Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Mehrheitsbeschluss; Gemeinschaftseigentumsreparatur; Instandsetzung

Auch eine zwar aufwendigere, aber wirtschaftlich vernünftige, technisch modernere Reparatur kann eine ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sein und damit von den Wohnungseigentümern mit bloßer Mehrheit beschlossen werden.

Durch Eigentümerbeschluß vom 23. Mai 1986 ist der Verwalter beauftragt worden, Kostenangebote hinsichtlich der Reparatur der Flachdächer über den Gewerberäumen einzuholen und einen Architekten mit der Ausschreibung der Instandsetzung der Dachflächen zu beauftragen. In seiner Stellungnahme schlägt der Architekt G. vor, das vorhandene Umkehrdach, bei dem die Dachabdichtung unter der Wärmedämmung liegt und die Dichtungsbahnen nicht kontrolliert werden können, so daß bei Undichtigkeiten der gesamte Aufbau entfernt werden muß, gänzlich abzureißen und durch eine übliche Flachdachkonstruktion mit Gefälle zu den Dacheinläufen zu ersetzen, wodurch die Dachdichtung auf der Oberseite des Daches liegt und damit jederzeit kontrollierbar ist sowie eine statisch unzulässige Mehrbelastung der Dachdecke beseitigt wird. Durch Eigentümerbeschluß vom 21. November 1986 ist bei 102 Ja-Stimmen, 7 Nein-Stimmen und 1 Stimmenthaltung die Instandsetzung der betreffenden Dachflächen nach Maßgabe der Stellungnahme des Architekten in einer Höhe von 100.000,- DM sowie eine entsprechende Sonderumlage beschlossen worden. Die Arbeiten sind inzwischen ausgeführt worden.

Durch Beschluß des Amtsgerichts ist der Antrag der Antragsteller, den Eigentümerbeschluß vom 21. November 1986 für ungültig zu erklären, mit der Begründung zurückgewiesen worden, die geplante Dachsanierung erscheine dem Gericht die vernünftigste Instandsetzungsmaßnahme zu sein und könne daher mit Stimmenmehrheit beschlossen werden. Auf die zulässigen sofortigen Beschwerden der Antragsteller hat das Landgericht Berlin durch den angefochtenen Beschluß die amtsgerichtliche Entscheidung geändert und den Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt.

Der angefochtene Beschluß des Landgerichts führt aus: Die beschlossene Maßnahme stelle eine bauliche Veränderung des Daches im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar und habe daher nur einstimmig gefaßt werden können, woran es fehle. Eine mehrheitsbeschlußfähige Instandsetzung nach § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG sei grundsätzlich nur die Wiederherstellung des einmal vorhanden gewesenen ordnungsmäßigen Zustandes, wohingegen die beschlossene Maßnahme eine Veränderung der Dachkonstruktion enthalte. Selbst wenn das jetzige Dach statisch unzulässig sei, umfasse die Instandsetzung lediglich die erstmalige Herstellung des ursprünglich geplanten und baurechtlich genehmigten Umkehrdaches. Es komme nicht darauf an, ob die Beibehaltung des bisherigen Dachtypes unwirtschaftlich und die Antragsteller deshalb zu einer Zustimmung zu der Dachänderung verpflichtet seien. Selbst wenn die von der Eigentümermehrheit vorgetragenen Wirtschaftlichkeitserwägungen zuträfen, finde im Rahmen des § 22 WEG, anders bei der Instandsetzung, weder eine Abwägung der Interessen noch eine Kosten-Nutzen-Analyse statt. Mit der beschlossenen Maßnahme gehe im übrigen eine Veränderung des optischen Eindruckes der Gesamtanlage einher.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand: Rechtsfehlerhaft ist die Auffassung des angefochtenen Beschlusses, daß bei der Abgrenzung zwi-schen Instandsetzung und baulicher Veränderung jegliche Wirtschaftlichkeitserwägungen außer Betracht bleiben müssen und weder eine Abwägung der Interessen noch eine Kosten-Nutzen-Analyse stattzufinden hat. Dieser Ansatzpunkt verstößt gegen die mit Recht allgemein vertretenen Auffassungen, daß in einem gewissen Rahmen eine Instandsetzung auch über die bloße Reproduktion des früheren Zustandes hinausgehen kann. So führt Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 21 Rdn. 15 f. unter Hinweis auf OLG Frankfurt OLGZ 1984, 129 aus, daß die technisch bessere modernere Lösung vorzuziehen sei, wenn sie wirtschaftlich sinnvoll ist, weil die Instandsetzung nicht nur die Beseitigung ursprünglicher Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums beinhalte, sondern auch Maßnahmen, die anläßlich einer ohnehin erforderlichen Reparatur aufgrund neuer Erfahrungen der technischen Entwicklung im Rahmen einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse geboten seien. Auch Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl., § 21 Rdn. 37, 43 sprechen von außerordentlichen Instandsetzungsarbeiten, die auf der Weiterentwicklung der Technik beruhen und den Wohnungseigentümern eventuelle künftige Ausgaben ersparen. Augustin, RGRK 12. Aufl. WEG § 22 Rdn. 8 kommentiert: Was die der fortschreitenden Entwicklung der Technik folgenden Modernisierungsmaßnahmen anlangt, so können sie als ordnungsmäßige Instandsetzung bezeichnet werden, wenn der finanzielle Aufwand im Hinblick auf die erzielte Verbesserung vertretbar ist und unter Berücksichtigung der finanziellen Verhältnisse der Wohnungseigentümer tragbar erscheint. Ein wirtschaftlich denkender Hauseigentümer wird nicht sehr hohe (zusätzliche) Ausgaben mit Sicht auf den erzielten Erfolg als der Ordnung entsprechend empfinden; anders liege es nur bei Modernisierungen mit großem Kostenaufwand und geringer Wertsteigerung des Hauses. Palandt/Bassenge, BGB 48. Aufl., WEG § 22 Anm. 1 e, führen aus: Unter § 22 fallen Verbesserungen außerhalb vernünftiger Kosten-Nutzen-Verhältnisse; unter § 21 (und damit einem Mehrheitsbeschluß zugänglich) fallen Verbesserungen im Rahmen eines vernünftigen Kosten Nutzen-Verhältnisses wie Verwendung haltbarerer Materialien bei der Reparatur. Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, 3. Aufl., Seite 267, bemerkt zu Fassadensanierungen, daß der Wohnwert des Gebäudes, der durch die Instandsetzung und Instandhaltung erhalten werden soll, im Laufe der Zeit absinken würde, wenn lediglich der Zustand im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes konserviert würde, ohne daß dem technischen Fortschritt Rechnung getragen wird.

Auch der Senat ist der Auffassung, daß nicht jedwede konstruktive Änderung des Gemeinschaftseigentums und vielleicht auch geringfügige optische Veränderung eine bauliche Veränderung darstellt, die nur einstimmig beschlossen werden kann. Im Falle der Reparaturbedürftigkeit ist es ein Gebot wirtschaftlicher Vernunft, nicht nur die Wiederherstellung des früheren Zustandes ins Auge zu fassen, sondern auch eine inzwischen eingetretene Entwicklung des technischen Fortschrittes zu berücksichtigen, die bei verhältnismäßig geringfügigen zusätzlichen Aufwendungen für die Zukunft einen relativ großen Nutzen bringt, sich also durchaus "auszahlt". Demgemäß kann eine zwar aufwendigere, aber wirtschaftlich vernünftige, modernere Reparatur eine ordnungsmäßige Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG sein und damit durch Mehrheit beschlossen werden. Im Schrifttum wird zu Recht darauf verwiesen, daß die Instandsetzungspflicht dem Werterhalt des Gemeinschaftseigentums dient und der Werterhalt nur durch eine - allerdings wirtschaftlich vertretbare - Anpassung an die technische Entwicklung gewährleistet ist.

Im vorliegenden Fall bedarf es weiterer Ermittlungen (§ 12 FGG). Insbesondere aus dem Gutachten des Architekten G. ergeben sich Anhaltspunkte dafür, daß jedenfalls in eine Erwägung darüber einzutreten ist, ob die vorgesehene und zwischenzeitlich vorgenommene Sanierung eine auch wirtschaftlich vertretbare Instandsetzungsmaßnahme darstellt. In der genannten Stellungnahme des Architekten wird ausgeführt, daß bei dem früher vorhandenen Umkehrdach die Oberfläche der Dachabdichtung wegen ihrer Abdeckung nicht mehr kontrolliert werden kann und im Falle von Undichtigkeiten sogleich der gesamte Aufbau entfernt werden muß. Durch diesen Aufwand werde eine Dachreparatur unverhältnismäßig teuer, wobei eine in späteren Jahren wiederum erforderliche Reparatur nochmals erhöhte Kosten beanspruchen wird. Durch die geplante Bedachung liege die Dachabdichtung nunmehr auf der Oberseite des Daches, sei damit jederzeit kontrollierbar, und eine bei jedem Dach erforderliche Wartung könne problemlos ausgeführt werden. Zudem werde eine statisch unzulässige Mehrbelastung der Dachdecke beseitigt. Diesen Vorteilen sind die zusätzlichen Kosten gegenüberzustellen, die bei einer Wiederherstellung des bisherigen Umkehrdaches hypothetisch entstanden wären. Dabei wird dem Vorbringen der Antragsteller nachzugehen sein, daß die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes statt rund 100.000,- DM nur 50.000,- DM gekostet hätte. Ferner wird zu prüfen sein, ob die optische Veränderung durch die jetzige Reparatur nicht so geringfügig ist, daß sie gegenüber den wirtschaftlichen Vorteilen in Kauf genommen werden muß.

Da dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht eine eigene Sachaufklärung verwehrt ist, ist die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.