Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwalterabberufung; Verfahren

In besonderen Ausnahmefällen kann jeder Wohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters durch das Gericht im Verfahren nach § 43 WEG beantragen, wenn eine solche Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und ein in einer vorangegangenen Eigentümerversammlung gestellter Abwahlantrag keine Mehrheit gefunden hat.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 27. November 1986 wurde der Antrag zu TOP 1, die Beteiligte zu 1) aus wichtigem Grunde abzuwählen, mit 10 Nein-Stimmen gegen 7 Ja-Stimmen bei einer Stimmenthaltung abgelehnt. Anlaß für diesen Abwahl-Antrag war folgender unstreitige Sachverhalt:

Am 17. April 1986 zahlte die gewählte Verwalterin (Beteiligte zu 1)) an die Beteiligte zu 6) einen Betrag von 21.061,89 DM, weil die Beteiligte zu 6) ein Urteil vorgelegt hatte, durch das sie verurteilt worden war, bestimmte Heizölrechnungen zu bezahlen, die jedoch zu diesem Zeitpunkt bereits von der Vorverwalterin ausgeglichen waren. Am 6. Juni 1986 überwies die gewählte Verwalterin versehentlich einen weiteren Betrag von 9.008,07 DM auf das Konto der Beteiligten zu 6). Schließlich zahlte die gewählte Verwalterin der Beteiligten zu 16), deren Geschäftsführer gleichzeitig bei der Verwalterin angestellt ist, auf ein entsprechendes Kostenangebot vom 13. August 1986 irrtümlich einen Betrag von 19.834,86 DM aus, der zwischenzeitlich auf das Konto der Eigentümergemeinschaft zurücküberwiesen worden ist.

In der vorgenannten Eigentümerversammlung vom 27. November 1986 ist ferner der Vorschlag zu TOP 2, eine andere Verwaltung zu wählen, mit der Mehrheit der Stimmen abgelehnt und zu TOP 2 a) die Wahl der Beteiligten zu 1) mehrheitlich "bestätigt" und "erneut beschlossen" worden.

Das Amtsgericht Tiergarten hat durch Beschluß vom 18. März 1987 unter Zurückweisung des Antrags im übrigen die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 1 (Abwahl der Verwaltung aus wichtigem Grund) und 2 a) (Bestätigung der Wahl bzw. erneute Wahl der Verwaltung) "aufgehoben". Das Landgericht hat durch Beschluß vom 4. September 1987 unter Zurückweisung der sofortigen Beschwerden im übrigen den amtsgerichtlichen Beschluß teilweise aufgehoben und den Antrag der Antragsteller, den Eigentümerbeschluß zu TOP 1 (Abwahl der Verwaltung) aufzuheben, zurückgewiesen. Gegen diesen den Beteiligten zu 1) und 2) am 21. September 1987 zugestellten Beschluß richtet sich deren am 2. Oktober 1987 bei Gericht eingegangene sofortige Beschwerde, mit der sie ihr Begehren auf Zurückweisung des Antrags der Antragsteller, den zu TOP 2 a) (Bestätigung der Wahl bzw. erneute Wahl der Verwaltung) gefaßten Eigentümerbeschluß vom 27. November 1986 für ungültig zu erklären, weiterverfolgen.

Das als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 27 FGG statthafte Rechtsmittel ist rechtzeitig und formgerecht eingelegt worden (§§ 22 Abs. 1, 29 FGG). Es hat jedoch in der Sache im Ergebnis keinen Erfolg und war mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die von den Wohnungseigentümern mehrheitlich zur Verwalterin bestellte und durch Eigentümerbeschluß vom 27. November 1986 in ihrem Amt bestätigte Beteiligte zu 1) mit sofortiger Wirkung aus dem Verwalteramt entlassen wird.

Im Ergebnis zutreffend ist das Landgericht von der Beschwerdeberechtigung der Beteiligten zu 1) ausgegangen, auch wenn diese im Zeitpunkt der Abhaltung der Wohnungseigentümerversammlung vom 27. November 1986, in der zu TOP 2 a) ihre Bestätigung im Verwalteramt mehrheitlich beschlossen wurde, nicht zugleich Wohnungseigentümerin gewesen sein sollte. Dabei kann hier auch offen bleiben, ob dem Verwalter, der nicht Wohnungseigentümer ist, die Befugnis zusteht, den Wohnungseigentümerbeschluß anzufechten, durch den er von seinem Amt abberufen wird (vgl. hierzu Senat, Vorlagebeschluß vom 27. Mai 1987 - 24 W 5478/86 - = ZMR 1987, 392). Denn im vorliegenden Falle geht es nicht um die Befugnis des Verwalters zur Anfechtung eines Abberufungsbeschlusses, sondern um die Beschwerdeberechtigung des Verwalters in einem anhängigen Verfahren, das die Anfechtung eines die Verwalterwahl betreffenden Eigentümerbeschlusses zum Gegenstand hat. In einem solchen Fall verliert der Verwalter sein aus dem Verwalteramt resultierendes Recht zur Einlegung von Rechtsmitteln in einem anhängigen Verfahren jedenfalls nicht dadurch, daß Wohnungseigentümer den mit Mehrheit zustande gekommenen Eigentümerbeschluß über die Verwalterwahl anfechten.

Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist nur noch die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses vom 27. November 1986 zu TOP 2 a) (Bestätigung der Wahl bzw. erneute Wahl der Verwaltung), dessen "Aufhebung" durch das Amtsgericht das Landgericht mit der Zurückweisung der sofortigen Beschwerden der Beteiligten zu 1) und 2) insoweit bestätigt hat.

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht angenommen, daß die zu TOP 2 a) mehrheitlich beschlossene Bestätigung der Wahl oder erneute Wahl der Beteiligten zu 1) zur Verwalterin den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

Allerdings läßt die Gesamtheit der von den Antragstellern in erster Instanz gestellten Anträge zweifelsfrei erkennen, daß die Antragsteller mit ihren Anträgen in Wirklichkeit die sofortige Abberufung der Beteiligten zu 1) als Verwalterin durch das Gericht erstreben, nachdem sie mit ihrem Abwahlantrag in der Eigentümerversammlung vom 27. November 1986 nicht durchgedrungen sind. Deshalb bedurfte es entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht eines gerichtlichen Hinweises an die Antragsteller, ihren Antrag auf gerichtliche Abberufung der Beteiligten zu 1) oder auf eine Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer, der Abberufung zuzustimmen, umzustellen.

Für das Wohnungseigentumsverfahren ist zwar anerkannt, daß der Richter jedenfalls im Verfahren der Beschlußanfechtung (§ 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) an den erklärten Inhalt des Sachantrags gebunden ist (vgl. BayObLGZ 1974, 172 = NJW 1974, 1910). Vorliegend ergibt sich jedoch aus dem erklärten Inhalt der in erster Instanz gestellten Sachanträge eindeutig, daß die Antragsteller wegen konkreter Pflichtverletzungen der Beteiligten zu 1) deren sofortige Abberufung oder zumindest die Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer zur entsprechenden Zustimmung erreichen wollen.

Der danach von den Antragstellern zugleich gestellte Antrag auf Abberufung der Beteiligten zu 1) durch das Gericht ist gemäß §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG zulässig, auch wenn eine Abberufung des Verwalters durch Gerichtsbeschluß im Gesetz nicht ausdrücklich vorgesehen ist. Der Senat teilt insoweit die Auffassung des Oberlandesgerichts Stuttgart (OLGZ 1977, 433) und des Bayerischen Obersten Landesgerichts (NJW-RR 1986, 445), daß in besonderen Ausnahmefällen das Gericht die Abberufung des Verwalters anordnen und jeder Wohnungseigentümer eine solche Maßnahme, wenn sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, gerichtlich durchsetzen kann (so auch Weitnauer, WEG, 6. Aufl., § 21 Rdn. 12; Röll in MüKo z. BGB, 2. Aufl., § 26 WEG Rdn. 12). Die teilweise im Schrifttum vertretene hiervon abweichende Ansicht, die Abberufung des Verwalters sei nur dadurch zu erzwingen, daß die übrigen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei dem Abberufungsbeschluß verpflichtet werden (Augustin, WEG, § 26 Rdn. 16; Soergel/Baur, BGB, 11. Aufl., § 26 WEG Rdn. 12) erschwert und verzögert die aus wichtigem Grunde gebotene sofortige Abberufung unnötig, obwohl das Gericht auch nach dieser Auffassung darüber zu befinden hat, ob ein die Abberufung des Verwalters rechtfertigender wichtiger Grund vorliegt.

Hier hatten die Antragsteller nur die Möglichkeit, das Gericht um Abberufung der Beteiligten zu 1) nachzusuchen, nachdem ihr in der Eigentümerversammlung vom 27. November 1986 gestellter Abwahlantrag keine Mehrheit gefunden hatte.

Der Antrag auf Abberufung ist auch begründet. Rechtsirrtumsfrei hat das Landgericht angenommen, daß bereits die von der Beteiligten zu 1) am 17. April, 6. Juni und 13. August 1986 aus dem Gemeinschaftsvermögen veranlaßten rechtsgrundlosen Zahlungen nicht unerheblicher Beträge an die Beteiligten zu 6) und 16) einen wichtigen Grund für die Abberufung der Beteiligten zu 1) darstellen, da die Beteiligte zu 1) mit diesen Zahlungen ihre Verwalterpflichten grob verletzt hat. Auf einen Irrtum kann sich die Beteiligte zu 1) in diesem Zusammenhang nicht berufen. Wenn es sich um versehentliche Zahlungen gehandelt hat, ist die Beteiligte zu 1) jedenfalls der ihr als Verwalterin obliegenden Pflicht zur Prüfung der Anspruchsberechtigung der Zahlungsempfänger in einer Weise grob fahrlässig nicht nachgekommen, die den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht und die Vertrauensgrundlage für eine weitere Anvertrauung der Vermögensinteressen der Gemeinschaftsmitglieder empfindlich beeinträchtigt.

Bereits diese Vorgänge führen dazu, daß den Antragstellern eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit der Beteiligten zu 1) nicht mehr zugemutet werden kann. Wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 27. November 1986 den Antrag auf Abwahl der Beteiligten zu 1) gleichwohl abgelehnt und deren Bestellung "bestätigt" hat, so entspricht dieses Stimmverhalten nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch hat.