Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Jahresabrechnung; Rechnungsabgrenzung; Belegeinsicht; Anspruch auf Kopien

1. Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien; die Kosten dafür sind dem Verwalter zu erstatten.

2. Ein Eigentümerbeschluß des Inhalts, daß in der Jahresabrechnung bei wichtigen Ausgabepositionen Rechnungsabgrenzungen vorgenommen werden dürfen, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 2 sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage mit 155 Wohnungen, die von der Antragsgegnerin zu 1 verwaltet wird. Auf Antrag des Antragstellers erklärte das Amtsgericht einen Eigentümerbeschluß vom 12.4.1997 für ungültig, mit dem die Wohnungseigentümer die von der Antragsgegnerin zu 1 erstellte Jahresabrechnung für 1996 anerkannt und ihr Entlastung erteilt hatten. In den Entscheidungsgründen führte das Amtsgericht aus, in der Jahresgesamtabrechnung fehlten die Einnahmen der Eigentümergemeinschaft aus den Zahlungen der Miteigentümer sowie der Stand sämtlicher Konten der Wohnungseigentümer zu Beginn und zum Ende des Abrechnungszeitraums. Ferner beanstandete das Amtsgericht, daß im Abrechnungszeitraum getätigte, aber das Vorjahr betreffende Ausgaben in Höhe von 4.969,72 DM ausgebucht und andererseits Ausgaben aus dem Vorjahr in Höhe von 11.713 DM, die dem Wirtschaftsjahr zuzuordnen seien, in die Gesamtabrechnung eingebucht worden seien. Die Mängel der Abrechnung seien so schwerwiegend, daß die berechtigten Ansprüche des Antragstellers auf Vollständigkeit und Klarheit nur mit einer Neuerstellung erfüllt werden könnten. Der Beschluß des Amtsgerichts wurde rechtskräftig.

Zur Eigentümerversammlung vom 28.11.1998 übersandte die Antragsgegnerin zu 1 den Wohnungseigentümern die unveränderte Gesamtabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1996 mit zwei Anlagen. Die als Ergänzung zur Abrechnung bezeichnete Anlage enthielt eine Einnahmen /Ausgabenübersicht sowie die Kontenstände zu Beginn und zum Ende des Wirtschaftsjahrs. In der Anlage "Einnahmen-/Aus-gabenentwicklung 1996" ist unter Nr. 4 "Rechnungsabgrenzung" aufgeführt:

Hausmeister/Reinigung für 12/95

bezahlt im Jan. 1996 4.969.72 DM

Wasser/Kanalgebühren für 1996

bezahlt im Dez. 1995 11.713.00 DM

Rundungsdifferenzausgleich

Gutschrift für 1996 4,00 DM Gesamt

6.739.28 DM

In der Eigentümerversammlung vom 28.11.1998 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich:

"Die Gemeinschaft erkennt die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 1.1.1996 bis 31.12.1996 an und erteilt der Verwalterin Entlastung. Außerdem wird beschlossen, daß Abrechnungen in wichtigen Ausgabepositionen (z. B. Wasser/Kanal/Strom/Hausmeister/Heizung

) unabhängig von der Rechnungstellung sachgerecht abgegrenzt und im Wirtschaftsjahr erbrachte Leistungen auch diesem soweit möglich zugeordnet werden, besonders um korrekte Mietabrechnungen zu ermöglichen. Im Falle eines Antrags auf Aufhebung dieses Beschlusses verzichtet die Gemeinschaft auf Zustellungen und die Verwaltung trägt evtl. Verfahrenskosten, so daß der Gemeinschaft keine Kosten entstehen."

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Ferner hat er beantragt, die Antragsgegnerin zu 1 zu verpflichten, ihm Einsicht in sämtliche Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffend die Wirtschaftsjahre 1995, 1996, 1997 und 1998 zu gewähren und auf sein Verlangen gegen Kostenerstattung Kopien zu fertigen. In der mündlichen Verhandlung hat der Antragsteller diesen Antrag auf die Wirtschaftsjahre 1995 bis 1997 beschränkt. Das Amtsgericht hat den Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt sowie die Antragsgegnerin zu 1 verpflichtet, dem Antragsteller Einsicht in alle Belege über die Abrechnungen der Jahre 1995, 1996 und 1997 zu gewähren und gegen Kostenerstattung die von ihm gewünschten Kopien herzustellen. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich ihre sofortige weitere Beschwerde, die erfolglos blieb.

a) Zutreffend haben die Vorinstanzen die Verpflichtung der Antragsgegnerin zu 1 bejaht, dem Antragsteller Einsicht in sämtliche Belege der Wirtschaftsjahre 1995, 1996 und 1997 zu gewähren.

(1) Als Verwalterin der Wohnanlage ist die Antragsgegnerin zu 1 gemäß § 28 Abs. 3 WEG, §§ 675, 666, 259 Abs. 1 BGB gegenüber jedem einzelnen Wohnungseigentümer zur Gewährung von Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege verpflichtet (BayObLGZ 1978, 231/233 m. w. N. und st. Rspr.). Die Einsichtnahme dient auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit, daher steht ihr weder ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung noch ein solcher über die Entlastung des Verwalters entgegen; ein besonderes berechtigtes Interesse an der Einsicht braucht der Wohnungseigentümer dem Verwalter nicht darzulegen (BayOb LGZ 1978, 231/233 f. und BayObLG WE 1997, 117; Staudinger/Bub WEG Rn. 609, 615, Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. Rn. 87, Niedenführ/ Schulze WEG 5. Aufl. Rn. 65, jeweils zu § 28).

(2) Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Fertigung und Aushändigung von Fotokopien, da es ihm in der Regel nicht zugemutet werden kann, handschriftlich Abschriften zu fertigen (OLG Hamm WE 1998, 496/497; Staudinger/Bub § 28 Rn. 619). Die Kosten der Ablichtungen sind dem Verwalter zu erstatten; hierzu hat der Antragsteller sich bereit erklärt.

(3) Dem Einsichtsanspruch des Antragstellers kann die Antragsgegnerin zu 1 nicht entgegenhalten, daß sie überfordert wäre, wenn jeder Wohnungseigentümer der großen Wohnanlage sein Einsichtsrecht geltend machen würde. Das Einsichtsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers wird nur durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) und das Schikaneverbot (§ 226 BGB) begrenzt (BayOb-LGZ 1978, 231/234; OLG Hamm aaO.). Anhaltspunkte dafür, daß das Verlangen des Antragstellers diese Grenzen überschritte, sind nicht ersichtlich. Der Hinweis der Antragsgegnerin zu 1 auf eine Konkurrenzsituation zwischen ihr und dem Antragsteller, der ebenfalls als Hausverwalter tätig ist, reicht insoweit nicht aus. Die Antragsgegnerin zu 1 hat dem Antragsteller auch nicht die von ihm gewünschte Einsichtnahme angeboten, wie sie nunmehr behauptet. Aus ihrem Vorbringen ergibt sich vielmehr, daß sie das Einsichtsrecht für den hier maßgeblichen Zeitraum weitgehend in Frage stellen und von unzutreffenden Voraussetzungen abhängig machen will. Für das Wirtschaftsjahr 1998 hat der Antragsteller seinen Antrag fallengelassen, nachdem ihm Einsicht gewährt worden war.

b) Der Eigentümerbeschluß vom 28.11.1998, mit dem die Jahresabrechnung für 1996 genehmigt, die Antragsgegnerin zu 1 für das Wirtschaftsjahr 1996 entlastet und die Gestaltung künftiger Jahresabrechnungen geregelt worden ist, ist zu Recht in vollem Umfang für ungültig erklärt worden.

(1) Im vorangegangenen Verfahren hat das Amtsgericht den Eigentümerbeschluß vom 12.4.1997 über die Genehmigung der Jahresabrechnung 1996 u. a. deswegen für ungültig erklärt, weil die Abrechnung im Abschnitt A "allgemeine Betriebskosten" in der Position "Wasser- und Kanalgebühren" einen Betrag von 11.713 DM enthielt, der schon im Wirtschaftsjahr 1995 bezahlt worden war, und die Position "Hausmeister incl. Sozialversicherung" eine im Januar 1996 geleistete, das Vorjahr betreffende Zahlung von 4.969,72 DM nicht enthielt. Mit dem Entscheidungssatz des amtsgerichtlichen Beschlusses sind auch die tragenden rechtlichen Erwägungen in Rechtskraft erwachsen (BayObLG NJW RR 1994, 658/659; Keidel/Zimmermann FGG 14. Aufl. § 31 Rn. 22 b), wonach die periodengerechte Abgrenzung dieser Positionen gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Abrechnung verstößt. Die am 28.11.1998 genehmigte Jahresabrechnung für 1996 ist in den Abschnitten A bis F identisch mit der Abrechnung, die die Wohnungseigentümer durch den im vorangegangen Verfahren rechtskräftig für ungültig erklärten Eigentümerbeschluß genehmigt hatten. Schon aus diesem Grund ist der angefochtene Beschluß, mit dem die Wohnungseigentümer diese Abrechnung erneut genehmigt haben, wiederum für ungültig zu erklären. Unerheblich ist, daß die Rechnungsabgrenzung, deren Unzulässigkeit rechtskräftig feststeht, nunmehr in einem Anhang zur Abrechnung offengelegt wird, während sie bisher nur aus den von der Antragsgegnerin zu 1 im Vorverfahren vorgelegten Unterlagen ersichtlich war.

(2) Aus der Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung 1996 folgt, daß auch der Beschluß über die Entlastung der Antragsgegnerin zu 1 für dieses Wirtschaftsjahr für ungültig zu erklären ist. Denn die Antragsgegnerin zu 1 hat für dieses Wirtschaftsjahr ihre Abrechnungspflichten noch nicht erfüllt, und es kommen noch Ansprüche gegen sie in Betracht (vgl. BayObLG NJW-RR 1989, 840/841 und WE 1990, 133/134; Staudinger/Bub § 28 Rn. 571; Bärmann/Merle § 28 Rn. 111) .

(3) Der Eigentümerbeschluß verstößt auch insoweit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer Anspruch hat (§ 21 Abs. 4 WEG), als er der Verwalterin die Befugnis einräumt, bei künftigen Abrechnungen "in wichtigen Ausgabepositionen (z. B. Wasser/Kanal/Strom/Heizung)" unabhängig von der Rechnungsstellung "sachgerecht" Abgrenzungen vorzunehmen.

aa) Die Jahresabrechnung, die der Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres zu erstellen hat, ist auf der Grundlage der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, also der Einzahlungen und Auszahlungen in einem Wirtschaftsjahr aufzustellen. Eine solche einfache Abrechnung entspricht am ehesten der gesetzlichen Regelung, wie sie in § 28 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 WEG, §§ 675, 666, 259 BGB zu finden ist. Diese Art der Abrechnung ist für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am besten geeignet, denn sie wird den unverzichtbaren Anforderungen an Übersichtlichkeit und Verständlichkeit gerecht (vgl. BayObLGZ 1993, 185/190 m. w. N.; BayObLG ZMR 1998, 792/793 und st. Rspr.; Bärmann/Merle § 28 Rn. 64). Ausnahmen von dem Grundsatz, daß die Jahresabrechnung nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahrs enthalten darf, werden bei der Instandhaltungsrücklage (BayObLG NJW-RR 1991, 15/16) und im Hinblick auf die Heizkostenverordnung bei der Abrechnung der Heizkosten (BayObLG WE 1992, 175/176) zugelassen. Eine periodengerechte Zuordnung weiterer "wichtiger Ausgabepositionen", insbesondere der im Eigentümerbeschluß genannten Ausgaben für Wasser und Abwasser, Strom und Hausmeister kommt nicht in Betracht (vgl. BayObLG ZMR 1998, 792/793 zu Versicherungsprämien; Bärmann/Merle § 28 Rn. 64; Deckert WE 1994, 222/228; Köhler ZMR 1998, 327/328). Davon abgesehen entspräche es nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, daß es dem Verwalter überlassen bleiben soll, nach seinem Dafürhalten bei "wichtigen" Ausgabepositionen Abgrenzungen vorzunehmen.

Mit der in Teilen der Literatur vertretenen Meinung, die reine Einnahmen /Ausgabenrechnung entspreche nicht den Interessen insbesondere der vermietenden Wohnungseigentümer, auf die sich die Antragsgegner berufen, hat der Senat sich bereits in seiner Entscheidung vom 23.4.1993 auseinandergesetzt (BayObLGZ 1993, 185/189 f.). Auf die dortigen Ausführungen wird verwiesen; der Senat hält daran fest. Auch das Kammergericht, auf dessen Rechtsprechung sich die Antragsgegner außerdem berufen wollen, hält an dem Grundsatz fest, daß die nach § 28 Abs. 3 WEG aufzustellende Abrechnung eine Abrechnung tatsächlicher Einnahmen und Ausgaben darstellt; es hat nur in besonders gelagerten Fällen Ausgaben von diesem Grundsatz zugelassen (vgl. KG = GE 1994, 875 = NJW-RR 1994, 1105/1106 m. w. N.). Eine derartige Fallgestaltung liegt nicht vor; die Voraussetzungen der von den Antragsgegnern angeregten Vorlage der sofortigen weiteren Beschwerde an den Bundesgerichtshof sind nicht gegeben (§ 28 Abs. 2 FGG; so auch KG aaO.).

bb) Wünschen die Wohnungseigentümer eine Jahresabrechnung, die durch die Berücksichtigung offener Forderungen und Verbindlichkeiten, die Vornahme von Rechnungsabgrenzungen und die Angabe eines Vermögensstatus einer Bestands- und Erfolgsrechnung im Sinne des Handelsgesetzbuchs entspricht, können sie dies gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 WEG vereinbaren. Ein Mehrheitsbeschluß genügt dafür nicht (BayObLG 1993, 185/191; OLG Zweibrücken NZM 1999, 276; Bärmann/Merle § 28 Rn. 68). Der Eigentümerbeschluß vom 28.11.1998 war daher auf rechtzeitige Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

Nachdem eine von den Wohnungseigentümern beschlossene Jahresabrechnung schon einmal für ungültig erklärt worden war, versuchte der Verwalter ein weiteres Mal, Rechnungsposten abzugrenzen und ließ sich bei "wichtigen Ausgabepositionen" auch für die Zukunft dazu ermächtigen. Diese Eigentümerbeschlüsse wurden auf Anfechtung hin für ungültig erklärt, weil die Rechnungsabgrenzung nur durch Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, also mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer festgelegt werden könne.