Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwalter; Prozessführung; Pauschalvergütung; Rechtsverfolgungskosten

1. Die Prozeßführung eines WEG-Verwalters, der nicht selbst Wohnungseigentümer ist, ohne Einschaltung eines Rechtsanwalts als Prozeßbevollmächtigten verstößt gegen das Rechtsberatungsgesetz und ist unzulässig, sofern das Verfahren nicht persönliche Ansprüche oder Verpflichtungen des Verwalters zum Gegenstand hat.

2. Der WEG-Verwalter ist nach § 157 ZPO von der mündlichen Verhandlung vor Gericht ausgeschlossen. Dies hindert weder das Einreichen von Schriftsätzen noch die Heranziehung des Verwalters durch das Gericht als Beteiligten.

3. Das Versprechen einer Vergütung in Höhe der Rechtsanwaltsgebühren an den WEG-Verwalter für dessen Prozeßführung ist unwirksam.

4. Pauschalvergütungen anderer Prozeßvertreter als Rechtsanwälte und Rechtsbeistände gehören weder nach § 91 ZPO noch nach § 47 WEG zu den notwendigen außergerichtlichen Kosten der zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung.

Die dem Wohnungseigentumsverwalter aufgrund Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer vertraglich zugesagte Sondervergütung in Höhe der Rechtsanwaltsgebühren, hier sogar mit dem Mehrvertretungszuschlag des § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO, verstößt gegen ein gesetzliches Verbot und ist gem. § 134 BGB nichtig. Die Prozeßführung eines Wohnungseigentumsverwalters ohne Einschaltung eine Rechtsanwalts als Prozeßbevollmächtigten verstößt gegen das Rechtsberatungsgesetz und ist daher unzulässig.

Nach Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 und 2 RBerG darf die Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten geschäftsmäßig nur von Personen betrieben werden, die eine Erlaubnis dazu haben und diese Tätigkeit dann auch unter der der Erlaubnis entsprechenden Berufsbezeichnung ausüben. Eine Erlaubnis und eine Ausübung unter der entsprechenden Berufsbezeichnung ist hier hinsichtlich der Person des Wohnungseigentumsverwalters nicht ersichtlich und wird von diesem auch nicht behauptet. Die gerichtliche Geltendmachung von Wohngeldrückständen durch den WEG-Verwalter stellt eine Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten dar, die geschäftsmäßig erfolgt, weil sie auf dem Verwaltervertrag beruht und in selbständiger Betätigung geschieht. Ob sie haupt- oder nebenberuflich und entgeltlich oder unentgeltlich ausgeübt wird, ist nach dem ausdrücklichen Wortlaut der genannten Gesetzesvorschrift rechtlich unerheblich. Ohne Bedeutung ist auch, ob der Verwalter als Prozeßstandschafter in eigenem Namen oder als Vertreter der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (mit Ausnahme des Wohngeldschuldners) tätig geworden ist, da selbst die Forderungsabtretung zu Einziehungszwecken keinen Unterschied macht. Das Tatbestandsmerkmal "fremd" würde erst dann entfallen, wenn der WEG-Verwalter selbst Wohnungseigentümer wäre und die einzuziehende Forderung mithin auch ihm selbst zustände, oder wenn das Verfahren persönliche Ansprüche oder Verpflichtungen des Verwalters zum Gegenstand hat, was hier aber ausscheidet. Obwohl das Verbot der Rechtsberatung sich nur gegen den Rechtsberater richtet und der Rechtsuchende den Gesetzesverstoß häufig nicht kennen kann, ist der Geschäftsbesorgungsvertrag wegen Art. 1 § 1 RBerG gemäß § 134 BGB nichtig (BGHZ 37, 259).

Nach Art. 1 § 3 Nr. 3 RBerG wird durch das Rechtsberatungsgesetz nicht berührt die Berufstätigkeit der Prozeßagenten gemäß § 157 Abs. 3 ZPO. Eine Zulassung des WEG-Verwalters als Prozeßagent ist im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Das Verbot der Rechtsbesorgung wirkt sich im übrigen auch dahin aus, daß ein WEG-Verwalter, der geschäftsmäßig die Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten betreibt "als Bevollmächtigter und Beistand" in der mündlichen Verhandlung vor Gericht ausgeschlossen ist. Diese unmittelbar nur für den Bereich der ZPO geltende Bestimmung ist auf die als echte Streitsachen anzusprechenden WEG-Verfahren mit obligatorischer mündlicher Verhandlung nach Auffassung des Senats entsprechend anzuwenden (vgl. Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 12. Aufl., § 13 Rdnr. 23; a. A. Jansen, FGG, 2. Aufl., § 13 Rdnr. 35). Zur Klarstellung sei hinzugefügt, daß damit die Einreichung von Schriftsätzen nicht untersagt werden kann und andererseits eine Heranziehung des WEG-Verwalters durch das Gericht als Beteiligten zur Sachaufklärung nicht darunter fällt, also zulässig ist. Erst recht ist eine Zurückweisung des Verwalters ausgeschlossen, wenn das Verfahren persönliche Ansprüche oder Verpflichtungen des Verwalters zum Gegenstand hat.

Die sonst noch allein in Betracht zu ziehende Ausnahmebestimmung des Art. 1 § 5 Nr. 2 RBerG ist auf den WEG-Verwalter nicht anwendbar. Danach stehen die Vorschriften des Rechtsberatungsgesetzes dem nicht entgegen, daß Vermögensverwalter, Hausverwalter und ähnliche Personen, die mit der Verwaltung in unmittelbaren Zusammenhang stehenden Rechtsangelegenheiten erledigen. Zwar sind WEG-Verwalter unter die Hausverwalter und ähnliche Personen einzuordnen. Daneben muß aber die Besorgung von Rechtsangelegenheiten "mit der Verwaltung in unmittelbarem Zusammenhange stehen". Das ist je nach dem Berufsbild der betreffenden Personen zu beurteilen (vgl. BGHZ 102, 129 = NJW 1988, 561). Unter Art. 1 § 5 RBerG fällt immer nur eine Rechtsbesorgungstätigkeit, die als notwendiges Hilfsgeschäft der Ausführung eines bestimmten Berufsgeschäfts einer der in Art. 1 § 5 genannten Personen dient (Altenhoff/Busch/Kampmann/Chemnitz, Rechtsberatungsgesetz, 8. Aufl., Rdnr. 381). Die Rechtsbesorgung darf nicht selbständiger Gegenstand eines Auftrags, sondern muß einem anderen bestimmten Berufsgeschäft der in Art. 1 § 5 bezeichneten Art untergeordnet sein (OLG München, AnwBl. 1975, 441). Nach BGH NJW 1954, 1295 (und öfter, vgl. Altenhoff u. a. a.a.O.) besteht der Grund für die Regelung in Art. 1 § 5 darin, daß sich zahlreiche Berufe ohne gleichzeitige rechtliche Beratung nicht sachgemäß ausüben lassen. Einem Unternehmer soll die Ausübung seines Berufes nicht deshalb durch Art. 1 § 1 RBerG unmöglich gemacht werden, weil hiermit gleichzeitig eine rechtliche Tätigkeit verbunden ist. In diesem Sinne kann nicht davon gesprochen werden, daß ein WEG-Verwalter seine gesetzlichen und vertraglichen Aufgaben nicht ohne Einbeziehung der zugehörigen Prozeßführung erfüllen könnte. In vielen Gemeinschaften ist die Anrufung der Gerichte zur Durchsetzung von Ansprüchen die vereinzelte Ausnahme. Regelmäßig wird auch gar nicht erwartet werden, daß der Verwalter die (keinen Anwaltszwang erfordernden) Verfahren selbst betreibt, zumal mit dieser Rechtsbesorgung auch weitere Risiken verfahrensrechtlicher Art (Fristwahrung usw.) verbunden sind.

Bei einem WEG-Verwalter ist freilich noch zu berücksichtigen, daß er nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG berechtigt ist, Ansprüche gerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Beschluß der Wohnungseigentümer ermächtigt ist. Damit ist aber nicht etwa eine ergänzende Ausnahmebestimmung zum Rechtsberatungsgesetz geschaffen, sondern es sind die materiellen Befugnisse und Voraussetzungen bezeichnet, unter denen der Verwalter die gerichtliche Geltendmachung einleiten darf. Wie dies praktisch auszuüben ist, wird damit noch nicht festgelegt. Die Bestimmung wird allgemein dahin verstanden, daß der Verwalter die gerichtliche Geltendmachung unter Einschaltung eines Rechtsanwalts betreiben darf (Weitnauer, WEG, 7. Auf, § 27 Rdnr. 11 a; Palandt-Bassenge, BGB, 49. Aufl, WEG § 28 Anm. 3 e aa jeweils m. w. N. aus der Rechtsprechung). Nach Auffassung des Senats muß er diesen Weg auch regelmäßig wählen.

Daraus, daß die Einziehung von Forderungen zum Berufsbild des WEG-Verwalters gehört, folgt nicht zwingend, daß auch die damit zusammenhängende Prozeßführung eingeschlossen ist. So hat das Bayerische Oberste Landesgericht (NJW 1969, 1452) ausgeführt, daß die Einziehung von Mietforderungen durch den Hausverwalter zu den eigentlichen Aufgaben des Hauptgeschäftes gehöre, das sonst nicht sachgemäß wahrgenommen werden könne. Die Führung von Zivilprozessen sei dagegen keine notwendige Hilfstätigkeit zu irgendeiner anderen Haupttätigkeit, sondern eine eigenständige, grundsätzlich allein den Rechtsanwälten vorbehaltene Berufstätigkeit mit einem besonderen Berufsbild und einem eigenen Standesrecht. Dieser Auffassung tritt der Senat auch für den Bereich des WEG-Verwalters bei. Das Verbot der Rechtsbesorgung durch den WEG-Verwalter hat zur Folge, daß die ausbedungene Vergütung, hier die vierfache Gebühr (Verfahrensgebühr mit Mehrvertretungszuschlag in höchstzulässiger Höhe und Verhandlungsgebühr) für die Vertretung in einer Instanz, nicht geschuldet ist. Abgesehen davon entspricht es gefestigter Rechtsprechung, der - soweit ersichtlich - auch im Schrifttum nicht widersprochen wird, daß im Rahmen des § 91 ZPO nur die Gebühren von Rechtsanwälten bzw. Rechtsbeiständen als pauschale (im Durchschnitt Entgelt und Gewinn enthaltende) Gebühren erstattungsfähig sind (§ 912 Abs. 2 Satz 1 ZPO, Art. IX § 1 Kost-ÄndG). Andere Prozeßvertreter dürfen allenfalls Ersatz konkreter Aufwendungen verlangen, nicht aber nach Pauschalsätzen abrechnen (vgl. OLG Hamm JurBüro 1972, 785; VGH München NJW 1965, 650/652; LG Essen JurBüro 1971, 786; LG München I JurBüro 1964, 35; Gerold/Schmidt/von Eicken/Madert, BRAGO, 10. Aufl., § 1 Rdnr. 4; Stein/Jonas/Leipold, ZPO, 20. Aufl., § 91 Rdnr. 94; Thomas/Putzo, ZPO, 14. Aufl. § 91 Anm. 3 d). Was für die Erstattungsfähigkeit nach § 91 ZPO anzunehmen ist, gilt entsprechend auch für die Erstattung außergerichtlicher Kosten nach § 47 Satz 2 WEG. Kosten der Beauftragung anderer Personen als Rechtsanwälte und Rechtsbeistände gehören grundsätzlich nicht zu den notwendigen Kosten der zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung, soweit eine Pauschalvergütung im Sinne eines einen Gewinn enthaltenden Entgelts geltend gemacht wird.