Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentümerwechsel; Verbindlichkeiten; Bewirtschaftungsperiode; Haftungsverband; Gesamtschuldner

1. Innerhalb derselben Bewirtschaftungsperiode (§ 28 WEG) können die eingegangenen Verbindlichkeiten auch dann aus Gemeinschaftsmitteln beglichen werden, wenn zwischen Entstehung und Erfüllung ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Bei phasengerechter Wirtschaftsführung braucht sich der Verwalter insoweit nicht um das Datum von Grundbuchveränderungen zu kümmern.

2. Die nach Ablauf einer Bewirtschaftungsperiode noch unbeglichenen Verbindlichkeiten aus der Bewirtschaftung der Wohnanlage können bei zwischenzeitlichem Wechsel der Zusammensetzung des Eigentümerkreises nicht umgelegt werden, sondern sind nach § 426 BGB kraft Gesetzes innerhalb des jeweiligen Haftungsverbandes des nach dem Eingehungszeitpunkt zu bestimmenden Gesamtschuldnerkreises abzuwickeln.

Die Wohnungseigentumsanlage ist ursprünglich von der I.-GmbH verwaltet worden. Diese hatte Verwaltungsschulden von ca. 100.000 DM, darunter gegenüber der B. für Fernheizung aus dem Wirtschaftsjahr 1983 in Höhe von 22.917,21 DM und aus 1984 in Höhe von 34.809,70 DM, nicht bezahlt. Diese Verwalterin ist aus wichtigem Grund abberufen worden. Der Antragsteller zu 1) ist am 11. August 1985 und der Antragsteller zu 2) am 15. November 1985 als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen worden. Beide haben das Wohnungseigentum durch notarielle Kaufverträge erworben. Dem ehemaligen Wohnungseigentümer L. gehörten 24 Eigentumswohnungen. Bis auf eine standen alle Wohnungen seit dem September 1984 unter Zwangsverwaltung. Seit 1986 sind zahlreiche dieser Wohneinheiten im Wege der Zwangsversteigerung veräußert worden. Die Wohnungseigentümer haben zu den noch offenen B.-Schulden am 7. September 1988 beschlossen: Die ausstehenden B.-Schulden in Höhe von noch 18.448,73 DM sollten nur auf die in dem Beschluß selbst und in der dazu gehörenden Anlage B 5 namentlich bezeichneten zehn "Alteigentümer", zu denen die beiden Antragsteller gehören, aufgeteilt werden.

Die Rechtsbeschwerde ist unbegründet.

I. Das Landgericht hat die Erstbeschwerdebefugnis des Beteiligten zu 15) rechtsfehlerfrei bejaht. Denn jeder Wohnungseigentümer kann in seinen Rechten verletzt sein, wenn ein Wohnungseigentümerbeschluß durch eine gerichtliche Entscheidung für ungültig erklärt wird.

II. Das Landgericht hat im Ergebnis auch rechtsfehlerfrei entschieden, daß der Wohnungseigentümerbeschluß vom 7. September 1988 zu TOP 5 Nr. 2 ungültig ist, weil er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

Zwar trifft die von dem Landgericht vertretene Rechtsansicht nicht zu, daß die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verlangt hätten, zur Begleichung der aus den Wirtschaftsjahren 1983 und 1984 herrührenden und noch offenen "B.-Altschulden" auch die als Erwerber erst später hinzugetretenen Wohnungseigentümer neu zu verpflichten. Gleichwohl ist der Beschluß des Landgerichts im Ergebnis frei von Rechtsfehlern. Der Wohnungseigentümerbeschluß vom 7. September 1988 verstößt deshalb gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft die aus früheren Wirtschaftsperioden noch unbeglichenen Gemeinschaftsschulden nicht im Wege einer Umlage auf die Wohnungseigentümer verteilen darf, wenn inzwischen ein Wechsel in der Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetreten ist.

1. Es unterliegt allerdings keinem Zweifel, daß Wohngeldforderungen durch Abrechnungs- oder Umlagebeschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nur gegen diejenigen Wohnungseigentümer begründet werden können, die im Zeitpunkt der Beschlußfassung als Wohnungs- oder Teileigentümer im Grundbuch eingetragen sind (BGHZ 104, 197; 108, 44). Die Höhe des Wohngeldes bemißt sich nach den Lasten des Gemeinschaftseigentums und den Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung. Diese sind nach § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile oder einem anderen in der Teilungserklärung bestimmten Maßstab auf sämtliche Wohnungseigentümer zu verteilen. Es widerspräche ordnungsmäßiger Verwaltung, einzelne Wohnungseigentümer davon auszunehmen, sofern nicht die Teilungserklärung eine wirksame Ausnahmeregelung enthält.

2. Diese Regelung betrifft jedoch nur solche Fällen, in denen die bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entstandenen Verpflichtungen aus dem Verwaltungsvermögen beglichen worden sind und dieses durch die Zahlung der in der beschlossenen Abrechnung oder Sonderumlage festgelegten Wohngelder wieder aufgefüllt werden soll. Solche Fälle der aus dem Verwaltungsvermögen bereits befriedigten Verwaltungsschulden lagen ersichtlich den oben zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zugrunde. Die innerhalb einer bestimmten Bewirtschaftungsperiode (§ 28 WEG) erwachsenen Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer aus der Verwaltung der Anlage können bis zum Ende derselben Periode auch dann aus Gemeinschaftsmitteln beglichen werden, wenn zwischen Entstehung und Erfüllung ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Bei phasengerechter Wirtschaftsführung braucht sich der Verwalter nicht um das Datum von Grundbuchveränderungen oder eines Zuschlages im Zwangsversteigerungsverfahren zu kümmern.

Im vorliegenden Fall ist jedoch über einen anderen Sachverhalt zu entscheiden. Die aus den Wirtschaftsjahren 1983 und 1984 herrührenden "B.-Schulden" waren in Höhe von 18.488,73 DM noch nicht bezahlt, als die Wohnungseigentümergemeinschaft am 7. September 1988 den jetzt angefochtenen Umlagebeschluß faßte. Im Hinblick auf den zwischenzeitlichen Wechsel der Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft, insbesondere durch Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung, würde in diesem Falle eine phasenübergreifende Mittelverwendung von Konten der Gemeinschaft oder auch eine neue Umlage, um solche Gemeinschaftsmittel erst zu beschaffen, einen unvertretbaren Eingriff in die Belange der Neueigentümer darstellen.

a) Für die Erfüllung noch nicht beglichener Verwaltungsschulden haften als Vertragspartner und Gesamtschuldner (§ 427 BGB) im Außenverhältnis zum Gläubiger diejenigen Wohnungseigentümer, die bei Eingehung der Verbindlichkeit im Grundbuch eingetragen waren. Nur diese sind dem Dritten durch die von dem Verwalter in ihrem Namen abgeschlossenen Verträge verpflichtet worden. Ihre Schuldnerstellung wird durch späteren Wechsel in der Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht verändert. Die Verpflichtung jedes einzelnen Wohnungseigentümers im Außenverhältnis bleibt von seinem Ausscheiden aus der Wohnungseigentümergemeinschaft unberührt, sofern nicht etwa eine befreiende Schuldübernahme wirksam zustande kommt.

Gleiches gilt übrigens auch für Verwaltungsschulden aufgrund solcher Verträge, die der Verwalter in Ausübung seines Amtes in eigenem Namen abgeschlossen hat. Insoweit kann er, sofern er die Verwaltungsschulden aus eigenem Vermögen befriedigt, als Beauftragter nach § 670 BGB Ersatz seiner Aufwendungen bzw. Schuldbefreiung verlangen. Für diesen Erstattungsanspruch haften ihm alle z. Z. der Aufwendung eingetragenen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner, denn als Auftraggeber des Verwaltungsvertrages sind sie ihm nach § 427 BGB gemeinschaftlich verpflichtet (vgl. Senat, ZMR 1984, 2149 = MDR 1984, 495). Nur dann, wenn der Verwalter solche Schulden in der zur Beschlußfassung stehenden Wirtschaftsperiode im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung schon aus dem Verwaltungsvermögen befriedigt hat, können die dafür aufgewandten Beträge im Eigentümerbeschluß über Abrechnung oder Sonderumlage auf die bei Beschlußfassung eingetragenen Wohnungseigentümer aufgeteilt werden, denn insoweit ist der Bestand des Verwaltungsvermögens wieder aufzufüllen.

b) Nach diesen Grundsätzen widerspricht der hier in Rede stehende Wohnungseigentümerbeschluß vom 7. September 1988 den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die aus Energieverbrauch früherer Wirtschaftsperioden stammende Forderung der B. in Höhe von 18.488,73 DM war noch nicht ausgeglichen, und zwischenzeitlich war ein Wechsel in der Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetreten. So sind die Antragsteller zu 1) und 2) erst im August und November 1985 aufgrund rechtsgeschäftlichen Erwerbs als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen worden, und zahlreiche andere Wohnungseigentümer haben seit 1986 im Wege der Zwangsversteigerung Wohnungseigentum des Voreigentümers L. erworben. Die z. Z. der Beschlußfassung am 7. September 1988 noch nicht beglichenen "B.-Altschulden" können daher durch gestaltenden Eigentümerbeschluß weder auf alle damals eingetragenen Wohnungseigentümer noch nur auf diejenigen "Alteigentümer" aufgeteilt werden, die sowohl am Ende des jeweiligen Wirtschaftsjahres 1983 oder 1984 als auch z.Z. der Beschlußfassung am 7. September 1988 eingetragene Wohnungseigentümer waren. Die Abwicklung solcher offenen Verbindlichkeiten aus früheren Bewirtschaftungsperioden ist innerhalb des jeweiligen Haftungsverbandes des nach dem Eingehungszeitpunkt zu bestimmenden Gesamtschuldnerkreises in Anwendung der hierfür maßgebenden Regelung des § 426 BGB vorzunehmen. Eine auf § 426 BGB gestützte anteilige Regreßforderung kann jeder der Gesamtschuldner, auch wenn er noch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, als Individualforderung ohne Beschlußfassung der Gemeinschaft zur Klageermächtigung oder Fälligkeit allein geltend machen (Senatsbeschluß vom 30. November 1990 - 24 W 3869/90 - in WuM 1991, 130 = DEW 1991, 29 und vom 24. April 1991 - 3670/90 -).

Hieraus folgt, daß der angefochtene Wohnungseigentümerbeschluß vom 7. September 1988, der eine konkrete Regelung zur Tilgung der bis dahin noch nicht ausgeglichenen "B.-Altschulden" trifft und auf eine diesbezügliche Gestaltungswirkung angelegt ist, ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

Nach wie vor Probleme für Wohnungseigentumsverwalter macht ein Beschluß des Kammergerichts vom 1. Juli 1991 - 24 W 5554/90, an dem das Kammergericht, wie jüngere Beschlüsse zeigen, nach wie vor unabänderlich festhält. Die Richter haben dort entschieden, daß in den Vorjahren entstandene und bisher unbezahlte Schulden der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur von den damals in dem Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümern zu bezahlen sind. Die derzeitigen Wohnungseigentümer dürften mit diesen Schulden nicht mehr belastet werden. Sie dürften über den Ausgleich solcher "Altschulden" auch keinen Beschluß fassen. So überzeugend sich diese Auffassung auf den ersten Blick darstellt, so wenig tragfähig ist sie in der Praxis.

In dem von den Richtern zu entscheidenden Fall waren in einer Wohnungseigentumsanlage bis Mitte 1985 rund 100.000 DM an Verwaltungsschulden entstanden. Unter anderem waren Rechnungen einer Firma "B" für Fernheizung aus den Jahren 1983 und 1984 in Höhe von zunächst rund 57.800 DM unbezahlt geblieben. Zur Zeit der Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung im Jahr 1988 waren davon noch fast 18.500 DM offen. Dort war beschlossen worden, wie diese Kosten aufzuteilen sind.

An wen soll sich nun die "B" halten? Nach Meinung des Kammergerichts nur an die Wohnungseigentümer von 1983 und 1984.

Die dürften der "B" aber namentlich unbekannt sein, denn für sie handelte damals der Wohnungseigentumsverwalter. Und den gibt es inzwischen nicht mehr. Er wird also die damaligen Wohnungseigentümer nicht mehr namhaft machen können. Der derzeitige Verwalter wird die Namen und die (derzeitigen) Anschriften der damals im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer vermutlich genausowenig kennen wie die "B". Auch ist so recht kein Grund ersichtlich, daß er sich in dieser Richtung noch bemühen sollte. Er hat - auch nach der Entscheidung des Kammergerichts - weder mit der Gläubigerin "B" noch mit den damaligen Wohnungseigentümern einen Vertrag. Er ist ihnen zu nichts verpflichtet. Warum sollte er da tätig werden? Zwar hat er für die gegenwärtigen Wohnungseigentümer die Aufgaben der Verwaltung der Anlage wahrzunehmen. Nach dem Erkenntnis der Richter des Kammergerichts haben die aber mit den "ollen Kamellen" der unbezahlten Rechnungen aus den Jahren 1983 und 1984 nichts zu schaffen. Sie brauchen, dürfen sie nicht einmal bezahlen.

Und wenn nun die "B" einen ehemaligen Wohnungseigentümer ausfindig macht, hat der spätestens das gleiche Problem, wenn er die alte Schuld überhaupt bezahlen kann und dann auch in voller Höhe bezahlt hat. Er muß dann also erst alles bezahlen, kann aber von seinen ehemaligen Miteigentümern einen Ausgleich zu ihrem jeweiligen Anteil verlangen (§ 426 BGB). Man braucht kein Orakel zu befragen, um anzunehmen, daß jener ermittelte haftende Schuldner häufig genug der kleine Wohnungseigentümer sein wird, der seinen letzten Groschen in die Eigentumswohnung gesteckt hat, um so den Traum vom Eigentum mit Sicherheit vor Mieterhöhung und Kündigung im Alter wahrzumachen. Denn häufig ist es nicht der, der leichter Hand sein Wohnungseigentum inzwischen versilbert hat, sondern der solide Wohnungseigentümer, der bis heute Miteigentümer geblieben ist. Den zu ermitteln, dürfte vergleichsweise leicht fallen.

So war es auch im vom Kammergericht entschiedenen Fall. Und der damalige Mehrheitseigentümer ist nicht mehr zahlungsfähig. Von seinen 24 Wohnungen sind in den späteren Jahren allein 23 zwangsversteigert worden. Er fällt also für die Zahlung der Schuld aus.

Die Folgen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind absehbar. Jeder potentielle Vertragspartner wird sich zweimal überlegen, ob er bei diesen Schwierigkeiten überhaupt mit Wohnungseigentümern kontrahiert. Hat er sich dann durchgerungen, wird er auf einer lückenlosen Liste der Wohnungseigentümer als seiner aktuellen Vertragspartner und - noch besser - auf Vorauskasse bestehen. Das führt in jedem Fall zu erheblicher Mehrarbeit für den Verwalter der Anlage. Er muß für jeden Vertragspartner die Liste parat haben. Auch wird er peinlichst darauf zu achten haben, daß die Bankkonten der Gemeinschaft immer ein ordentliches Guthaben aufweisen. Wie sollte er sonst zur Vorauskasse imstande sein? Vorausgesetzt natürlich, ihm steht überhaupt ein Bankkonto zur Verfügung. Für die Banken gilt nämlich das gleiche wie für jeden anderen Gläubiger. Auch sie müssen sich wegen eines Solls im Jahresabschluß an die "alten" Wohnungseigentümer halten. Denn die gegenwärtigen fangen nach der Entscheidung des Kammergerichts mit dem Beginn des Wirtschaftsjahrs bei "Null" an. Der schon im vor dem gerade abgelaufenen Wirtschaftsjahr liegenden Vorjahr tätige Verwalter mag sich freuen. Er ist dann gewissermaßen für zwei Gemeinschaften der Wohnungseigentümer tätig. Für die "Alteigentümer" mit deren "Altschulden" und für den gegenwärtigen Stand der Wohnungseigentümer. Für diese wie für jene muß er Zahlungen einnehmen und leisten, muß er Abrechnungen fertigen und Vermögensstände vorlegen, darf er Auskunft geben und Bestandsverzeichnisse anfertigen. Allerdings bei nur einem Verwalterentgelt - oder? Nun, vermutlich werden die Wohnungseigentumsverwalter diese Mehrarbeit in Zukunft bei der Festlegung ihrer Entgelte mit einkalkulieren. Gerade billiger wird ihre Arbeit damit aber sicherlich nicht.

Richtig spannend wird das Amt des Wohnungseigentumsverwalters aber erst, wenn irgend etwas finanziell aus dem Ruder zu laufen droht. Erweist sich ein Miteigentümer wegen der Bezahlung der laufenden Wohngelder als nicht zahlungswillig oder gar als zahlungsunfähig, steht der Verwalter in einem Dilemma. Klagen er oder ermächtigte Wohnungseigentümer gegen den Miteigentümer auf Zahlung der Schuld, wird erfahrungsgemäß das Geld nicht mehr in der laufenden Wirtschaftsperiode zu bekommen sein. Also können schon eingegangene Verpflichtungen nicht mehr erfüllt und dringende neue nicht mehr eingegangen werden. Das würden die Banken nicht mitmachen, denn dann stehen sie bei einem Soll im Risiko. Kann aber die Anlage nicht mehr ordnungsgemäß bewirtschaftet werden, verfällt sie. Und geht das Geld nach Jahr und Tag ein, werden zwar die "Altschulden" endlich bezahlt, die mangels verfügbarer Mittel aber liegen gebliebenen Maßnahmen - etwa zur Instandhaltung der Anlage - sind entweder immer noch nicht oder aber (hoffentlich) schon im folgenden Wirtschaftsjahr in Angriff genommen worden, wenn sich dort nicht das gleiche Finanz-Problem wie im Vorjahr ergeben hat. Jedenfalls wird bis auf die Bezahlung von "Altschulden" das nun eingegangene Wohngeld keinen anderen Verwendungszweck mehr haben, als an den säumigen Miteigentümer zurückgezahlt zu werden. Es wird kein denkbarer Vertragspartner der Wohnungseigentümer und schon gar nicht die Bank bereit sein, dringende Maßnahmen für die Wohnanlage vorzufinanzieren. Was aber nichts kostet, weil es nicht in Gang gesetzt wurde, taucht auch in keiner Abrechnung als Kostenpunkt auf. Und übersteigt das Wohngeld die Kosten, ist der Überschuß auszuzahlen. Folgerichtig war die Wohngeldklage genau so überflüssig, wie es letztlich jeder Wirtschaftsplan in einer Anlage sein wird, in dem zahlungsunwillige oder zahlungsunfähige Miteigentümer vorhanden sind.

Bedenkt man nun die Probleme, die in einer Anlage auflaufen, die - wie im vom Kammergericht entschiedenen Fall - schon aus den Vorjahren finanziell schwer angeschlagen dastehen, können sich die gegenwärtigen Wohnungseigentümer auch nur auf den ersten Blick die Hände reiben. Bei einem Soll von rund 100.000,- DM bei der Hausbank ist es für diese Miteigentümer schon erleichternd, auf die "Alteigentümer" verweisen zu können. Doch auch hier trügt letztlich der erste Eindruck. Die Banken stellen regelmäßig zu bestimmten Terminen einen Jahresabschluß auf. Bei einem Soll, das sich über Jahre fortsetzt, wird das mindestens alljährlich sein - zuletzt in der vergangenen Wirtschaftsperiode der Anlage und demnächst in der laufenden. Und spätestens mit diesem Abschluß aus der laufenden Geschäftsverbindung wird die Bank den gegenwärtigen Wohnungseigentümern das Soll präsentieren und in Rechnung stellen. Damit entsteht nach der Auffassung des Kammergerichts die Verpflichtung zur Zahlung. Und die trifft den gegenwärtigen Bestand der Wohnungseigentümer. Zu hoffen bleibt da nur, daß die Bank schon vor Jahren den Vertrag mit den damaligen Wohnungseigentümern aufgelöst hat, ohne wegen des bestehenden Solls auf einer Fortdauer der Geschäftsbeziehung bis zu seinem Ausgleich zu bestehen. Si recht vorstellbar ist das aber in der Praxis nicht.

Was nun nach Meinung des Kammergerichts für die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingegangenen Verpflichtungen gilt, wird wohl auch für die den Wohnungseigentümern aus den Verträgen mit Lieferanten oder Handwerkern zustehenden Rechten gelten müssen. Rechte und Pflichten der Vertragspartner der Wohnungseigentümer treffen nur die "Alteigentümer", sagt das Kammergericht. Was nun, wenn der Handwerker schlecht gearbeitet hat. Mängelgewähr wird nur sein Vertragspartner, der "Alteigentümer" geltend machen können. Wird der dazu noch in der Lage und überhaupt bereit sein?

Immerhin hat er sein Wohnungseigentum - vielleicht sogar unfreiwillig - aufgegeben.

Sollte man bei all den hier nur angerissenen Problemen, die sich aus der Entscheidung der Richter des Kammergerichts ergeben, nicht doch besser bei der sich in der Rechtsprechung - gerade des Kammergerichts in den letzten Jahren - immer deutlicher abzeichnenden Auffassung bleiben, daß Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, also zur Bewirtschaftung einer Wohnungseigentumsanlage, in der Regel auch für den Rechtsnachfolger im Wohnungseigentum wirken und verbindlich sind?