Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentümerbeschluss; Beschlussanfechtungsverfahren; Eigentümerversammlung; Erwerber; Ladungsmangel

1. Machen die Wohnungseigentümer Ansprüche gegen einen Miteigentümer unter Fristsetzung und Klageandrohung geltend, ist ein dahingehender Eigentümerbeschluß regelmäßig nicht als konstitutive Festlegung der Miteigentümerpflichten, sondern nur als Vorbereitung eines Gerichtsverfahrens auszulegen. Die sachliche Berechtigung des Anspruchs ist dann nicht in dem Beschlußanfechtungsverfahren, sondern erst in dem gegebenenfalls sich anschließenden Gerichtsverfahren zu prüfen.

2. Aus einem Wohnungseigentümerwechsel zwischen Einladung und Eigentümerversammlung kann der Erwerber einen Ladungsmangel hinsichtlich der Beschlußfassung nicht herleiten.

Die Antragstellerin betreibt im Erdgeschoß der Wohnanlage eine Gaststätte. Bereits vor der Umschreibung ihres Teileigentums im Grundbuch am 1. Februar 1995 war die Antragstellerin Mieterin der Räume. Im Keller des Hauses hat die Antragstellerin einen Billardraum eingerichtet. Der Billardraum ist durch eine Innentreppe vom Gastraum aus und durch den kleineren, ebenfalls mit Nr. 6 gekennzeichneten Kellerraum gemäß Aufteilungsplan zu erreichen. Die Antragstellerin befand sich bereits vor ihrer Eintragung als Teileigentümerin mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch und wurde deshalb zu den Eigentümerversammlungen der Wohnungseigentumsanlage regelmäßig eingeladen. Nach einem Verwalterwechsel im Jahre 1994 wurde sie jedoch zu der Eigentümerversammlung vom 14. Februar 1995 nicht eingeladen; die Einladungen wurden am 30. Januar 1995, also vor ihrer Eintragung, verschickt. Auf dieser Eigentümerversammlung wurden zu TOP 10 folgende Beschlüsse gefaßt:

"Sodann wurde mit 33 Ja-Stimmen beschlossen, daß die Eigentümerin der Gaststätteneinheit vom Verwalter aufgefordert wird, bis zum 31. Mai 1995 die vorgenommenen Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum rückgängig zu machen und die Kellerräume in den früheren Zustand zurückzuversetzen".

Das Landgericht hat den Anfechtungsantrag der Antragstellerin insgesamt mit der Begründung zurückgewiesen, daß ein Einladungsfehler jedenfalls nicht kausal geworden sei und die sachliche Berechtigung des Rückbauverlangens der Gemeinschaft nicht zu prüfen wäre, weil der Eigentümerbeschluß keine sachliche Regelung enthalte, sondern nur die gerichtliche Prüfung der Ansprüche vorbereiten solle.

Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht den Anfechtungsantrag der Antragstellerin hinsichtlich des Eigentümerbeschlusses zu TOP 10 insgesamt zurückgewiesen.

Der Senat vermag sich allerdings der Rechtsauffassung des Landgerichts, daß ein Einberufungsmangel vorliege, nicht anzuschließen. Nach dem Akteninhalt hat der Verwalter vorgetragen, und es ist von der Antragstellerin auch nicht in Abrede gestellt worden, daß die Einladungen zu der Eigentümerversammlung vom 14. Februar 1995 bereits am 30. Januar 1995 verschickt worden sind, wohingegen die Antragstellerin erst am 1. Februar 1995 als Teileigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden ist. Ob ein formeller Einladungsfehler vorliegt, kann nur nach der objektiven Rechtslage beurteilt werden. Die Versendung der Einladung an den im Versendungszeitpunkt eingetragenen Eigentümer kann jedenfalls rechtlich nicht beanstandet werden.

Ein nach Versendung der Einladungen bis zur Versammlung eintretender Eigentümerwechsel kann ebenfalls einen formellen Mangel der Eigentümerversammlung und der auf ihr gefaßten Eigentümerbeschlüsse nicht begründen. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind keine gesetzlichen Vorkehrungen getroffen, daß der Wohnungseigentumsverwalter von Amts wegen Kenntnis über einen Eigentümerwechsel erhält. Damit ist die Initiative zur Mitteilung und zum Nachweis des Eigentümerwechsels in die Hände sowohl des Veräußerers sowie des Erwerbers gelegt, bei denen ein Interesse an der Anzeige des Eigentumsüberganges anzunehmen ist. Der Erwerber ist mit der Grundbuchnachricht in der Lage, sich gegenüber dem Verwalter zu legitimieren. Der Erwerber kann erwarten oder muß es sich zumindest zurechnen lassen, daß der Veräußerer kurz vor der Eigentumsumschreibung noch eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung erhält. Auch wenn ein Verwalter nach Mitteilung des Eigentümerwechsels zwischen Einladung und Versammlungstermin den Erwerber davon unterrichten wird, kann eine rechtliche Verpflichtung zu einer nachträglichen Einladung nicht angenommen werden, zumal auch die Einladungsfrist von mindestens einer Woche gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG häufig nicht mehr eingehalten werden kann.

Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht den Eigentümerbeschluß zu TOP 10 dahin ausgelegt, er enthalte zunächst nur eine Aufforderung an die Antragstellerin zur Rückgängigmachung der von ihr vorgenommenen baulichen Veränderungen bis zum 31. Mai 1995 und für die Zeit danach eine Ermächtigung der Verwaltung zur Einleitung von Gerichtsverfahren gegen die Antragstellerin, nicht aber die Festlegung einer materiellen Pflicht der Antragstellerin zur Beseitigung der baulichen Maßnahmen bzw. zur Unterlassung der Nutzung der Räume und halte sich damit im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Senat hält an seiner Auffassung fest, daß Eigentümerbeschlüsse grundsätzlich tatrichterlicher Auslegung unterliegen, die nur auf Rechtsfehler zu untersuchen ist (vgl. auch BayObLG WE 1992, 201 u. ä.: Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl., § 45 Rn. 85; a. A. OLG Stuttgart OLGZ 1991, 428 = NJW-RR 1991, 913, Weitnauer/Lüke, WEG 8. Aufl., § 23 Rdnr. 21 a. E.). Der Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Auslegung von Satzungen im Vereinsrecht rechtfertigt keine andere rechtliche Beurteilung, weil das Protokoll des Versammlungsleiters nicht mit einer Vereinssatzung zu vergleichen ist und Eigentümerbeschlüsse in ihrem Kern Willensbekundungen sind, für die allgemein eine eingeschränkte revisionsrechtliche Prüfung anerkannt ist. Etwas anderes gilt auch nicht deshalb, weil es sich um mehrseitige Rechtsgeschäfte wie im Gesellschafts- und Vereinsrecht handelt, wenn auch die Berücksichtigung subjektiver Momente bei der Auslegung derartiger Gesamtakte regelmäßig in den Hintergrund zu treten hat. Eine Vorlagepflicht des Senats besteht freilich nicht, weil der Senat auch bei Zugrundelegung der anderen Rechtsauffassung bei eigener Auslegung hier zu denselben Ergebnissen wie das Landgericht kommen würde.

Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht eine sachliche Prüfung der Rückbau- und Unterlassungsansprüche in dem vorliegenden Verfahren abgelehnt, weil der Eigentümerbeschluß lediglich den Weg für die gerichtliche Klärung der Gemeinschaftsansprüche freimache, die dann in eben diesem möglichen Folgeverfahren zu klären sind. Allerdings bedürfen Eigentümerbeschlüsse, durch die Miteigentümer zu einem Tun oder Unterlassen aufgefordert werden, einer besonders sorgfältigen Prüfung dahingehend, ob die Eigentümergemeinschaft nach ihrer Willensbekundung im Wege einer sogenannten Pseudo-Vereinbarung bereits materielle Handlungspflichten eines Mitglieds durch Mehrheitsbeschluß festlegen will oder aber nur vorbereitend das Verfahren zur Durchsetzung dieser Ansprüche regeln will und die eigentliche Festlegung dem gerichtlichen Verfahren zu überlassen beabsichtigt. Je nach Willensbekundung in der einen oder anderen Richtung ist in dem gerichtlichen Anfechtungsverfahren entweder schon die sachliche Berechtigung des Verlangens der Gemeinschaft zu prüfen oder aber nur die Rechtmäßigkeit der Vorbereitung gerichtlicher Schritte, was die sachliche Prüfung des Verlangens der Eigentümergemeinschaft entbehrlich macht. Der in Anspruch genommene Miteigentümer ist insoweit in einer schwierigen Lage, als er abschätzen muß, ob er den Aufforderungsbeschluß der Gemeinschaft bestandskräftig werden und das Gerichtsverfahren abwarten darf, in dem die Ansprüche der Gemeinschaft gegen ihn geprüft werden, oder aber sogleich den Eigentümerbeschluß mit der Festlegung seiner materiell-rechtlichen Pflichten anfechten muß, um einer bestandskräftigen Festschreibung seiner Pflichten zu entgehen. Es versteht sich von selbst, daß der in Anspruch genommene Miteigentümer entweder in dem Beschlußanfechtungsverfahren oder in dem gegen ihn gerichteten Verpflichtungsverfahren verlangen kann, daß die sachliche Berechtigung der Aufforderung der Eigentümergemeinschaft geprüft wird.

Die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts sowie des Oberlandesgerichts Karlsruhe hat eine materiell-rechtliche Festlegung vielfach bereits in dem Aufforderungsbeschluß angenommen. Im Falle des Bayerischen Obersten Landesgerichts (ZMR 1996, 623) ließ ein Miteigentümer die Fassade verändern, woraufhin die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen, daß bezüglich durchgeführter Renovierungsarbeiten der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen ist; sollte dies nicht erfolgen, werde die Verwalterin beauftragt und bevollmächtigt, einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung der Maßnahme zu beauftragen. Nach dem Sachverhalt war eindeutig, daß der Rückbau auf Kosten des Antragsgegners erfolgen und bei erfolgloser Abnahme gerichtlich durchgesetzt werden sollte. Aus der inzwischen eingetretenen Bestandskraft des Eigentümerbeschlusses wurde jedoch abgeleitet, daß der Antragsgegner zur Wiederherstellung des früheren Zustandes verpflichtet sei und sich allenfalls auf das Schikaneverbot sowie Treu und Glauben berufen könne, was aber im konkreten Fall ausschied.

In dem Falle des OLG Karlsruhe (NJW-RR 1996, 1103) zahlte der Verwalter dem Antragsgegner für Baumaßnahmen Geld aus der Gemeinschaftskasse vorbehaltlich der Genehmigung durch Eigentümerbeschluß. Mit Mehrheitsbeschluß wurde die Genehmigung versagt und der Verwalter zur Rückforderung des Betrages - notfalls auch gerichtlich - beauftragt. Aus dieser Inverzugsetzung mit Androhung gerichtlicher Maßnahmen wurde nach eingetretener Bestandskraft eine Rechtsgrundlage abgeleitet, ohne daß die sachliche Berechtigung des Vorgehens der Gemeinschaft geprüft wurde. Auch hier wurde die Berufung des Antragsgegners auf Treu und Glauben abgelehnt.

Demgegenüber hat der Senat (NJW-RR 1996,1102 = ZMR 1996, 389 = WM 1996, 373 = WE 1996, 387 = GE 1996, 989 = KG Report Berlin 1996, 135 = FGPrax 1996, 136 = Deckert ETW 2/2857) die Auffassung vertreten, einem bestandskräftigem Eigentümerbeschluß, mit dem der Antragsgegner zur Instandsetzung seiner Terrasse aufgefordert und nach Ablauf einer Frist gegen ihn ein Vorschußanspruch gerichtlich geltend gemacht werden solle, komme regelmäßig nicht die Bedeutung zu, daß er eine selbständige Anspruchsgrundlage der Gemeinschaft gegen den Antragsgegner in bezug auf dessen alleinige Tragung der Instandsetzungskosten hinsichtlich der Terrassenisolierung schaffe. Es könne dahinstehen, ob durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß (sogenannte Pseudo Vereinbarung) ganz erhebliche, allein das Gemeinschaftseigentum betreffende lnstandsetzungskosten (im konkreten Falle ca. 45.000,00 DM) einem Miteigentümer allein aufgebürdet werden dürften. Nach dem eindeutigen Wortlaut des Eigentümerbeschlusses solle der Antragsgegner lediglich zur Instandsetzung der Terrassenisolierung aufgefordert und nach Ablauf einer Frist eine "Vorschußklage" eingeleitet werden, um die Instandsetzung zu erzwingen. Daraus ergebe sich, daß mit dem Beschluß nicht etwa eine Anspruchsgrundlage gegen den Antragsgegner geschaffen werden sollte, sondern lediglich auf der Basis einer unterstellten Anspruchsgrundlage der Weg für eine notfalls gerichtliche Klärung freigemacht wurde, die dann übrigens ergab, daß gegen den Antragsgegner Ansprüche auf Instandsetzung der Terrassenisolierung nicht bestanden, weil er diese gar nicht vorgenommen hatte.

Der Senat hält an seiner in dem angefochtenen Beschluß auch zitierten Rechtsauffassung fest. Machen die Wohnungseigentümer Ansprüche gegen einen Miteigentümer unter Fristsetzung und Klageandrohung geltend, ist ein dahingehender Eigentümerbeschluß regelmäßig nicht als materiell rechtliche Festlegung der Miteigentümerpflichten, sondern nur als Vorbereitung eines gerichtlichen Verfahrens auszulegen. Die sachliche Berechtigung des Anspruches ist nicht in dem Beschlußanfechtungsverfahren, sondern in dem sich gegebenenfalls anschließenden Gerichtsverfahren zu prüfen. Die Gegenansicht unterstellt der Eigentümergemeinschaft, daß sie mit ihrem Mehrheitsbeschluß über den Wortlaut der Fristsetzung und Verfahrensbevollmächtigung hinaus eine kompetenzüberschreitende Gestaltung der materiellen Rechtslage (sogenannte Pseudo Vereinbarung) vornehmen und damit ein Beschlußanfechtungsverfahren herbeiführen will. Demgegenüber vertritt der Senat die Auffassung, daß sich die Eigentümer im Zweifel in den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung bewegen wollen. Diese erlaubt jedoch nicht die Festlegung materieller Sonderpflichten der Mitglieder, sondern allenfalls die Inverzugsetzung und Androhung gerichtlicher Maßnahmen. Mit der Anknüpfung an die Vermutung, daß die Wohnungseigentümer sich regelmäßig im Rahmen ihrer gesetzlichen Befugnisse bewegen wollen, sieht sich der Senat im Einklang mit der Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts (FGPrax 1996, 97), wonach sogenannte Pseudo-Vereinbarungen durch bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse ausscheiden, wenn ein Änderungsbewußtsein und Änderungswille aller Wohnungseigentümer hinsichtlich der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung für die Zukunft nicht feststellbar ist. Die Auffassung des Senats hat auch die praktische Konsequenz, daß im Beschlußanfechtungsverfahren nur die Ordnungsmäßigkeit der Mahnung und Ankündigung des Gerichtsverfahrens zu prüfen ist, nicht aber schon die sachliche Berechtigung des Verlangens der Eigentümergemeinschaft.

Eine Vorlagepflicht des Senats gemäß § 28 FGG ist gleichwohl nicht gegeben. Der Senat schließt nicht aus, daß die Willensbekundung einer Eigentümergemeinschaft im Einzelfall durchaus auch eine kompetenzüberschreitende Gestaltung in Form der materiell-rechtlichen Festlegung von Sonderpflichten eines Miteigentümers haben kann (sogenannte Pseudo-Vereinbarung). Da nach den obigen Ausführungen die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen Sache des Tatrichters und im Rechtsbeschwerdeverfahren nur eingeschränkt auf Rechtsfehler zu überprüfen ist, liegt in der abweichenden Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (vgl. inzwischen auch GE 1997, 121) und des Oberlandesgerichts Karlsruhe nur die Billigung der Auslegung durch die Tatsacheninstanzen. Auch der Senat hält es rechtlich für möglich, daß eine gegenläufige Auslegung der Vorinstanz im Einzelfall rechtsfehlerfrei ist. Wenn es aber Frage des Einzelfalles ist, wie ein Eigentümerbeschluß tatrichterlich auszulegen ist, kann daraus eine vorlagefähige Rechtsfrage nicht abgeleitet werden. Zur Klarstellung sei nur darauf hingewiesen, daß im Falle anderweitiger tatrichterlicher Auslegung bereits im Beschlußanfechtungsverfahren die sachliche Begründetheit der in Anspruch genommenen Rechte zu prüfen ist (vgl. BayObLG GE 1997, 121).

Eine Mieterin, die dann Teileigentümerin wurde, stellte in ihrem Kellerraum einen Billardtisch auf und ließ eine Innentreppe zu ihren Gaststättenräumen anlegen. Durch Mehrheitsbeschluß vom 14. Februar 1995 legte die Gemeinschaft fest, daß die nunmehrige Teileigentümerin die Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum rückgängig zu machen und den Kellerraum in den früheren Zustand zurückzuversetzen habe.

Der Beschlußanfechtungsantrag wurde vom LG Berlin zurückgewiesen. Die Berechtigung des Rückbauverlangens sei nicht im Anfechtungsverfahren zu prüfen, weil der Eigentümerbeschluß erst die Möglichkeit zur gerichtlichen Geltendmachung eröffne. Das Kammergericht hat dies in einem Beschluß vom 8. Januar 1997 gebilligt, aber die beteiligten Kreise darauf hingewiesen, daß je nach Willensrichtung ein Rückbaubeschluß auch dahin ausgelegt werden könne, daß mit ihm bereits eine Sonderpflicht begründet werde (so etwa das BayObLG GE 1997,121).