Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwaltervergütung

1. Der Verwalter kann den vertraglichen Vergütungsanspruch auch ohne Beschlußfassung der Gemeinschaft über den Wirtschaftsplan gegen einzelne Wohnungseigentümer geltend machen.

2. Jedenfalls für die Zeit bis ein Eigentümerbeschluß über die Verwalterwahl rechtskräftig für unwirksam erklärt ist, hat der Verwalter einen unbedingten vertraglichen Vergütungsanspruch gegen die Wohnungseigentümer.

Der Antragsteller wurde auf der Versammlung vom 20. Oktober 1987 laut Protokoll mit 5 Ja-Stimmen zu 2 Nein-Stimmen für die Zeit vom 24. September 1987 bis zum 31. August 1992 als Verwalter bestellt. Auf der Grundlage dieses Beschlusses wurde ein Verwaltervertrag abgeschlossen.

Der die Verwalterwahl betreffende Eigentümerbeschluß vom 20. Oktober 1987 ist Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens. Eine rechtskräftige Entscheidung ist noch nicht ergangen. Der Antragsteller hat die Antragsgegnerin für die Monate März 1988 bis Mai 1988 für 17 Wohneinheiten in Höhe von 2.325,60 DM in Anspruch genommen.

Ohne Rechtsirrtum nimmt der angefochtene Beschluß an, daß der Antragsteller nach dem Mehrheitsbeschluß vom 20. Oktober 1987 und dem daraufhin geschlossenen Verwaltervertrag einen vertraglichen Vergütungsanspruch gegen die Antragsgegnerin hat. Der Eigentümerbeschluß vom 20. Oktober 1987 über die Verwalterwahl ist derzeit gültig, weil er noch nicht für ungültig erklärt worden ist (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG). Auch der in dem gerichtlichen Verfahren 70 II 195/87 (WEG) AG Spandau = 191 T 109/88 (WEG) LG Berlin = 24 W 6334/89 KG verfolgte Antrag der Antragsgegnerin auf Feststellung, daß ein Mehrheitsbeschluß über die Verwalterwahl nicht zustandegekommen sei, hat noch keinen Erfolg gehabt. Selbst eine etwaige spätere gerichtliche Entscheidung über die Unwirksamkeit des Mehrheitsbeschlusses vom 20. Oktober 1987 wäre nicht geeignet, den Anstellungsvertrag des Antragstellers rückwirkend zu vernichten, indem er etwa als vollmachtlos geschlossen anzusehen ist. Dies ergibt sich aus einer analogen Anwendung der Grundsätze des § 32 FGG. Danach hat die Aufhebung einer Verfügung, durch die jemand die Fähigkeit oder die Befugnis zur Vornahme eines Rechtsgeschäfts erlangt, auf die Wirksamkeit der inzwischen von ihm vorgenommenen Rechtsgeschäfte keinen Einfluß. Der Senat hat für den Fall einer Verwalterabwahl bereits entschieden (Beschluß vom 20. März 1989 - 24 W 5478/86 - = NJW-RR 1989, 839), daß durch eine etwaige Rückwirkungsfiktion der Beschlußaufhebung nicht auch die im Vollzug der Mehrheitsentscheidung wirksam erklärte Vertragskündigung ungeschehen gemacht würde. Umgekehrt wird auch der Abschluß eines Verwaltervertrages durch eine eventuelle spätere gerichtliche Aufhebung eines Eigentümerbeschlusses jedenfalls nicht rückwirkend unwirksam gemacht. Allerdings ist in solchen Fällen der Vertragsabschluß dahin auszulegen, daß eine Rechtsbindung für die Zukunft erst dann eintritt, wenn die Wahl rechtsbeständig wird. Für den Fall einer gerichtlichen Aufhebung der Verwalterwahl entfallen daher auch für die spätere Zeit obligatorische Ansprüche des dann nicht mehr tätigen Verwalters gegen die Wohnungseigentümer. Die im vorliegenden Fall strittigen Vergütungsansprüche betreffen jedoch Zeiträume, in denen die Verwalterwahl noch nicht gerichtlich für unwirksam erklärt worden ist. Die geltend gemachten vertraglichen Vergütungsansprüche sind nicht aufschiebend bedingt durch den Ausgang des gerichtlichen Verfahrens über die Verwalterwahl. Selbst bei einem etwaigen Erfolg der Wahlanfechtung ist nicht etwa rückwirkend der Vergütungsanspruch des Verwalters auf Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigte Bereicherung umzustellen.

Ohne Rechtsirrtum hat der angefochtene Beschluß auch angenommen, daß die Durchsetzung der Vergütungsansprüche des Verwalters gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer nicht von der vorherigen Beschlußfassung der Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan (hier für 1988) abhängig ist. Die Verwaltervergütung wird nach dem Verwaltervertrag monatlich fällig. Im Grundsatz besteht sogar eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für die geschuldete Verwaltervergütung. Auch wenn die Verwaltervergütung hier nach dem Verwaltervertrag monatlich zusammen mit dem Hausgeld zu zahlen ist und die Fälligkeit des Hausgeldes von einem Eigentümerbeschluß über den Wirtschaftsplan abhängig ist, gilt dies nicht gleichermaßen auch für die Verwaltervergütung. Der Verwaltervertrag geht insoweit von dem Normalfall aus, daß zu Beginn des Wirtschaftsjahres ein Eigentümerbeschluß über den Wirtschaftsplan zustande kommt. Für die Fälligkeit der Verwaltervergütung kommt es jedoch auf das Zustandekommen eines Wirtschaftsplanes nicht an. Mit dem Wirtschaftsplan regeln die Wohnungseigentümer nur unter sich die Höhe der jährlichen bzw. monatlichen Vorauszahlungen auf die zu erwartenden Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum. Die Fälligkeit der Verwaltervergütung tritt unabhängig davon ein. Da die Höhe der Verwaltervergütung durch den Verwaltervertrag festgelegt ist, besteht für die Wohnungseigentümer kein Spielraum für die Festsetzung. Durch das Hinauszögern der Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan können die Wohnungseigentümer auch nicht dem Verwalter die fälligen Vergütungsansprüche nehmen. Denn diese Vergütungsansprüche sind vertraglich vereinbart. Insoweit besteht keine Haftung der Wohnungseigentümer unabhängig von dem Zustandekommen eines Wirtschaftsplans. Der Verwalter kann die Vergütungsansprüche deshalb auch gegen die einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen, ohne zuvor eine Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan herbeiführen zu müssen.

Die Antragsgegnerin kann den Antragsteller hier auch nicht darauf verweisen, daß dieser seine Vergütung zunächst dem Verwaltungsvermögen zu entnehmen habe. Die Vorinstanzen haben verfahrensfehlerfrei festgestellt, daß jedenfalls die Antragsgegnerin für die fraglichen Monate von März bis Mai 1989 die auf sie entfallende Verwaltervergütung bisher nicht gezahlt hat. Insoweit liegen zweckbestimmte Zahlungen der Antragsgegnerin bisher nicht vor. Die Antragsgegnerin kann nicht verlangen, daß der Antragsteller die auf sie entfallende Verwaltervergütung dem sonstigen Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft entnimmt, da mangels Zahlungen der Antragsgegnerin insoweit zweckbestimmte Beträge für die Verwaltervergütung eben nicht vorhanden sind.

Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht schließlich ausgeführt, daß der Vortrag der Antragsgegnerin, der Antragsteller habe seine Verwalterpflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt, nicht geeignet ist, den Anspruch auf die Verwaltervergütung auszuschließen. Im Rahmen des Dienstvertragsrechts führt eine Schlechterfüllung nicht zum Wegfall des Vergütungsanspruchs. Es entstehen allenfalls Schadensersatzansprüche. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, daß das Landgericht derartige Schadensersatzansprüche nicht für ausreichend dargelegt erachtet hat.