Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwaltervertrag; Kündigung; Verwalterabberufung

1. Ein auf die Dauer von fünf Jahren geschlossener Verwaltervertrag ist nach Ablauf der in § 11 Nr. 12 a AGB-Gesetz festgelegten Mindestdauer von zwei Jah ren nach § 621 Nr. 4 BGB mit einer Frist von sechs Wochen zum Quartalsende kündbar, sofern der Verwalter von seinem Amt abberufen worden ist.

2. Die von dem Verwalter mit Erfolg angefochtene Abberufung aus wichtigem Grund ist dahin umzudeuten, daß der Verwaltervertrag jedenfalls aufgrund einer ordentlichen Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt aufgelöst ist (Ergänzung zu BGH vom 1.12.1988 - V ZB 6/88 - und zum Vorlagebeschluß des KG vom 27.5.1987 - 24 W 5478/86 in ZMR 1987, 392).

Die Antragstellerin war in der Teilungserklärung vom 3. Juni 1983 auf die Dauer von fünf Jahren zur Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage bestellt worden. Sie konnte nur aus wichtigem Grund abberufen werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat mit dem Mehrheitsbeschluß vom 22. August 1985 die Antragstellerin von ihrem Amt abberufen und den Verwaltervertrag mit sofortiger Wirkung gekündigt. Diesen Beschluß hat die Antragstellerin fristgerecht angefochten. Sie hat beantragt, den Wohnungseigentümerbeschluß vom 22. August 1985 für ungültig zu erklären, die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung des bis dahin fälligen Verwalterhonorars zu verpflichten und außerdem festzustellen, daß ihr auch das weitere Verwalterhonorar bis zum Ablauf des Verwaltervertrages zusteht. Das Amtsgericht hat den Wohnungseigentümerbeschluß über die Abberufung der Antragstellerin von dem Verwalteramt für ungültig erklärt, die beiden übrigen Anträge aber zurückgewiesen. Das Landgericht Berlin hat die sofortige Beschwerde als unbegründet zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß wenden sich die Rechtsbeschwerden.

I. Nach der zugrunde zu legenden Entscheidung des Bundesgerichtshofes (V ZB 6/88 vom 1. Dezember 1988) war die abberufene Verwalterin in entsprechender Anwendung von § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG zur Anfechtung des Abberufungsbeschlusses berechtigt. Das Landgericht hat mit Recht in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht den Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümerversammlung über die vorzeitige Abberufung der Antragstellerin auf die rechtzeitige Anfechtung für ungültig erklärt, weil der nach der Teilungserklärung hierfür erforderliche wichtige Grund nicht vorgelegen hat. ... (wird ausgeführt).

II. Dagegen ist die angefochtene Entscheidung nicht rechtsfehlerfrei, soweit die Beschwerde der Antragstellerin gegen die Versagung der geltend gemachten Verwaltervergütung zurückgewiesen worden ist.

1. Allerdings ist der Ausgangspunkt zutreffend, wonach der angefochtene Abberufungsbeschluß zunächst bis zur Rechtskraft einer gerichtlichen Ungültigkeitserklärung im Anfechtungsverfahren rechtlich wirksam und beachtlich war, so daß auch die auf dieser Grundlage erfolgte Kündigung des Verwaltervertrages gültig ausgesprochen worden ist. Ob eine erklärte außerordentliche Kündigung aber die erstrebten Wirkungen hatte und zum sofortigen Erlöschen der im Verwaltervertrage geregelten schuldrechtlichen Beziehungen führte, hängt davon ab, ob ein wichtiger Grund im Sinne von § 626 Abs. 1 BGB vorlag. Da der Verwaltervertrag als dauerndes Dienstverhältnis mit festen Bezügen anzusehen ist, besteht nicht etwa eine freie Kündigungsmöglichkeit nach § 627 BGB (Senat, Beschluß 24 W 2076/84 vom 26. November 1984 in GE 1986, 93). Die Feststellung, daß der nach der Teilungserklärung erforderliche wichtige Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 1 Satz 3 WEG) nicht vorgelegen hat, bedeutet damit zugleich auch die Feststellung, daß der Verwaltervertrag nicht durch die ausgesprochene außerordentliche Kündigung, wie es die beschließende Mehrheit erreichen wollte, mit sofortiger Wirkung beendet worden ist.

2. Daraus ergibt sich jedoch nicht, daß der Antragstellerin für die gesamte Zeit bis zum Ablauf der ursprünglich vorgesehenen fünfjährigen Amtsperiode, also bis Juni 1988, noch der geltend gemachte Vergütungsanspruch nach Maßgabe des § 615 BGB zusteht. In Fällen der vorliegenden Art wird, wie für den Erklärungsempfänger erkennbar ist, regelmäßig von dem Erklärenden für den Fall der Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt gewollt, ist also eine Umdeutung gemäß § 140 BGB vorzunehmen. Es unterliegt keinem vernünftigen Zweifel, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft auf jeden Fall nicht der Gefahr einer Doppelbelastung mit Verwalterhonorar auf Jahre hinaus ausgesetzt werden wollte. Diese hier gebotene Umdeutung ergibt, daß das Vertragsverhältnis der Antragstellerin gemäß § 621 Nr. 4 BGB unter Zugrundelegung einer Frist von sechs Wochen zum Schluß des Kalendervierteljahres gekündigt werden konnte und aufgrund einer am 22. August 1985 zugegangenen entsprechenden Erklärung mit Wirkung zum 31. Dezember 1985 aufgelöst wurde.

a) Die aufgrund des Mehrheitsbeschlusses gegenüber der Antragstellerin namens der Wohnungseigentümergemeinschaft abgegebene Kündigungserklärung ist nicht etwa mit der nunmehr erfolgten gerichtlichen Aufhebung der Abstimmung (§ 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) rückwirkend als nicht abgegeben zu fingieren. Es kann dahingestellt bleiben, ob der vom 1. Zivilsenat des Kammergerichts (NJW 1971, 53) vertretenen Auffassung beizutreten ist, daß im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit einer Aufhebung rechtsgestaltender gerichtlicher Verfügungen oder Entscheidungen, die der sofortigen Beschwerde unterliegen, stets rückwirkende Kraft zukomme. Insbesondere braucht hier nicht entschieden zu werden, ob ein solcher für das Pflegschaftsrecht entwickelter Grundsatz auch auf das Verfahren zur Anfechtung von Wohnungseigentümerbeschlüssen übertragen werden könnte. Jedenfalls würde durch eine etwaige Rückwirkungsfiktion der Beschlußaufhebung nicht auch die im Vollzug der Mehrheitsentscheidung wirksam erklärte Vertragskündigung ungeschehen gemacht. Nach § 32 FGG bleiben die aufgrund einer zunächst bestehenden Vertretungsbefugnis vorgenommenen Rechtsgeschäfte, worunter auch die Erklärung einer Kündigung des Verwaltervertrages fällt, in ihrer Wirksamkeit unberührt.

b) Wie der Senat bereits in seinem Beschluß vom 26. November 1984 - 24 W 2076/84 - (GE 1986, 93) ausgeführt hat, gilt ein formularmäßig abgeschlossener Verwaltervertrag nach § 11 Nr. 12 a AGB Gesetz jedenfalls dann lediglich für die Dauer von nur zwei Jahren, wenn die Teilungserklärung keine Regelung enthält, daß der Verwalter auf die Dauer von fünf Jahren gewählt ist und nur aus wichtigem Grund abberufen werden kann.

In dem früher entschiedenen Falle war allerdings die Klausel, daß eine Abberufung des Verwalters vor Ablauf der fünfjährigen Frist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zulässig sein sollte, nicht wie im vorliegenden Falle gemäß § 26 Abs. 1 WEG für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander vereinbart. Durch die Aufnahme einer solchen Bestimmung in die Teilungserklärung ergibt sich aber nach Auffassung des Senats keine entsprechende eigene schuldrechtliche Position des Verwalters im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern als Ausnahme von den zwingenden Normen des AGB Gesetzes. Auch wenn nach der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes (V ZB 6/88 vom 1. Dezember 1988) der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage wie das Vorstandsmitglied einer Aktiengesellschaft ein Interesse daran haben kann, nicht nur das Honorar zu erhalten, sondern auch die Aufgaben und Befugnisse nach § 27 WEG weiter wahrzunehmen, so ist es doch nicht zu verkennen, daß er als außenstehender Dritter nicht verhindern kann, daß die Eigentümer durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 WEG) die Klausel über die Dauer der Verwalterbestellung generell oder für den Einzelfall aufheben. Hieraus folgt, daß die innere Struktur des Verhältnisses der Vertragspartner des Verwalters nicht zu einer Privilegierung der obligatorischen Rechtsstellung des Verwalters im Sinne eines Dispenses vom AGB-Gesetz führt. Mithin ergibt sich, daß für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch dann, wenn die Teilungserklärung Besonderheiten zur Verwalterabwahl aufweist, die Gefahr einer Doppelzahlung nach angefochtenem Entlassungsbeschluß auf den Zeitraum des § 621 Nr. 4 BGB begrenzt ist.

c) Nicht zu entscheiden ist im vorliegenden Fall, ob die Wohnungseigentümer untereinander verpflichtet sein können, einen zu Unrecht, nämlich trotz Fehlens der Voraussetzungen der Teilungserklärung, vorzeitig abgewählten Verwalter wieder neu gegen Vergütungsabrede anzustellen, nachdem der betreffende Beschluß rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist. Eine solche Pflicht könnte sich folgerichtig nur auf den verbliebenen Teil des ursprünglichen Bestellungszeitraums beziehen, und im vorliegenden Falle ist dieser Zeitraum schon im Juni 1988 abgelaufen.