Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwaltungsbeschluss; ordnungsgemäße Verwaltung

Ein seinem Inhalt oder dem Zusammenhang, in dem er steht, nach unklarer Beschluß der Wohnungseigentümer über die Verwaltung der Anlage, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist schon daher auf Antrag für ungültig zu erklären. (Leitsatz der Redaktion)

Am 8. Juli und 28. August 1985 haben Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft stattgefunden, an denen die Beteiligten zu 1. bis 5. teilgenommen und abgestimmt haben. In diesen Versammlungen sind verschiedene Beschlüsse zur Instandsetzung der Anlage gefaßt worden. Die Beschlüsse sind angefochten worden.

1. Das Landgericht hat die Erstbeschwerdebefugnis der Antragsteller zutreffend bejaht; denn das Amtsgericht hatte ihren Antrag zurückgewiesen, auch die auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. August 1985 zu Top 17, 17 a und 18 a gefaßten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Insoweit waren die Antragsteller durch die Entscheidung des Amtsgerichts daher beschwert. Zutreffend hat das Landgericht auch die Befugnis der Antragsteller bejaht, eine unselbständige Anschlußbeschwerde zu erheben. Denn im Wohnungseigentumsverfahren kann jeder Beteiligte sich einer wirksam eingelegten Beschwerde bis zur Entscheidung in der jeweiligen Instanz mit einem unselbständigen Rechtsmittel anschließen (BGHZ 95, 118 = NJW 1985, 2717 = MDR 1985, 1017; BGHZ 71, 314 = NJW 1978, 1977 = MDR 1978, 832).

2. Zutreffend haben die Vorinstanzen entschieden, daß die zu den Top 17, 17 a und 18 a gefaßten Beschlüsse auch ohne die beiden Stimmen der werdenden Eigentümer, der Beteiligten zu 4 und 5, wirksam zustandegekommen sind. Denn Top 17 ist dann mit zwei Ja- gegen eine Nein-Stimme und Top 17 a und 18 a jeweils mit drei Ja- ohne Gegen-Stimmen angenommen worden.

3. Rechtsfehlerhaft hat das Landgericht aber entschieden, daß die zu Top 17 und 17 a gefaßten Beschlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. a) Zu Top 17: Mit diesem Beschluß hat die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, die Instandsetzungsarbeiten der E-GmbH zum Pauschalpreis von 240.000 DM zu vergeben. Entgegen der von dem Landgericht vertretenen Ansicht entspricht dieser Beschluß nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Das Landgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, daß dieser Beschluß im inneren Zusammenhang mit dem zu Top 18 gefaßten, wegen der ungültigen Stimmen der werdenden Wohnungseigentümer aber ungültigen Beschluß über die Umlage zur Finanzierung der Instandsetzungsarbeiten steht. Damit war es nicht mehr sichergestellt, daß die Arbeiten in der zu vergebenden Höhe von 240.000 DM finanziert werden können. Es widerspricht daher ordnungsmäßiger Verwaltung, die Instandsetzungsarbeiten gleichwohl zu einem Festpreis in dieser Höhe zu vergeben. Denn die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen es, daß Umfang und Kosten der zu vergebenden Instandsetzungsarbeiten sich sowohl nach der Dringlichkeit der Arbeiten wie auch nach der Möglichkeit der Finanzierung ausrichten. Beide Gesichtspunkte sind bei der Entscheidung über die Vergabe der Arbeiten zu berücksichtigen. Solange die Finanzierung nicht gesichert ist, widerspricht es deshalb den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, Arbeiten im Werte von 240.000 DM zu vergeben, ohne die auszuführenden Arbeiten auf das Maß zu beschränken, das durch unausweichliche Dringlichkeit geboten ist. Im vorliegenden Fall ist diese Voraussetzung aber nicht erfüllt. Die Finanzierung der Arbeiten ist nicht gesichert, weil der zu Top 18 gefaßte Wohnungseigentümerbeschluß ungültig ist. Der zu Top 17 gefaßte Beschluß enthält aber keine Einschränkung dahin, daß nur die Arbeiten vergeben werden sollten, die unausweichlich am dringlichsten zu erledigen waren. Aus dem von der Beteiligten zu 6. eingeholten Gutachten des Sachverständigen S. vom 21. Oktober 1985 ergibt sich im übrigen, daß die unausweichlich dringendsten Baumaßnahmen geringere Kosten verursachen würden, als der zur Vergabe an die E-GmbH beschlossene Pauschalpreis von 240.000 DM ausmacht.

Die zu Top 17 beschlossene Regelung ist auch unklar und deshalb ungültig. Denn in dem zu Top 17 a einstimmig gefaßten Beschluß ist bestimmt, daß "bei der Vergabe der Aufträge" der günstigste Bieter genommen werden sollte. Hiernach ist es zweifelhaft, ob die Vergabe der Arbeiten zum Pauschalpreis von 240.000 DM wirklich gewollt war. Der offensichtlich erst in der Versammlung formulierte Beschluß zu Top 17 a hat dem zu Top 17 bereits vorformulierten Beschluß den Boden entzogen. Es ist daher unklar, welche Regelung in dem Beschluß getroffen worden ist.

... b) Zu Top 17 a: In diesem Beschluß haben die Wohnungseigentümer beschlossen, die Aufträge für die Instandsetzung dem jeweils günstigsten Bieter zu vergeben. Auch dieser Beschluß ist für ungültig zu erklären. Denn er gehört erkennbar zu dem aus den oben dargelegten Gründen ungültigen Beschluß zu Top 17. Ohne ihn enthält er keine konkrete Regelung und ist deshalb ungültig.

Zu Top 18 a: Zu diesem Top hat die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, daß für die Baumaßnahmen die Instandsetzungsrücklage aufgelöst werden soll. Dieser Beschluß ist entgegen der von den Antragstellern vertretenen Ansicht nicht ungültig. Er widerspricht zwar dem zu Top 11 gefaßten, aber ungültigen Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung. Der hier in Rede stehende Beschluß hat daher eine sachgemäße Regelung zum Gegenstand. Es besteht daher kein Grund, auch ihn für ungültig zu erklären. Denn die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung gebieten es, für Instandsetzungsarbeiten die dafür gebildete Rücklage auch aufzulösen, sofern nicht erhebliche andere Gründe dem entgegenstehen.

Der somit zu Top 18 a gefaßte gültige Beschluß ist aber nicht etwa dahin auszulegen, daß damit auch der zu Top 18 gefaßte Beschluß gültig ist, obwohl ohne die ungültigen Stimmen der werdenden Wohnungseigentümer eine ausreichende Mehrheit insoweit nicht zustandegekommen ist. Denn der zu Top 18 a gefaßte Beschluß enthält nur die Regelung, daß eine Umlage von 240.000 DM erhoben werden soll. Denn der Beschluß über die Auflösung der Instandhaltungsrücklage für die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten enthält eine sinnvolle Regelung für sich allein auch dann, wenn - wie hier - der Beschluß über die Umlage wegen weiterer Kosten der Instandsetzungsarbeiten nicht gültig ist.

(Mitgeteilt von ERSO Wohnbautenmodernisierungs GmbH)