Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verkehrssicherungspflicht für Privatstraße mit Geh- und Fahrtrecht

1. Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört die Wahrung der Verkehrssicherungspflicht.

2. Ist den Wohnungseigentümern an einer Privatstraße ein Geh- und Fahrtrecht eingeräumt, so haben jedenfalls auch die Wohnungseigentümer in der Regel Dritten gegenüber eine Verkehrssicherungspflicht.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Diese besteht aus zwei Doppelhaushälften mit vier Wohnungen. Die Wohnanlage liegt an einer Straße, die im Eigentum von zwei Privatpersonen steht. Für die jeweiligen Eigentümer der Wohnanlage ist im Grundbuch ein Geh- und Fahrtrecht eingetragen. Zwischen Straße und Wohngebäude liegt eine Gartenfläche; an deren rechter und linker straßenseitig gelegener Ecke befinden sich jeweils zwei Garagen mit Vorplätzen. Letztere gehören zum Gemeinschaftseigentum. In der Mitte zwischen den Garagen liegen direkt an der Straße zwei Mülltonnenboxen. Zwischen diesen befindet sich eine kleine Lücke; dort ist ein elektrischer Anschluß und vom Bauträger ein Betonsockel mit Metallfuß errichtet, auf dem eine Straßenlaterne montiert werden sollte. Wegen des Widerstands der Antragsgegner kam es dazu nicht. Vor den beiden Nachbargebäuden rechts und links von der Wohnanlage stehen an der entsprechenden Stelle des Grundstücks jeweils eine doppelarmige, etwa 3 m hohe und über einen Lichtkegel von 6 bis 8 m verfügende Straßenlaterne. Die Kosten für die Errichtung dieser Straßenlaternen hat einer der Straßeneigentümer übernommen. Er erklärte sich bereit, auch die Kosten für die Erstellung der strittigen Straßenlaterne zu übernehmen. Die Stromkosten der drei Straßenlaternen sollen auf die Bewohner der drei Anlagen zu gleichen Teilen umgelegt werden.

Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, der Installierung einer den beiden vorhandenen Straßenlaternen entsprechenden Straßenlaterne auf dem vorhandenen Sockel zwischen den beiden Müllboxen zuzustimmen. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

... 2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Landgericht hat das Gesetz dadurch verletzt (§ 27 Abs. 1 FGG, § 550 ZPO), daß es offengelassen hat, ob die Anbringung einer zusätzlichen Beleuchtung im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht geboten und - wenn ja - welche andere geeignetere Beleuchtungsmöglichkeit als die beantragte gegeben ist. Zur Klärung dieser Frage sind weitere Ermittlungen erforderlich. Der Senat kann deshalb in der Sache nicht selbst entscheiden und muß diese an das Landgericht zur weiteren Verhandlung und Entscheidung zurückverweisen.

a) Offenbleiben kann, ob die Antragsgegner einem der beiden Eigentümer der Straße auf dessen Anfrage hin zunächst ihre Bereitschaft erklärt haben, daß die Straßenlaterne zwischen den beiden Müllboxen errichtet werden darf. Jedenfalls lag insoweit, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, eine schriftliche Beschlußfassung gemäß § 23 Abs. 3 WEG nicht vor. Auch waren die Antragsgegner aufgrund einer solchen Erklärung, wenn sie abgegeben worden ist, unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht den Antragstellern gegenüber gebunden. Auch dies hat das Landgericht zutreffend ausgeführt.

b) Die Antragsteller können möglicherweise von den Antragsgegnern gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG verlangen, daß die Straßenlaterne wie beantragt errichtet wird. (1) Für den gestellten Antrag fehlt es nicht am Rechtsschutzbedürfnis. Über die beantragte Angelegenheit haben zwar die Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 1 WEG in erster Linie in einer Wohnungseigentümerversammlung zu entscheiden. Den Antragstellern kann aber in Anbetracht der Mehrheitsverhältnisse eine vorherige Anrufung der Versammlung nicht zugemutet werden (vgl. BayObLG NJW-RR 1997, 1443 f.; OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 163).

(2) Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern die Mitwirkung bei der Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen Zustandes der Wohnanlage entsprechend dem Aufteilungsplan und den Bauplänen beanspruchen (BayObLG WE 1997, 96). Hier kann den Plänen nichts über die Errichtung einer Straßenlaterne entnommen werden. Dies verlangt § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG für die dort vorgesehene Bauzeichnung im übrigen auch nicht. Abgesehen davon enthalten üblicherweise weder die Pläne noch die Baubeschreibung Angaben darüber, wie die Beleuchtung der Außenanlagen vorgenommen werden soll. Allein dem Umstand, daß der Bauträger eine Lücke zwischen den Müllboxen gelassen, eine elektrische Leitung verlegt und einen Sockel errichtet hat, kommt keine entscheidungserhebliche Bedeutung zu.

(3) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung (§ 21 Abs. 5 WEG) gehört die Wahrung der Verkehrssicherungspflicht (BayObLGZ 2000, 43; Palandt/Bassenge BGB 59. Aufl. § 21 WEG Rn. 8). Die Wohnungseigentümer haben die Verkehrssicherungspflicht für die im Gemeinschaftseigentum stehenden Garagenvorplätze. Problematisch ist die Verkehrssicherungspflicht bei Wegerechten (vgl. im einzelnen Meisner/Ring/Götz Nachbarrecht in Bayern 7. Aufl. § 29 Rn. 22 f.; Amann Leistungspflichten und Leistungsansprüche aus Dienstbarkeiten DNotZ 1989, 531/546 f.). Unter Verkehrssicherungspflicht versteht man die allgemeine Rechtspflicht, im Verkehr eine Gefährdung anderer auszuschließen. Die Verpflichtung hierzu gründet auf der Überlegung, daß derjenige, der einen Verkehr eröffnete, auch die notwendigen Schutzvorkehrungen zu treffen hat (Meisner/Ring/Götz aaO.). Durch Dienstbarkeiten kann im Prinzip die Verkehrssicherungspflicht auch Dritten gegenüber vom Eigentümer auf den Nutzungsberechtigten verlagert werden. Gleichwohl hat die Rechtsprechung den Eigentümer nicht völlig aus der Haftung entlassen, insbesondere wenn er (wie häufig) trotz der Dienstbarkeit mitbenutzungsberechtigt bleibt oder wenn er als zumindest aufsichtspflichtig angesehen werden muß und er diese Aufsichtspflicht verletzt hat. Umgekehrt steht erst recht der Dienstbarkeitsberechtigte - soweit seine Befugnisse reichen - Dritten gegenüber in der Verkehrssicherungspflicht (Amann aaO.). Hier ist aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse davon auszugehen, daß jedenfalls auch die Wohnungseigentümer die Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich der Straße haben, soweit ihnen ein Geh- und Fahrtrecht eingeräumt ist.

(4) An die Wahrung der Verkehrssicherungspflicht sind im vorliegenden Fall nur verhältnismäßig geringe Anforderungen zu stellen, da die Straße nicht dem allgemeinen Verkehr geöffnet ist und es praktisch nur darum geht, die Bewohner der Anlage und deren Besucher vor Gefährdungen bei Dunkelheit zu schützen.

(5) Der Antrag ist begründet, wenn im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht eine zusätzliche Beleuchtung geboten und gegebenenfalls eine andere als die beantragte Beleuchtungsmöglichkeit nicht vorhanden ist, die hinsichtlich des Beleuchtungseffekts der Verkehrssicherungspflicht gleichfalls genügt und unter Kosten- und anderen Gesichtspunkten geeigneter ist, wobei bei letzteren insbesondere auf die Frage möglicher Beeinträchtigungen der Antragsgegner sowie auf ästhetische Fragen Rücksicht zu nehmen ist. Das Landgericht hat weder abschließend geklärt, ob die vorhandene Beleuchtung durch die beiden Straßenlaternen auf den Nachbargrundstücken ausreicht noch hat es unter Beachtung der oben genannten Gesichtspunkte ermittelt, ob und welche bestimmte geeignetere Beleuchtungsmöglichkeit besteht. Die Feststellung des Landgerichts, andere Beleuchtungsmöglichkeiten seien vorstellbar oder denkbar, reicht nicht aus. Das Landgericht wird nunmehr unter anderem zu erwägen haben, ob zur Klärung der aufgezeigten Fragen ein Augenschein bei Dunkelheit erforderlich ist.