Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentümerbeschluss; Lastentragung; Kostentragung; Erwerber

Die Eigentümergemeinschaft kann den Käufer von Wohnungseigentum erst vom Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung an auf Mittragung der nach diesem Zeitpunkt fällig gewordenen gemeinschaftlichen Lasten und Kosten in Anspruch nehmen, auch wenn Nutzen und Lasten nach den mit dem Verkäufer getroffenen Vereinbarungen zu einem früheren Zeitpunkt auf den Käufer übergehen.

Der Antragsteller ist der Verwalter der im Rubrum näher bezeichneten Wohnanlage und aufgrund des mit der Eigentümergemeinschaft abgeschlossenen Verwaltervertrages berechtigt, Ansprüche der Eigentümergemeinschaft im eigenen Namen als Verfahrensstandschafter geltend zu machen und Leistungen an sich selbst zu verlangen.

Dem Beteiligten zu 3) gehörte das im Aufteilungsplan mit den Nummern 2, 10, 11, 28, 29, 47 und 49 näher bezeichnete Wohnungseigentum an der genannten Wohnanlage. Durch notariellen Wohnungseigentumskaufvertrag vom 6. Juli 1985 verkaufte der Beteiligte zu 3) die vorbezeichneten sieben Wohnungseigentumseinheiten an die Beteiligte zu 2), wobei die Vertragsparteien unter Nr. V vereinbarten, daß Nutzen und Lasten mit Wirkung vom Monatsersten nach Hinterlegung des Barkaufpreises, die nach Nr. III des Vertrages für den 30. September 1985 vorgesehen war, auf die Beteiligte zu 2) übergehen sollten. Jeweils am 19. Juli 1985 ist eine Eigentumsübertragungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2) in den betreffenden Wohnungsgrundbüchern des Amtsgerichts Spandau eingetragen worden. Die Umschreibung des Wohnungseigentums auf die Beteiligte zu 2) in den Wohnungsgrundbüchern ist zwischenzeitlich jeweils am 22. September 1987 erfolgt.

Unter Nr. VI (Teilungserklärung, Wohngeld) des zwischen den Beteiligten zu 2) und 3) abgeschlossenen Wohnungseigentumskaufvertrages heißt es wie folgt:

"Der Käufer übernimmt sämtliche, in der Teilungserklärung vom 15.4.1982 enthaltenen Verpflichtungen mit der Maßgabe, daß er verpflichtet ist, diese Verpflichtungen auf seine Rechtsnachfolger in der gleichen Weise zu übertragen und auch diese zu verpflichten, das Wohnungseigentum nur unter diesen Bedingungen weiter zu veräußern.

Dem Käufer ist bekannt, daß ein monatliches Wohngeld zu zahlen ist. Er verpflichtet sich, das Wohngeld incl. Heizkostenvorschuß jeweils monatlich im voraus an die jeweilige Verwaltung zu zahlen.

Aufgrund des Eigentümerwechsels wird die Jahresabrechnung demjenigen Wohnungseigentümer erteilt, der am 31. Dezember des Abrechnungsjahres die Lasten und Nutzen zu tragen hat. Etwaige Fehlbeträge, die sich aus einer solchen Jahresabrechnung ergeben können, incl. Heizkosten, sind zwischen den Parteien intern auszugleichen. Sollte sich nach Abrechnung durch die Verwaltung ein Guthaben zugunsten des Verkäufers aus der Instandhaltungsrücklage ergeben, so tritt er dieses an den Käufer ab. Ein etwaiges Guthaben gilt als mit der Zahlung des Kaufpreises abgegolten."

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 18. Oktober 1985 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich zu TOP 3, eine umfangreiche Dachsanierung zu Lasten der Eigentümergemeinschaft vorzunehmen, wobei die Kosten dieser Dachsanierung durch Auflösung der Instandhaltungsrücklage und durch eine Sonderumlage zu Lasten der einzelnen Wohnungseigentümer aufgebracht werden sollten.

Am 20. Januar 1986 bestätigten die Wohnungseigentümer zu TOP 5 den in der Eigentümerversammlung vom 18. Oktober 1985 zu TOP 3 hinsichtlich der Dachsanierung gefaßten Beschluß und legten ferner dessen Ausführungsmodalitäten im einzelnen fest.

Im vorliegenden Verfahren hat der Antragsteller die Beteiligten zu 2) und 3) als Antragsgegner auf Zahlung der Sonderumlagen für die Dachsanierung in Höhe von insgesamt 13.156,80 DM, die auf die von der Beteiligten zu 2) gekauften Wohneinheiten entfallen, sowie auf Zahlung des sich aus der Jahresabrechnung für 1986 für die Wohneinheiten Nr. 10, 11, 28, 29, 47 und 49 ergebenden rückständigen Wohngeldes in Höhe von insgesamt 5.016,21 DM, also auf Zahlung von insgesamt 18.173,01 DM in Anspruch genommen, nachdem die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung für 1986 in der Eigentümerversammlung vom 12. Januar 1987 zu TOP 2 gebilligt hatten.

Ursprünglich hatte der Antragsteller seinen zunächst nur gegen die Beteiligte zu 2) gerichteten Anspruch im Mahnverfahren geltend gemacht. Auf den Widerspruch der Beteiligten zu 2) und nach Abgabe der Sache an das Landgericht Berlin (Prozeßgericht) hat das Landgericht mit Beschluß vom 27. Oktober 1986 den Rechtsstreit gemäß §§ 43, 46 WEG an das zuständige Amtsgericht Spandau zur Erledigung im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit abgegeben.

Durch Beschluß vom 23. April 1987 hat das Amtsgericht Spandau den Beteiligten zu 3) entsprechend dessen Anerkenntnis zur Zahlung von 18.173,01 DM nebst 4% Zinsen seit dem 25. März 1987 an den Antragsteller verpflichtet und den Antrag gegen die Beteiligte zu 2) zurückgewiesen. Gegen diesen ihm am 11. Mai 1987 zugestellten Beschluß hat der Antragsteller am 23. Mai 1987 sofortige Beschwerde eingelegt, mit der er seinen Antrag auf Verpflichtung der Beteiligten zu 2) zur Zahlung des geltend gemachten Betrages als Gesamtschuldnerin mit dem Beteiligten zu 3) weiterverfolgt. Mit Beschluß vom 14. August 1987 hat das Landgericht die sofortige Beschwerde mit der Begründung zurückgewiesen, daß die Beteiligte zu 2) für in der Zeit vor ihrer Eintragung als Wohnungseigentümerin entstandene Ansprüche der Eigentümergemeinschaft nicht hafte und eine solche Haftung gegenüber der Eigentümergemeinschaft sich auch nicht aus dem mit dem Beteiligten zu 3) abgeschlossenen Wohnungseigentumskaufvertrag ergebe.

Gegen diesen dem Antragsteller am 28. August 1987 zugestellten Beschluß richtet sich seine am 9. September 1987 bei Gericht eingegangene sofortige weitere Beschwerde, mit der er seine in der zweiten Instanz gestellten Anträge weiterverfolgt.

Das als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 27 FGG statthafte Rechtsmittel des Antragstellers ist rechtzeitig und formgerecht eingelegt worden (§§ 21 Abs. 2, 22 Abs. 1, 29 FGG).

Soweit der Rechtsbeschwerdeführer die Verpflichtung der Beteiligten zu 2) zur Zahlung von 18.173,01 DM nebst Zinsen (neben dem bereits in erster Instanz verpflichteten Beteiligten zu 3)) begehrt, würde der Senat das Rechtsmittel als unbegründet zurückweisen. An einer solchen Entscheidung sieht er sich jedoch gehindert, weil er von Rechtsbeschwerdeentscheidungen des Oberlandesgerichts Stuttgart (OLGZ 1979, 34 ff.) und des Bayerischen Obersten Landesgerichts (WuM 1986, 29) abweichen würde. Die Rechtsbeschwerde des Antragstellers ist daher insoweit gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 FGG dem Bundesgerichtshof vorzulegen.

Die Beteiligte zu 2) wird zur Mittragung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG (Sonderumlage für die Dachsanierung gemäß Eigentümerbeschluß vom 18. Oktober 1985 und rückständiges Wohngeld für 1986 gemäß der durch Eigentümerbeschluß vom 12. Januar 1987 gebilligten Jahresabrechnung für 1986) für eine Zeit in Anspruch genommen, in der sie in Vollzug des mit dem Beteiligten zu 3) abgeschlossenen Kaufvertrages noch nicht als Eigentümerin im Wohnungsgrundbuch eingetragen war, da die Eigentumsumschreibung erst am 22. September 1987 erfolgte. In dieser Zeit war ihr Anspruch aus dem Wohnungseigentumskaufvertrag auf Verschaffung des Eigentums durch die am 19. Juli 1985 zu ihren Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung gesichert.

Zur Entscheidung über die gegen die Beteiligte zu 2) als "werdende" Wohnungseigentümerin geltend gemachten Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung einer Sonderumlage und auf Zahlung rückständigen Wohngelds wären allerdings nach Auffassung des Senats die Gerichte der freiwilligen Gerichtsbarkeit nicht zuständig (vgl. Senat, NJW-RR 1986, 444 = ZMR 1986, 132 = WuM 1986, 159 = GE 1986, 793). Im vorliegenden Falle hatte jedoch das zunächst angerufene Prozeßgericht (Landgericht Berlin) den Rechtsstreit gemäß § 46 Abs. 1 WEG durch Beschluß vom 27. Oktober 1986 an das zuständige Wohnungseigentumsgericht abgegeben. An diesen Abgabebeschluß sind die Gerichte der freiwilligen Gerichtsbarkeit gebunden.

Somit kommt es darauf an, ob der Wohnungseigentümergemeinschaft die geltend gemachten Ansprüche gegen die Beteiligte zu 2) materiell zustehen.

Rechtsirrtumsfrei haben die Vorinstanzen einen Anspruch der Eigentümergemeinschaft aus Schuldbeitritt verneint.

Die im Wohnungseigentumskaufvertrag mit dem Beteiligten zu 3) unter Nr. VI getroffene Vereinbarung ist mangels einer eindeutigen Regelung im Zweifel lediglich als Erfüllungsübernahme (§ 329 BGB) anzusehen, welche die Beteiligte zu 2) nur gegenüber dem Beteiligten zu 3) als Verkäufer zur Übernahme der Lasten und Kosten des gekauften Wohnungseigentums verpflichtete. Soweit nach dem Kaufvertrag die Rechte und Pflichten des gemeinschaftlichen Eigentums schon vor Übertragung der Eigentumsrechte, nämlich mit der Übergabe auf die Beteiligte zu 2) übergehen sollen, gilt das nur schuldrechtlich unter den Vertragsparteien. Der Umstand, daß die Beteiligte zu 2) seit dem 1. Oktober 1985, d.h. ab vereinbartem Übergang von Nutzen und Lasten, bereits an Eigentümerversammlungen teilgenommen und auch die Mieten vereinnahmt hatte, ändert hieran nichts.

Die Beteiligte zu 2) ist aber auch nicht in entsprechender Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG zur Mittragung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten verpflichtet, die vor der Eintragung ihres Eigentums entstanden und fällig geworden sind.

Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Wohnungseigentümer im Sinne dieser Vorschrift ist entweder der Erwerber, dem durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch gemäß §§ 3, 4 WEG Sondereigentum eingeräumt wurde, oder der Eigentümer des Grundstücks, der durch Teilungserklärung gemäß § 8 WEG Wohnungseigentum begründet hat (vgl. § 2 WEG).

Soweit das Oberlandesgericht Stuttgart in seinem Beschluß vom 24. November 1978 - 8 W 351/78 - (OLGZ 1979, 34 ff.) und das Bayerische Oberste Landesgericht in seinem Beschluß vom 14. November 1985 - BReg. 2 Z 41/85 - (WuM 1986, 29) abweichend von dieser gesetzlichen Regelung als Wohnungseigentümer im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG auch den "werdenden" oder "faktischen" Wohnungseigentümer ansehen und zur Mittragung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten für verpflichtet halten, sobald er das Sondereigentum aufgrund eines Erwerbsvertrages nach Übergabe und Inbesitznahme bereits nutzt, vermag der Senat der Auffassung dieser Oberlandesgerichte nicht beizutreten. Der Senat hat die Gründe, aus denen er die Rechtsfigur des "werdenden" oder "faktischen" Wohnungseigentümers ablehnt und aus denen er allein den bisher noch eingetragenen Wohnungseigentümer zur Tragung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten als verpflichtet angesehen hat, in seinem Vorlagebeschluß vom 23. Dezember 1985 - 24 W 5239/84 - (NJW-RR 1986, 444 = ZMR 1986, 132 = WuM 1986, 159 = DWE 1986, 122) ausführlich dargelegt, und hat seine Ansicht in einem in der gleichen Sache ergangenen Beschluß vom 1. April 1987 (NJW-RR 1987, 841 = MDR 1987, 675 = DWE 1987, 97) wiederholt, nachdem der Bundesgerichtshof mit seinem Beschluß vom 11. Dezember 1986 - V ZB 5/86 - die Vorlage als unstatthaft angesehen hatte. Auf die Begründung dieser beiden Senatsbeschlüsse wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.