Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Sanierungsumlage; Ermessensspielraum; Kostenverteilung

1. Den Wohnungseigentümern steht bei der Bemessung einer erforderlichen Umlage ein weiter Ermessensspielraum zu.

2. Ein zur Sanierung von Gemeinschaftseigentum gefaßter Umlagebeschluß legt grundsätzlich nicht fest, daß alle mit der Umlage zu bezahlenden Schulden Kosten des Gemeinschaftseigentums sind. Der Beschluß muß deshalb nicht angeben, in welcher Höhe mit den Bauarbeiten notwendig verbundene Kosten auf die Sanierung von Teilen des Sondereigentums entfallen.

Die Wohnungseigentümerversammlung hat zu TOP 12 eine Umlage von 105.000 DM zur Sanierung der Wohnungen im linken Seitenflügel und der Decken zwischen Gaststätte und Keller nach Maßgabe der Bescheide des Bau- und Wohnungsaufsichtsamtes N. vom 9. Juli und 13. September 1993 beschlossen. Diese Bescheide verlangten insbesondere die Sanierung des maroden Rohrsystems und der völlig durchnäßten Geschoßdecken. Der Umlagebeschluß enthielt jedoch keine Differenzierungen dahin, inwieweit die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen auch Kosten erfassen, die durch die Sanierung von Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers verursacht sind. (...)

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht entschieden, daß der zu TOP 12 gefaßte Wohnungseigentümerbeschluß Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht widerspricht.

Die Wohnungseigentümer dürfen nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung eine Umlage beschließen, wenn liquide Mittel nicht vorhanden sind, um notwendige Ausgaben zu bestreiten (Senat, OLGZ 1994, 149 = WM 1993, 426). Zur Höhe der Umlage steht den Wohnungseigentümern, ähnlich wie bei der Aufstellung des Wirtschaftsplans (hierzu Senat, OLGZ 1991, 299 = NJW-RR 1991, 725), ein weiter Ermessensspielraum zu.

Eine analoge Anwendung dieses für die Aufstellung des Wirtschaftsplanes geltenden Grundsatzes auf die Erhebung einer Umlage ist gerechtfertigt, weil es darum geht, liquide Mittel zur Begleichung von Auslagen zu beschaffen, deren genaue Höhe noch nicht festliegt. Dem Wirtschaftsplan und der Umlage ist auch gemeinsam, daß erst die endgültige Abrechnung darüber entscheidet, welche Ausgaben tatsächlich entstanden sind, nach denen die Höhe des Wohngeldes bzw. der Umlage definitiv zu bemessen ist. Ein Unterschied zwischen Wirtschaftsplan und Umlagebeschluß besteht allerdings insoweit, als der Wirtschaftsplan nach §§ 28 Abs. 1, 16 Abs. 2 WEG nur Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums erfaßt, eine Umlage jedoch - wie der vorliegende Fall zeigt - auch Kosten der Instandsetzung von Sondereigentum enthalten kann. Dieser Unterschied rechtfertigt eine unterschiedliche Behandlung im Regelfall jedoch nicht. Denn der Umlagebeschluß erschöpft sich nach seiner Bedeutung darin, liquide Mittel für dringend erforderliche Baumaßnahmen zu beschaffen, präjudiziert aber nicht, in welcher Höhe Kosten auf das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum entfallen. Darüber wird endgültig erst mit der Abrechnung der Umlage entschieden. Dieser Grundsatz muß jedenfalls dann gelten, wenn - wie hier - bei der Sanierung des maroden Rohrleitungssystems und der durchnäßten Geschoßdecken der Bauauftrag aus sachlichen Gründen nur einheitlich vergeben werden kann und der auf das Sondereigentum entfallende Anteil der Kosten offensichtlich erheblich geringer ist als der auf das Gemeinschaftseigentum entfallende Kostenanteil. Lediglich in solchen Fällen, in denen die Kostenanteile im umgekehrten Verhältnis zueinander stehen, müssen Bedenken dagegen bestehen, daß der Umlagebeschluß Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Denn nach dem Akteninhalt kommen - wie die Rechtsbeschwerdeführer in der Rechtsmittelbegründung selbst vortragen - allenfalls durchhängende Deckenplatten in den Bädern und die Teile der Be- und Entwässerungsleitungen zwischen dem Hauptrohr und der Zapfstelle als sanierte Bestandteile des Sondereigentums in Betracht.

Nach dem den Wohnungseigentümern zustehenden weiten Ermessensspielraum ist aus Gründen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht zu beanstanden, daß die Wohnungseigentümer die Höhe der Umlage nur an den von dem Bauaufsichtsamt N. veranschlagten Sanierungskosten von 105.000 DM ausgerichtet haben. Es widerspricht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung auch nicht, daß die Feststellung der auf die Wiederherstellung des Sondereigentums entfallenden und deshalb von dem jeweiligen Wohnungseigentümer allein zu tragenden Kosten der endgültigen Abrechnung vorbehalten bleibt und nicht schon zu einer Differenzierung der Umlage führt. Ein Schaden entsteht den übrigen Wohnungseigentümern durch die Erhebung der Umlage ohne diese Differenzierung nicht, weil - wie oben dargelegt - erst bei der endgültigen Abrechnung die genaue Kostenverteilung verbindlich festgestellt werden kann und der Anteil der auf die Sanierung von Sondereigentum entfallenden Kosten hier offensichtlich gering ist.