Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwalterentlastung; Stimmrecht; Beschwer

1. Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage darf auch als Vertreter von Wohnungseigentümern nicht an der Abstimmung über seine Entlastung mitwirken.

2. Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist befugt, Rechtsmittel gegen gerichtliche Entscheidungen einzulegen, durch die der Wohnungseigentümerbeschluß über seine Entlastung für ungültig erklärt wird.

In einer Wohnungseigentümerversammlung haben die Eigentümer nach Billigung der Jahresabrechnung die Entlastung der Verwaltung beschlossen. An der Abstimmung hat die Verwalterin als Vertreterin von 37 Wohnungen teilgenommen und mit "ja" gestimmt. Nach der Teilungserklärung entfällt auf jede Wohnung ei-ne Stimme. Im Protokoll ist als Abstimmungsergebnis vermerkt: Ja Stimmen: 41; Nein-Stimmen: 40. Den Anfechtungsantrag eines Wohnungseigentümers hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Das Landgericht hat unter Änderung des Beschlusses festgestellt, daß ein Mehrheitsbeschluß der Eigentümer nicht zustandegekommen sei, weil die Verwalterin als Vertreterin der Wohnungseigentümer nach § 25 Abs. 5 WEG von der Stimmabgabe ausgeschlossen war. Hiergegen richtet sich die Rechtsbeschwerde der Verwalterin, die inzwischen abberufen worden ist.

Die von der ehemaligen Verwalterin eingelegte Rechtsbeschwerde ist zulässig. Die Rechtsbeschwerdeführerin ist befugt, das Rechtsmittel einzulegen. Denn sie ist durch die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beschwert.

Ein Beteiligter, der geltend machen kann, durch die angefochtene Entscheidung in seinen Rechten beeinträchtigt zu sein, ist befugt, die Rechtsbeschwerde einzulegen. Dieser Fall liegt hier vor. Die umstrittene Rechtsfrage, ob dem Verwalter einer Wohnungseigentümeranlage ein Anspruch auf Entlastung zusteht (bejahend: Weitnauer, WEG 6. Aufl., Rdn. 17; Augustin in RGRK, 12. Aufl., Rdn. 31 je zu § 28 WEG; verneinend: OLG Düsseldorf DWE 1981, 25), kann hier offen bleiben. Denn auf sie kommt es zur Entscheidung der Frage, ob die Beteiligte zu 1 befugt ist, die Rechtsbeschwerde einzulegen, nicht an. Im vorliegenden Fall nämlich kann die Beteiligte zu 1 durch die angefochtene Entscheidung selbst dann in ihren Rechten verletzt sein, wenn man mit dem OLG Düsseldorf einen Anspruch des Verwalters auf die Entlastung verneinen würde. In der Wohnungseigentümerversammlung ist zu TOP 2 Nr. 2 ein Beschluß protokolliert worden, durch den die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltungsabrechnung 1983 genehmigt und der Rechtsbeschwerdeführerin Entlastung erteilt hat. Die Rechtsbeschwerdeführerin hat dadurch - auch ohne einen Anspruch auf Entlastung - eine Rechtsposition erlangt. Denn die Entlastung des Verwalters enthält ein negatives Schuldanerkenntnis dergestalt, daß Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit ausgeschlossen sind, als sie Geschäftsvorgänge betreffen, die aus der Abrechnung erkannt worden sind oder doch bei gehöriger Aufmerksamkeit erkennbar waren. Der Wohnungseigentümerverwalter ist außerdem nach der ihm erteilten Entlastung in aller Regel nicht mehr verpflichtet, Auskunft über die von ihm geführten Geschäfte zu erteilen (OLG Düsseldorf a.a.O.; BayObLGZ 1975, 161, 165; Rpfleger 1980, 192; Weitnauer und Augustin a.a.O.). In diese Rechtsposition ist durch die angefochtene Erstbeschwerde des Landgerichts dadurch eingegriffen worden, daß der in der Wohnungseigentümerversammlung zu TOP 2 Nr. 2 gefaßte Entlastungsbeschluß und damit auch das darin liegende negative Schuldanerkenntnis für ungültig erklärt worden ist.

Die Rechtsbeschwerde ist aber unbegründet. Denn die Entscheidung des Landgerichts ist frei von Rechtsfehlern.

Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, daß der in der Wohnungseigentümerversammlung gefaßte Entlastungsbeschluß nicht wirksam zustande gekommen ist. Denn er ist nicht mit Mehrheit gefaßt worden.

Das Landgericht hat verfahrensfehlerfrei festgestellt, daß die Rechtsbeschwerdeführerin als Vertreterin der Eigentümer von 37 Wohnungen mit 37 Stimmen für ihre Entlastung gestimmt hat.

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht auch entschieden, daß die Rechtsbeschwerdeführerin nicht befugt war, als Vertreterin der Wohnungseigentümer an der Abstimmung über ihre Entlastung teilzunehmen. Das ergibt sich aus einer analogen Anwendung des § 25 Abs. 5 WEG.

Nach dieser Vorschrift ist der Wohnungseigentümer u.a. dann nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung ein das Gemeinschaftseigentum betreffendes, mit ihm vorzunehmendes Rechtsgeschäft zum Inhalt hat. Nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung (zuletzt BayObLG NJW-RR 1987, 595; weitere Nachweise bei Augustin a.a.O. § 28 Rdn. 33 und § 25 Rdn. 12 sowie Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl., § 25 Rdn. 54) darf aus diesem Grunde der Verwalter, der selbst Wohnungseigentümer ist, an der Abstimmung über seine Entlastung nicht mitwirken. Dieser Grundsatz gilt auch für den Fall, daß der Verwalter als Vertreter einzelner Wohnungseigentümer an der Abstimmung über seine Entlastung teilnehmen will. Denn die Interessenkollision, die durch die Vorschrift des § 25 Abs. 5 WEG verhindert werden soll, besteht auch dann, wenn der Verwalter nicht selbst Wohnungseigentümer ist, sondern als Vertreter anderer Wohnungseigentümer handelt.

Dieses Ergebnis wird auch durch die folgende Überlegung gestützt: In § 47 Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 2 GmbHG ist ausdrücklich geregelt, daß der Gesellschafter einer GmbH auch nicht als Vertreter anderer Gesellschafter an seiner Entlastung mitwirken darf. Diese Vorschrift enthält einen allgemeinen Grundsatz. Sie ist deshalb über ihren Wortlaut hinaus auch auf den Fall anzuwenden, daß der Vertreter nicht selbst Gesellschafter ist (Schilling in Hachenburg, GmbHG 7. Aufl., § 47 Rdn. 49). Denn Zweck der Vorschrift ist neben dem Verbot des Insichgeschäftes der Grundsatz, daß kein Betroffener als Richter in eigener Sache tätig sein soll (BGH NJW 1986, 713, 714; Schilling a.a.O. Rdn. 47; K. Schmidt in Scholz GmbHG 7. Aufl., § 47 Rdn. 89). Dieser Grundsatz gilt in besonderem Maß auch für den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft, gleich, ob er Wohnungseigentümer ist oder nicht. Denn der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist - anders als der Gesellschafter einer GmbH - ein treuhänderischer Sachwalter über fremdes Vermögen (BayObLGZ 1972, 139, 142; Weitnauer a.a.O. Rdn. 1; Augustin a.a.O. Rdn. 3 je zu § 27). Er ist daher kraft seines Amtes allein zur Förderung fremder Interessen verpflichtet und deshalb als Betroffener von der Mitwirkung an seiner eigenen Entlastung noch eher ausgeschlossen als der Gesellschafter einer GmbH.

Das von der Rechtsbeschwerdeführerin vorgetragene Argument, durch diesen Grundsatz werde das Stimmrecht der Wohnungseigentümer beschnitten, trifft nicht zu. Denn die Wohnungseigentümer sind nicht in ihrem Recht beschränkt, an der Abstimmung über die Entlastung des Verwalters mitzuwirken. Sie sind lediglich in der Freiheit der Wahl eines Vertreters dahin beschränkt, daß sie den Verwalter, über dessen Entlastung zu entscheiden ist, für die Behandlung dieses Punktes nicht zu ihrem Vertreter wählen können. Die grundsätzliche Freiheit der Vertreterwahl muß dem gewichtigeren Grundsatz weichen, daß kein Betroffener Richter in eigener Sache sein soll. Denn seine Befangenheit begründet seine Inkompetenz, an der Entscheidung über seine Entlastung mitzuwirken (K. Schmidt a.a.O.).

Keiner Entscheidung bedarf dagegen die Frage, ob etwas anderes gelten muß, wenn der als Vertreter handelnde Verwalter von dem Wohnungseigentümer eine Weisung erhalten hat, wie er abzustimmen hat. Denn dieser Fall liegt hier nicht vor. Die aufgeworfene Rechtsfrage wird daher ausdrücklich nicht entschieden.