichtigkeit der Eigentümerbeschlüsse daraus ab, daß sie nur aufgrund einer von der Verwalterin vorgenommenen und von den übrigen Miteigentümern gebilligten Manipulation der Stimmrechte zustande gekommen seien. Im einzelnen wird auf die Bedeutung des Stimmrechts für die Mitwirkung an den gemeinschaftlichen Angelegenheiten hingewiesen sowie darauf, daß die Verwalterin die Einzelweisungen des Antragstellers in dessen Schreiben vom 24. Mai 1995 nicht zurückgewiesen habe, obwohl sie in dem Verwaltervertrag ihre Bereitschaft zur Ausübung der Stimmrechte bei Vorliegen einer schriftlichen Vollmacht erklärt hatte. Hätte die Verwalterin weisungsgemäß abgestimmt, wären die angegriffenen Eigentümerbeschlüsse nicht zustande gekommen, was für die übrigen Wohnungseigentümer auch erkennbar gewesen sei. Angesichts der Nichtigkeit der Eigentümerbeschlüsse komme es auf das Wiedereinsetzungsgesuch des Antragstellers nicht an.

2. Die Bestimmung des § 23 Abs. 4 WEG macht die Ungültigkeit von Eigentümerbeschlüssen davon abhängig, daß sie im Beschlußanfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt worden sind. Der Antrag auf eine solche gerichtliche Entscheidung kann regelmäßig nur innerhalb eines Monats seit der Beschlußfassung gestellt werden. Eine Ausnahme macht § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nur dann, wenn der Beschluß gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Mit der Monatsfrist soll erreicht werden, daß alsbald Klarheit über die Rechtslage zwischen den Wohnungseigentümern besteht. Es soll verhindert werden, daß ein Wohnungseigentümer oder auch ein Dritter noch nach längerer Zeit den Einwand erheben kann, der Mehrheitsbeschluß sei in Wahrheit unwirksam.

Es kann dahinstehen, ob allgemein der Grundsatz aufgestellt werden kann, daß formelle Mängel beim Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses niemals den Vorwurf der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) begründen können, zumal Formalien gerade im Sinne des Wortlauts von § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG als verzichtbar angesehen werden könnten. Jedenfalls hat der Bundesgerichtshof (BGHZ 54, 65 = NJW 1970, 1316) ausgeführt, daß nur dann, wenn der Eigentümerbeschluß seinem Inhalt nach gegen die guten Sitten oder ein zwingendes gesetzliches Verbot verstößt, seine Nichtigkeit von jedermann jederzeit geltend gemacht werden kann, auch wenn kein Antrag nach § 23 Abs. 4 WEG gestellt war. Letztlich kann dies aber hier dahinstehen, weil der Senat unter Zugrundelegung der verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts einen formellen Mangel bei dem Zustandekommen der angegriffenen Eigentümerbeschlüsse vom 1. Mai 1995 nicht annehmen kann. Die Eigentümerversammlung und insbesondere die Abstimmungsvorgänge sind ordnungsgemäß abgelaufen. Die abgegebenen Ja-Stimmen sind richtig gezählt worden.

Ein Mangel im Abstimmungsvorgang kann nicht darin gefunden werden, daß von einer Stimmrechtsvollmacht kein Gebrauch gemacht wurde. Die übrigen Miteigentümer waren nicht dafür verantwortlich, daß die Stimmrechtsabgabe für den Antragsteller unterblieb. Sie hatten auch keine Veranlassung, die Eigentümerversammlung abzubrechen, zumal eine Reihe für die Gemeinschaft wichtiger Entscheidungen anstand.

Die Verantwortung für die Wahrnehmung seines Stimmrechts bleibt auch dann noch in der Sphäre des Wohnungseigentümers, wenn er einen Vertreter mit der Ausübung beauftragt. Dabei ist es unerheblich, ob er die Vollmacht einem Dritten, einem Miteigentümer oder dem Verwalter überträgt und ob er insoweit nach der Teilungserklärung Einschränkungen unterliegt.

Für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit des Abstimmungsorgans in der Eigentümerversammlung kommt es auch nicht darauf an, ob der beauftragte Stimmrechtsvertreter gegen eventuelle Pflichten gegenüber dem Auftraggeber aus dem zwischen beiden bestehenden Innenverhältnis verstößt. Es bedarf deshalb hier keiner Erörterung, ob aus der im Verwaltervertrag generell erklärten Bereitschaft zur Entgegennahme von Vollmachten eine Annahmepflicht der Verwalterin herzuleiten ist. Dem könnte auch entgegengehalten werden, daß im Hinblick auf die Neutralitätspflicht des Verwalters im Einzelfall auch Hinderungsgründe bestehen können, zumal wenn bei weisungsgemäßer Ausübung des Stimmrechts die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums notleidend würde. Ein weisungswidriges Verhalten des Stimmrechtsbeauftragten würde aber allenfalls die Frage von Schadensersatzansprüchen aus dem Innenverhältnis aufwerfen, nicht aber den Abstimmungsvorgang berühren, wenn von der Vollmacht nicht Gebrauch gemacht wird. Ohne Bedeutung ist, ob die anderen Miteigentümer von der Nichtausübung der Stimmrechtsvollmacht Kenntnis haben, weil dies allein die Sphäre des Vollmachtgebers betrifft. Den anderen Miteigentümern kann um so weniger ein Vorwurf gemacht werden, wenn sie nach ihrer Auffassung Entscheidungen nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, auf die sie bei Stimmengleichheit unter Umständen sogar gemäß § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch gegen den Antragsteller hätten.

Dem Miteigentümer, dessen Abstimmungsauftrag fehlgegangen ist, steht die Möglichkeit offen, die gegen seinen Willen gefaßten Eigentümerbeschlüsse gerichtlich anzufechten, wenn Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verletzt sind. Gegenüber der Gemeinschaft hat er für den Fehlschlag seiner Bemühungen einzustehen, ungeachtet möglicher Ansprüche gegen den Beauftragten aus dem Innenverhältnis. In diesem Zusammenhang ist aber darauf zu verweisen, daß die Bevollmächtigung nach ihrem gesetzlichen Leitbild eine Übertragung des rechtsgeschäftlichen Willens auf den Vertreter ist, der im Außenverhältnis regelmäßig nicht eingeschränkt ist. Die Eigentümerversammlung soll auch dazu dienen, in Diskussionen die richtige Entscheidung zu finden. Demgemäß kann der Vollmachtgeber im Außenverhältnis regelmäßig ohnehin nicht ausschließen, daß der Abstimmungsvertreter nach besserer Einsicht handelt. Ein Schaden für den Auftraggeber wird im übrigen kaum anzunehmen sein, wenn die Abstimmungsergebnisse ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Dementsprechend waren die Eigentümerbeschlüsse vom 31. Mai 1995 nicht nichtig, sondern allenfalls binnen Monatsfrist gerichtlich anfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG).

II. Im Hinblick darauf, daß der Antragsteller die Eigentümerbeschlüsse vom 31. Mai 1995 erst mit dem am 12. Juli 1995 bei Gericht eingegangenen Antrag angefochten hat, hängt die inhaltliche Prüfung der Eigentümerbeschlüsse nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung davon ab, ob dem Wiedereinsetzungsgesuch des Antragstellers stattzugeben ist (BGHZ 54, 65 = NJW 1970, 1316). Der Senat kann die notwendigen Feststellungen aus dem Akteninhalt selbst vornehmen.

1. Soweit der Gegenstand der von dem Antragsteller später angefochtenen Eigentümerbeschlüsse bereits in der Einladung der Verwalterin vom 19. Mai 1995 ausreichend bezeichnet worden ist, kann die Versäumung der Anfechtungsfrist (§ 23 Abs. 4 WEG) nicht als unverschuldet angesehen werden. Ein Wohnungseigentümer, der trotz ordnungsgemäßer Einladung an der Eigentümerversammlung nicht teilgenommen hat, muß sich rechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfrist danach erkundigen, welche Beschlüsse gefaßt worden sind, wozu ihm § 24 Abs. 6 WEG eine rechtliche Handhabe bietet (BayObLGZ 1989, 13 = NJW-RR 1989, 656; NJW-RR 191, 976; OLG Düsseldorf NJW-RR 1995, 464). Unterläßt der Wohnungseigentümer die gebotene Erkundigung, ist die Versäumung der Anfechtungsfrist nicht unverschuldet im Sinne des § 22 Abs. 2 FGG.

Die Erteilung einer Stimmrechtsvollmacht begründet keine Gewähr für eine entsprechende Stimmabgabe, zumal es im Außenverhältnis auf den rechtsgeschäftlichen Willen des Vertreters ankommt und dieser sich möglicherweise nach Diskussion in der Eigentümerversammlung eine andere Meinung bildet oder sich der Stimme enthält.

2. Wird ein Wohnungseigentümer allerdings weder durch die Ankündigung in der Einladung noch durch die rechtzeitige Übersendung eines Versammlungsprotokolls spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist über eine Beschlußfassung, mit der er nicht zu rechnen brauchte, unterrichtet, ist die Versäumung der Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG unverschuldet und dem Wohnungseigentümer Wiedereinsetzung in den vorigen Stand entsprechend § 22 Abs. 2 FGG zu gewähren (BayObLGZ 1989, 13 = NJW-RR 1989, 656; NJW-RR 1991, 976; OLG Düsseldorf NJW-RR 1995, 464). Die Obliegenheit des an der Versammlung nicht teilnehmenden Wohnungseigentümers zur selbständigen Information über die gefaßten Beschlüsse kann nur für solche Eigentümerbeschlüsse gelten, deren Gegenstand in der Einladung zur Versammlung ordnungsgemäß nach § 23 Abs. 2 WEG bezeichnet war. Insoweit besteht für ihn kein begründeter Anlaß, sich beim Verwalter vor Ablauf der Anfechtungsfrist über die gefaßten Beschlüsse zu informieren. Unterläßt er eine solche Nachfrage und erfährt deshalb nicht rechtzeitig von einem Beschluß, der unter Mißachtung von § 23 Abs. 2 WEG gefaßt worden ist, so ist ihm dies nicht als Verschulden anzulasten. Wird unter einem Tagesordnungspunkt nur "Verschiedenes" angekündigt, sind hier allenfalls Eigentümerbeschlüsse von gänzlich untergeordneter Bedeutung gedeckt. Die Bedeutungslosigkeit des zu TOP 4.3 gefaßten Eigentümerbeschlusses ist hier nicht ohne weiteres ersichtlich, zumal die verursachten Kosten und Konsequenzen der Änderungsmaßnahme an der Hauseingangstür aus der Versammlungsniederschrift nicht vollständig hervorgehen.

Wegen des Eigentümerbeschlusses zu TOP 4.3 sind weitere Ermittlungen erforderlich, die dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht versagt sind. Insoweit ist die Sache daher an das Landgericht zurückzuverweisen, das auch über die Gerichtskosten zu befinden hat.

Da in bezug auf die Hauseingangstür das Vorliegen einer baulichen Veränderung fernerliegend erscheint, wird es darauf ankommen, ob sich dieser Eigentümerbeschluß in den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung hält. Es kann somit nur auf die Prüfung inhaltlicher Mängel ankommen, weil ein etwaiger Fehler aus dem Verhältnis des ausgebliebenen Wohnungseigentümers zu seinem persönlichen Versammlungsvertreter begriffsnotwendig nicht zum Mangel der Versammlungsdurchführung und gefaßter Eigentümerbeschlüsse führen kann. Das gilt auch dann, wenn der fernbleibende Wohnungseigentümer gerade den Verwalter der Wohnanlage und nicht einen Dritten zu seinem Abstimmungsvertreter ausersehen hatte.

Ein Wohnungseigentümer mit 50 %igen Stimmrechtsanteilen erteilte dem Verwalter die Weisung, ihn in der Eigentümerversammlung zu vertreten und gegen alle wichtigen Beschlußanträge mit Nein zu stimmen. Der Verwalter weigerte sich, von der Vollmacht Gebrauch zu machen, woraufhin Mehrheitsbeschlüsse zustande kamen. Der überraschte Vollmachtgeber wollte nach über einem Monat die Eigentümerbeschlüsse anfechten, weil er damit nicht habe rechnen müssen.

Das Kammergericht hat entschieden:

1. Macht der Vertreter eines Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung von der Stimmrechtsvollmacht keinen Gebrauch, kann der Auftraggeber daraus weder Anfechtungs- noch Nichtigkeitsgründe hinsichtlich eines gegen seinen Willen zustande gekommenen Eigentümerbeschlusses herleiten.

2. Wird ein Wohnungseigentümer weder durch die Ankündigung in der Einladung noch durch die rechtzeitige Übersendung eines Versammlungsprotokolls spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist über einen Beschlußgegenstand unterrichtet, ist die Versäumung der Anfechtungsfrist gemäß § 23 Abs. 4 WEG unverschuldet und dem Wohnungseigentümer Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren.