Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Abrechnungsguthaben; ordnungsgemäße Verwaltung

Eine Verpflichtung der Gemeinschaft, zeitnah zur Beschlußfassung über die Jahresabrechnung auch den Ausgleich von etwaigen Abrechnungsguthaben durch Beschluß zu regeln, ist nur für diejenigen Fälle anzunehmen, in denen aus der konkret abgerechneten Wirtschaftsperiode noch Geldmittel zum Ausgleich vonAbrechnungsguthaben in der Gemeinschaftskasse vorhanden sind.

Zu Recht hat das Landgericht die Anträge der Antragstellerin auf Auskehrung der auf die Antragstellerin nach der gebilligten Jahresabrechnung 1991 entfallenden Guthabenbeträge von insgesamt 54.845 DM und Anträge zu 2. und 3. auf Verpflichtung des Verwalters bzw. der Miteigentümer auf Mitwirkung an der Realisierung der Abrechnungsguthaben der Antragstellerin auf der Grundlage der Entscheidung des Senats vom 29. März 1995 - 24 W 4812/94 - (NJW-RR 1995, 975 = ZMR 1995, 264 = WM 1995, 213) für unbegründet erachtet. Der Senat hält daran fest, daß Abrechnungsguthaben anders als Nachforderungen nicht mit der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung sofort fällig werden. Das Interesse der Gemeinschaft an der Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Wohnanlage erfordert es, daß die Wohnungseigentümer zur Fälligstellung eines Abrechnungsguthabens einen gesonderten Beschluß fassen. Im Regelfall ist die Eigentümergemeinschaft allerdings nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung verpflichtet, in Verbindung mit der Jahresabrechnung, also zeitnah zur Beschlußfassung über die Jahresabrechnung, eine Regelung über den Ausgleich von Abrechnungsguthaben durch Beschluß zu treffen. Das ist aber nur für diejenigen Fälle anzunehmen, in denen aus der konkret abgerechneten Wirtschaftsperiode noch Geldmittel zum Ausgleich von Abrechnungsguthaben in der Gemeinschaftskasse vorhanden sind. Hier hat das Landgericht jedoch verfahrensfehlerfrei festgestellt, daß den ausgewiesenen Guthaben der Antragstellerin von 54.845 DM nur ein Gemeinschaftsguthaben in Höhe von 1.266,77 DM per 30. April 1992 gegenübersteht, und daß sich die Hausgeldrückstände der Miteigentümer für die abgelaufene Wirtschaftsperiode auf insgesamt 25.380 DM belaufen. In einem solchen Fall ist es mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung vereinbar, daß die Eigentümergemeinschaft in Verbindung mit der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung die Regelung des Ausgleichs der Abrechnungsguthaben der Antragstellerin bisher nicht beschlossen hat. Es liegt vielmehr im Rahmen der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, daß die Abrechnungsguthaben der Antragstellerin, die ohne Realisierung der ausstehenden Hausgeldforderungen gegen die übrigen Miteigentümer nicht (auch nicht teilweise) an die Antragstellerin ausgezahlt werden können, als Einnahme für das folgende Wirtschaftsjahr verbucht werden, so daß sich die der Antragstellerin für das Folgejahr obliegenden Vorauszahlungen entsprechend ermäßigen (vgl. Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Rdn. 192). Hinzu kommt, daß der zu TOP 2 gefaßte Eigentümerbeschluß vom 19. Mai 1993 (Billigung der Jahresabrechnung 1991/1992) noch nicht bestandskräftig ist. Nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung kann die Eigentümergemeinschaft jedoch erst dann verpflichtet sein, eine Regelung über die Abrechnungsguthaben der Antragstellerin zu treffen, wenn der die Jahresabrechnung 1991/92 billigende Eigentümerbeschluß bestandskräftig geworden ist.

Im übrigen verstößt die Antragstellerin mit ihrem Begehren gegen die Grundsätze von Treu und Glauben. Sie kann nicht einerseits die Ungültigerklärung der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung 1991/92 und andererseits - gestützt auf die Gültigkeit dieses Eigentümerbeschlusses - die Auskehrung der in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Guthaben bzw. eine Regelung über den Ausgleich dieser Guthaben beanspruchen. Schließlich kann die Antragstellerin aus den vorstehend dargelegten Gründen auch nicht verlangen, daß die Eigentümergemeinschaft eine sofortige Sonderumlage zum Ausgleich der Guthaben der Antragstellerin beschließt. Es entspricht vielmehr Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft die Antragstellerin auf die sich aus § 426 Abs. 1 BGB ergebende Möglichkeit zur eigenen Durchführung eines quotenmäßigen Ausgleichs der der Antragstellerin zustehenden Abrechnungsguthaben verweist.

Eine Verpflichtung der Gemeinschaft, zeitnah zur Beschlußfassung über die Jahresabrechnung auch den Ausgleich von etwaigen Abrechnungsguthaben durch Beschluß zu regeln, ist nur für die Fälle anzunehmen, in denen aus der konkret abgerechneten Wirtschaftsperiode noch Geldmittel zum Ausgleich von Abrechnungsguthaben in der Gemeinschaftskasse vorhanden sind. Daran fehlt es offenkundig, wenn den ausgewiesenen Guthaben der Antragstellerin von über 50.000 DM nur ein Gemeinschaftsguthaben von etwas über 1.000 DM gegenübersteht und Hausgeldrückstände anderer Miteigentümer von rund 25.000 DM bestehen.