Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentümerversammlung; Beschlussfähigkeit; Gemeinschaftsordnung

1. Die Regelung des § 25 Abs. 3 WEG wird durch eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung wirksam abbedungen, nach der die Eigentümerversammlung beschlußfähig ist, wenn - ohne Rücksicht auf das Stimmrecht des einzelnen Wohnungseigentümers - die Wohnungseigentümer von mehr als der Hälfte aller Eigentumswohnungen vertreten sind (wie BayObLG, WE 1989, 64).

2. Ist mindestens die Hälfte der Wohnungseigentümer von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen, findet § 25 Abs. 3 WEG kei-ne Anwendung, so daß es der Einberufung einer neuen Versammlung nicht bedarf (wie BayObLG, WuM 1992, 709).

I. Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnanlage, die aus sechs Wohneinheiten besteht. Während der Beteiligten zu 2. die Wohneinheiten Nr. 2 bis 6 gehören, ist der Antragsteller Eigentümer der Wohneinheit Nr. 1.

In der für die Wohnanlage notariell beurkundeten Teilungserklärung vom 18. April 1984 heißt es unter § 13 der Gemeinschaftsordnung (Wohnungseigentümerversammlung und -beschlüsse) unter anderem wie folgt:

"1.) ...

2.) In der Versammlung hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme je Wohnungseigentum, soweit nicht das Gesetz zwingend etwas anderes bestimmt. (...)

3.) ...

4.) Das Stimmrecht derjenigen Wohnungseigentümer, welche mit der Entrichtung des Wohngeldes sowie der Umlagen für mehr als zwei Monate im Verzug sind oder gegen die ein Beschluß nach § 18 WEG gefaßt worden ist, ruht.

5.) Die Eigentümerversammlung ist beschlußfähig, wenn die Wohnungseigentümer von mehr als der Hälfte aller Eigentumswohnungen anwesend oder vertreten sind. Fehlt die Beschlußfähigkeit, hat der Verwalter auf Kosten der Gemeinschaft eine zweite Versammlung mit der gleichen Tagesordnung einzuberufen. Die Versammlung ist dann in jedem Fall beschlußfähig. (...)

6.) ..."

In der Eigentümerversammlung vom 5. November 1991, in der nur die Mehrheitseigentümerin, die Beteiligte zu 2., vertreten war, wurde einstimmig eine Reihe von Eigentümerbeschlüssen gefaßt, darunter zu TOP 3 ein Beschluß über den Abschluß eines Verwaltervertrages mit der jetzigen Verwalterin mit einer Laufzeit bis zum 31. Dezember 1993, zu TOP 8 a ein Beschluß über die Inanspruchnahme der Vorverwaltung auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen und auf Rechnungslegung unter Fristsetzung bis zum 15. November 1991, zu TOP 8 b ein Beschluß über die Ermächtigung der jetzigen Verwalterin zur gerichtlichen Geltendmachung der zu TOP 8 a bezeichneten Ansprüche nach ergebnislosem Fristablauf unter Beauftragung eines Rechtsanwalts, zu TOP 10 ein Beschluß über die Entziehung der Befugnis des Vorverwalters zur Führung von Rechtsstreitigkeiten, zu TOP 12 ein Beschluß über die Zahlung eines monatlichen Wohngeldvorschusses von 250 DM je Wohneinheit bis zur Erstellung eines Wirtschaftsplans durch die neue Verwalterin, zu TOP 13 ein Beschluß über die wöchentliche Reinigung des Hausflures bis zum 1. OG seitens des Eigentümers der Wohneinheit Nr. 1, zu TOP 14 ein Beschluß über die Erneuerung des Haustürschlosses, zu TOP 14 a ein Beschluß über die Verpflichtung zur Tragung der Kosten der Erneuerung des Haustürschlosses bei Verlust eines Haustürschlüssels und zu TOP 15 ein Beschluß über das Abschließen der Haustür ab 20 Uhr.

Im Zeitpunkt der Abhaltung der Eigentümerversammlung vom 5. November 1991 war die Beteiligte zu 2. hinsichtlich ihrer Wohneinheiten Nr. 2, 3 und 4 jeweils mit der Zahlung des Wohngeldes für mehr als zwei Monate im Rückstand.

Der Antragsteller hat die Ungültigerklärung verschiedener in der Eigentümerversammlung vom 5. November 1991 gefaßter Beschlüsse begehrt, und zwar auch der Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 3, 8 a, 8 b, 10, 12, 13, 14, 14 a und 15. Mit Beschluß vom 19. März 1992 hat das Amtsgericht Spandau die Nichtigkeit der unter anderem zu diesen Tagesordnungspunkten gefaßten Eigentümerbeschlüsse festgestellt. Auf die dagegen rechtzeitig eingelegte sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2. hat das Landgericht durch Teilbeschluß vom 23. Juni 1992 unter teilweiser Änderung des amtsgerichtlichen Beschlusses den Antrag auf Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 3, 8 a, 8 b, 10, 12, 13, 14, 14 a und 15 zurückgewiesen und im übrigen sowohl durch diesen Teilbeschluß als auch durch die Schlußentscheidung vom 28. August 1992 das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2. zurückgewiesen bzw. verworfen. Gegen den dem Antragsteller am 23. Juli 1992 zugestellten Teilbeschluß des Landgerichts richtet sich dessen am 4. August 1992 bei Gericht eingegangene sofortige weitere Beschwerde. Die Beteiligte zu 2. hat ihre sowohl gegen den Teilbeschluß als auch gegen die Schlußentscheidung des Landgerichts eingelegten sofortigen weiteren Beschwerden mit Schriftsätzen vom 24. November 1992 zurückgenommen.

II. Das als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 27 FGG statthafte Rechtsmittel des Antragstellers, das nach Rücknahme der Rechtsmittel der Beteiligten zu 2. allein noch Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist und sich gegen den Teilbeschluß des Landgerichts richtet, ist zwar rechtzeitig und formgerecht eingelegt worden (§§ 22 Abs. 1, 29 FGG), sachlich aber nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 FGG), weist die angefochtene Entscheidung im Ergebnis nicht auf. Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die zu den Tagesordnungspunkten 3, 8 a, 8 b, 10, 12, 13, 14, 14 a und 15 gefaßten Eigentümerbeschlüsse wirksam zustande gekommen sind und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht widersprechen.

1. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht angenommen, daß ein etwaiges Ruhen des Stimmrechts der Beteiligten zu 2. als Mehrheitseigentümerin der Gültigkeit der angefochtenen Eigentümerbeschlüsse nicht entgegensteht.

a) Durch die in der Teilungserklärung unter § 14 Nr. 4 getroffene Regelung ist allerdings das Ruhen des Stimmrechts für den Fall wirksam vereinbart worden, daß ein Wohnungseigentümer mit der Entrichtung des Wohngeldes für mehr als zwei Monate im Verzuge ist. Es ist allgemein anerkannt, daß in bestimmten Fällen, nämlich bei einer erheblichen und schuldhaften Verletzung der Eigentümerpflichten, etwa bei einem Verzug mit Wohngeldzahlungen, ein Ruhen des Stimmrechts in der Teilungserklärung wirksam vereinbart werden kann (vgl. Senat, OLGZ 1986, 179 = WuM 1986, 150 = ZMR 1986, 127; BayObLGZ 1965, 34 = NJW 1965, 821).

b) Die Voraussetzungen für das in der Teilungserklärung vorgesehene Ruhen des Stimmrechts lagen hier auch vor, da die Mehrheitseigentümerin, die Beteiligte zu 2., hinsichtlich ihrer Wohneinheiten Nr. 2, 3 und 4 im Zeitpunkt der Beschlußfassung unbestritten mit der Zahlung des Wohngeldes jeweils für mehr als zwei Monate im Rückstand war.

Es ist jedoch rechtlich nicht zu beanstanden, daß das Landgericht im Hinblick auf das unter § 13 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung abweichend von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG wirksam vereinbarte Objekt Stimmrecht (vgl. Senat, NJW-RR 1986, 643 = ZMR 1986, 174 m. w. N.) ein Ruhen des Stimmrechts der Beteiligten zu 2. nur für das Wohnungseigentum bejaht hat, für das die Beteiligte zu 2. mit der Zahlung des Wohngeldes für mehr als zwei Monate im Rückstand war. Da der Beteiligten zu 2. als Eigentümerin von fünf Wohneinheiten insgesamt fünf Stimmen zustanden, die sie auch unterschiedlich hätte abgeben können, konnte sie das Stimmrecht mit zwei Stimmen aus den beiden Wohneinheiten ausüben, für die ein zum Ruhen des Stimmrechts führender Wohngeldrückstand nicht bestand. Daraus folgt, daß die Beschlußvorschläge in der Eigentümerversammlung vom 5. November 1991 mit zwei Stimmen der Beteiligten zu 2. angenommen worden sind, es sei denn, daß es wegen des teilweisen Ausschlusses des Stimmrechts der Beteiligten zu 2. von vornherein an der Beschlußfähigkeit der Eigentümerversammlung nach § 13 Nr. 5 der Gemeinschaftsordnung fehlte, was einen - auf rechtzeitige Anfechtung - zur Ungültigerklärung der betreffenden Eigentümerbeschlüsse führenden Mangel darstellen würde (vgl. BayObLGZ 1981, 50, 55; BayObLG, WE 1988, 205 f.).

2. Zu Recht - wenn auch ohne nähere Begründung - ist das Landgericht von der Beschlußfähigkeit der Eigentümerversammlung vom 5. November 1991 ausgegangen.

a) Nach der gesetzlichen Regelung des § 25 Abs. 3 WEG ist die Eigentümerversammlung beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Diese gesetzliche Vorschrift ist jedoch abdingbar (vgl. BayObLGZ 1981, 50, 55; BayObLG, WE 1989, 64, 65). Von dieser Möglichkeit ist im vorliegenden Fall in der Gemeinschaftsordnung Gebrauch gemacht worden. Nach § 13 Nr. 5 der Gemeinschaftsordnung ist die Versammlung beschlußfähig, wenn die Wohnungseigentümer von mehr als der Hälfte aller Eigentumswohnungen anwesend oder vertreten sind. Abweichend von der gesetzlichen Regelung stellt diese Bestimmung nicht darauf ab, ob die erschienenen Wohnungseigentümer im einzelnen auch stimmberechtigt sind. Demgemäß war die Eigentümerversammlung vom 5. November 1991 bei den einzelnen Beschlußfassungen beschlußfähig, auch wenn die Beteiligte zu 2. wegen des teilweisen Ruhens ihres Stimmrechts von der Ausübung des Stimmrechts für drei Wohneinheiten ausgeschlossen war. Denn von den Wohnungseigentümern der insgesamt sechs Wohneinheiten waren in der Versammlung die Eigentümer von fünf Wohneinheiten, also von mehr als der Hälfte aller Eigentumswohnungen, vertreten. Deshalb kommt es auf die im Schrifttum und in der Rechtsprechung strittige Frage, ob bei der Feststellung der Beschlußfähigkeit die Miteigentumsanteile erschienener, aber von der Stimmrechtsausübung ausgeschlossener Wohnungseigentümer mitzuzählen sind (vgl. hierzu verneinend: BayObLG, NJW-RR 1987, 595; WuM 1992, 709; OLG Frankfurt, OLGZ 1989, 429; OLG Düsseldorf, WE 1992, 81; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 25 Rdnr. 35; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 25 Rdnr. 2; bejahend: Senat, OLGZ 1989, 38 = WuM 1988, 417; Augustin, BGB-RGRK, 12. Aufl., § 25 WEG Rdnr. 3; Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG, § 25 Rdnr. 3), hier nicht an.

b) Aber selbst wenn man die vorstehend unter 2. a) dargelegte Auffassung, daß die gesetzliche Regelung des § 25 Abs. 3 WEG hier durch die Gemeinschaftsordnung wirksam abbedungen worden ist, nicht teilt, würde die Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG keine Anwendung finden, auch wenn die Beteiligte zu 2. von der Ausübung des Stimmrechts für drei Wohneinheiten, also für die Hälfte aller Wohneinheiten, ausgeschlossen worden wäre. Der Senat hält insoweit die vom Bayerischen Obersten Landesgericht in ständiger Rechtsprechung (ZMR 1988, 148, 149; WuM 1992, 709) vertretene Auffassung für zutreffend, nach der § 25 Abs. 3 WEG nicht anwendbar ist, wenn die Hälfte oder mehr als die Hälfte der Wohnungseigentümer von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen ist. Die Einberufung einer Erstversammlung zur bloßen Feststellung der Beschlußunfähigkeit als Voraussetzung für die Einberufung einer zweiten Versammlung gemäß § 25 Abs. 4 WEG wäre in einem solchen Fall reine Förmelei. Somit wäre die Eigentümerversammlung vom 5. November 1991 als erste Versammlung auch dann beschlußfähig gewesen, wenn die Regelung des § 25 Abs. 3 WEG nicht durch die Gemeinschaftsordnung abbedungen worden wäre.

3. Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht festgestellt, daß die zu den Tagesordnungspunkten 3, 8 a, 8 b, 10, 12, 13, 14, 14 a und 15 gefaßten Eigentümerbeschlüsse den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht widersprechen. Dies gilt zum einen für die Beschlußfassungen zu den Tagesordnungspunkten 3, 8 a, 8 b, 10 und 12, die nach der Abberufung der bisherigen Verwaltung und Bestellung der jetzigen Verwalterin geboten waren, auch wenn die Wahl der jetzigen Verwalterin im Zeitpunkt der Beschlußfassungen angefochten war. Es gilt aber auch für die Beschlußfassung zu TOP 13, nach der der Eigentümer der Wohnung Nr. 1 die Reinigung des Hausflures bis zum 1. Obergeschoß einmal wöchentlich durchzuführen hat. Entgegen der Auffassung des Antragstellers steht dieser Beschluß nicht in Widerspruch zu der die Hausreinigungspflicht generell regelnden Bestimmung des § 3 Nr. 9 der Gemeinschaftsordnung, denn die Beschlußfassung stellt lediglich eine Konkretisierung der in der Gemeinschaftsordnung allgemein festgelegten Reinigungspflicht der Wohnungseigentümer dar.

Desgleichen ist - wie das Landgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei angenommen hat - nicht ersichtlich, aus welchen Gründen die Beschlußfassung zu den Tagesordnungspunkten 14, 14 a und 15, die sich mit der Erneuerung des Haustürschlosses und der Regelung der Kostentragungspflicht bei Verlust eines Haustürschlüssels sowie mit dem Abschließen der Haustür befassen, den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen sollen.

Danach konnte das Rechtsmittel des Antragstellers gegen den Teilbeschluß des Landgerichts keinen Erfolg haben.

Nach § 25 WEG treffen die Wohnungseigentümer ihre Entscheidungen durch Mehrheitsbeschluß. Gerade dann, wenn die Eigentümer zerstritten sind oder sich zwei Blöcke gegenüberstehen, die auf Jahre hinaus die Gerichte beschäftigen, sind Einzelheiten zu der Eigentümerversammlung und der Ausübung des Stimmrechts von Bedeutung.

Das Kammergericht hat in seinem Beschluß vom 10. November 1993 dazu Grundlegendes ausgeführt. Zulässig ist zunächst einmal, in der Teilungserklärung vom Gesetz abzuweichen, das von einem Personenstimmrecht ausgeht. Es kann auch ein Objektstimmrecht vereinbart werden, so daß ein Eigentümer mit mehreren Wohnungen dann eben mehrere Stimmen hat. Bei Verstößen gegen die Eigentümerpflichten, etwa der Zahlung des Wohngeldes, kann ein Ruhen des Stimmrechts vereinbart werden. Das Stimmrecht ruht dann jedoch nur hinsichtlich der Wohnungen, für die kein Wohngeld gezahlt worden ist.

Auch bezüglich der Beschlußfähigkeit der Versammlung kann die Teilungserklärung vom Gesetz abweichen. Anders als in § 25 Abs. 3 WEG kann allein auf die Zahl der vertretenen Eigentumswohnungen abgestellt werden, unabhängig davon, ob der oder die Eigentümer stimmberechtigt sind. Schließlich hält es das Kammergericht in Übereinstimmung mit dem BayObLG auch für eine unnötige Förmelei, bei Feststellung der Beschlußunfähigkeit die Versammlung zu vertagen, wenn feststeht, daß auch in der zweiten Versammlung nicht mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer anwesend sein werden. Das Gesetz geht von einer Abwesenheit der stimmberechtigten Eigentümer aus und gibt ihnen mit der Vertagung die Möglichkeit, dann zu erscheinen; bei einem Ausschluß des Stimmrechts liegt der Fall aber anders.