Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Abberufung eines untauglichen Verwalters und Bestellung eines tauglichen; einstweilige Bestellung eines Notverwalters durch das Gericht; keine Revision gegen Urteile über Abänderung oder Aufhebung einer einstweiligen Verfügung

a) Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG die Abberufung eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen.

b) Im Rahmen eines anhängigen Hauptsacheverfahrens über den Anspruch kann eine einstweilige Regelung zwar infolge der Aufhebung von § 44 Abs. 3 WEG a.F. nicht mehr von Amts wegen getroffen, wohl aber weiterhin beantragt und unter den Voraussetzungen des § 940 ZPO getroffen werden.

1 Der Bekl. zu 1 und die Kl. sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese befindet sich in einer finanziell schwierigen Lage, die durch hohe Hausgeldrückstände von Wohnungseigentümern einerseits und durch unbezahlte Lieferungen und Abgaben sowie ausstehende Wohngeldabrechnungen andererseits gekennzeichnet ist. Die Kl. führen diese Situation auf Defizite bei der früheren Hausverwaltung, der Firma K. KG (fortan: K.), zurück. Auf ihre Klage hat das Amtsgericht die bisherige Verwalterin abberufen und die Firma H. GmbH (fortan: H.) als Notverwalterin für die Dauer von zwei Jahren, längstens bis zur Abänderung des Urteils durch das Rechtsmittelgericht, bestellt. Die Berufung des Bekl. zu 1 und der K. gegen die Bestellung der H. zur Notverwalterin hat das Landgericht mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Notverwaltung auch bei der - inzwischen erfolgten - Neuwahl des Verwalters endet. Dagegen wendet sich der Revisionskl. mit der zugelassenen Revision. Die Revisionsbekl. beantragen, das Rechtsmittel als unzulässig zu verwerfen.

I. 2 Das Berufungsgericht meint, das Amtsgericht habe mit der Bestellung der Notverwaltung der Sache nach eine einstweilige Verfügung in der Form einer Regelungsverfügung getroffen. Diese sei im Wesentlichen nicht zu beanstanden. Die klagenden Wohnungseigentümer könnten auf der Grundlage von § 21 Abs. 4 und 8 WEG nicht nur die Abberufung eines ungeeigneten und die Einsetzung eines neuen geeigneten Verwalters verlangen. Bei einem dringenden Bedürfnis könne der neue Verwalter auch im Wege einer einstweiligen Verfügung sofort als Notverwalter eingesetzt werden. Von dieser Möglichkeit habe das Amtsgericht hier Gebrauch gemacht. Das dafür erforderliche dringende Bedürfnis habe vorgelegen. Der Einsetzung einer Notverwaltung stehe die Aufhebung von § 26 Abs. 3 WEG a.F. nicht entgegen.

II. 3 Die Revision ist unzulässig.

4 1. Ob das schon daraus folgt, dass die Zulassung der Revision auch von dem eigenen Standpunkt des Berufungsgerichts aus im Gesetz keine Stütze findet, bedarf keiner Entscheidung.

5 2. Nach § 542 Abs. 2 Satz 1 ZPO ist die Revision gegen Urteile, durch die über die Abänderung oder Aufhebung einer einstweiligen Verfügung entschieden worden ist, nicht statthaft. Daran ändert die gleichwohl erfolgte Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht nichts (vgl. BGH, Beschluss vom 27. Februar 2003 - I ZB 22/02, BGHZ 154, 102).

6 3. Das angefochtene Berufungsurteil ist ein solches Urteil.

7 a) Gegenstand des Berufungsverfahrens war nicht die Abberufung der bisherigen Verwalterin, sondern allein der Ausspruch zu Nummer 2 des amtsgerichtlichen Urteils, durch den die H. zur Notverwalterin bestellt worden ist. Dabei handelt es sich, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, um eine einstweilige Verfügung zur Regelung eines einstweiligen Zustands nach § 940 ZPO. Das Amtsgericht hat den angefochtenen Teil seiner Entscheidung zwar nicht ausdrücklich als einstweilige Verfügung bezeichnet und sich auch nicht (ausdrücklich) auf § 940 ZPO gestützt. Seine Entscheidung sollte aber die ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft der Parteien einstweilen sicherstellen und ist deshalb insoweit eine einstweilige (Regelungs-) Verfügung.

8 b) Das ergibt sich schon aus der Urteilsformel. Darin wird die H. nicht zur regulären Verwalterin der Anlage bestellt, sondern ausdrücklich als Notverwalterin. Schon das zeigt den vorläufigen Charakter ihrer Bestellung. Dieser wird, worauf das Berufungsgericht zutreffend abgestellt hat, weiter darin deutlich, dass die Bestellung der H. nicht erst mit der Rechtskraft des Urteils wirksam werden soll, sondern sofort nach der Verkündung. Das ist bei einer Regelungsverfügung unverzichtbar, weil sie sonst ihr Ziel verfehlte. Demgegenüber träte die mit einer Klage nach § 21 Abs. 8 WEG angestrebte Gestaltungswirkung erst mit dem rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens ein (Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 193; Timme/Elzer, WEG, § 21 Rn. 419).

9 c) Die Bestellung der H. zur Notverwalterin sollte auch nach den Urteilsgründen eine einstweilige Verfügung sein.

10 (1) Deren Erlass hatten die Revisionsbekl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht angeregt. Das Amtsgericht hat angesichts des schlechten Zustands der Verwaltung und der Größe der Anlage das dringende Bedürfnis für die Bestellung eines Notverwalters gesehen. Es wollte, der Anregung der Revisionsbekl. teilweise folgend, mit der Bestellung einer Notverwaltung verhindern, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft der Parteien durch die (sofortige) Abberufung der bisherigen Verwalterin bis zur Bestellung eines neuen Verwalters verwalterlos wird.

11 (2) Das entspricht inhaltlich den Voraussetzungen, unter denen nach § 26 Abs. 3 WEG a.F. ein Notverwalter bestellt werden konnte. Diese Vorschrift ist zwar mit der WEG-Novelle von 2007 (Gesetz vom 26. März 2007, BGBl. I S. 370) aufgehoben worden. Das bedeutet aber nicht, dass die Bestellung eines Notverwalters nach geltender Rechtslage nicht mehr möglich wäre. Die Wohnungseigentümer haben vielmehr nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf eine Verwaltung ihrer Gemeinschaft, die den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das schließt einen Anspruch auf Abberufung eines untauglichen Verwalters und auf Bestellung eines tauglichen Verwalters ein. Dieser Anspruch kann, wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (Begründung der WEG-Novelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 35 zu Nr. 12 b), durch eine einstweilige Verfügung nach § 940 ZPO gesichert werden (Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 193 a. E.; Jennißen/Suilmann, WEG 2. Aufl., § 21 Rn. 159; Spielbauer/Then, WEG, § 21 Rn. 90 a. E.; Timme/Elzer, aaO, § 21 Rn. 419). In diesem Rahmen ist die Bestellung eines Notverwalters weiterhin möglich (Jennißen/Suilmann und Spielbauer/Then, jeweils aaO). Von dieser Möglichkeit hat das Amtsgericht Gebrauch gemacht. Das setzte kein eigenständiges Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung voraus. Eine einstweilige Regelung kann zwar infolge der Aufhebung von § 44 Abs. 3 WEG a.F. nicht mehr von Amts wegen getroffen, im Rahmen eines anhängigen Hauptsacheverfahrens über den Anspruch nach § 21 Abs. 4 und 8 WEG aber weiterhin beantragt (Timme/Elzer aaO) und unter den Voraussetzungen des § 940 ZPO angeordnet werden. In diesem Sinne hat das Amtsgericht den Antrag der Kl. ausgelegt.

III. 12 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Gerichtskosten für das Revisionsverfahren sind nach § 21 Abs. 1 GKG nicht zu erheben, weil sie durch die fehlerhafte Zulassung der Revision in dem Berufungsurteil veranlasst sind.

Durch einstweilige Verfügung kann ein Notverwalter mit sofortiger Wirkung vom Gericht eingesetzt werden.

Die WEG-Anlage ist heruntergewirtschaftet – hohen Hausgeldrückständen stehen viele unbeglichene Außenverbindlichkeiten gegenüber. Auf Klage hat das AG die bisherige Verwalterin K. abberufen und die Firma H. als Notverwalterin für die Dauer von zwei Jahren, längstens bis zur Abänderung dieses Urteils durch das Rechtsmittelgericht, bestellt. Die nur gegen die Bestellung der H. zur Notverwalterin gerichtete Berufung hat das LG mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Notverwaltung auch bei der – inzwischen übrigens erfolgten – neuen Wahl eines Verwalters endet. Das LG hat die Revision an den BGH zugelassen.

Aus der Bezeichnung als Notverwalterin schließt der BGH, dass AG und LG in einem Hauptsacheverfahren auf Abberufung eines WEG-Verwalters zugleich im Wege einer einstweiligen Verfügung eine vorübergehende Notverwalterin eingesetzt haben. Gegen Berufungsurteile in Verfahren der einstweiligen Verfügung kann aber eine Revision an den BGH nicht zugelassen werden und ist somit auch immer unzulässig.

Selbstverständlich kann der BGH als Revisionsgericht Verfahrenshandlungen selbständig auslegen. Hier hat er die Auslegung dahin getroffen, dass bereits vom AG eine einstweilige Verfügung betreffend die Einsetzung einer Notverwalterin erlassen worden ist, was vom LG modifiziert bestätigt worden ist. Mit der Qualifizierung als einstweiliger Verfügung war der Instanzenzug zum BGH verbaut. Dem hat der BGH auch dadurch Rechnung getragen, dass die Gerichtskosten des Revisionsverfahrens niedergeschlagen werden, während der Revisionsführer der Gegenseite sehr wohl die außergerichtlichen Kosten dritter Instanz zu erstatten hat. Den amtlichen Leitsätzen kann nur mit Warnhinweisen gefolgt werden.

• Warnung zum Leitsatz 1: Leitsatz 1 beschreibt sehr pauschal, dass jeder Wohnungseigentümer die Abberufung eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen kann. Das gerichtliche Verfahren ist jedoch komplizierter, als es nach diesem Leitsatz den Anschein hat. Bevor die Abberufung bei Gericht verlangt werden kann, muss der unzufriedene Wohnungseigentümer zunächst die Einberufung einer Eigentümerversammlung (notfalls ermächtigt durch eine besondere einstweilige Verfügung) erreichen, dann seinen Abberufungsantrag zur Abstimmung stellen, einen eventuellen Negativbeschluss anfechten und die Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer zu erlangen versuchen, dass der Verwalter wirklich abberufen wird, was u. U. erst nach Jahren mit Rechtskraft dieses Urteils eintritt. Auch bei der Bestellung eines neuen Verwalters verneinen die WEG-Gerichte ein Rechtsschutzbedürfnis für die Durchsetzung des vom Kläger vorgeschlagenen Verwalters, sondern verlangen wiederum die vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mit der Bestellung eines neuen Verwalters (vgl. LG Berlin, Versäumnisurteil vom 8. April 2011 - 55 S 330/10 WEG). Trotz des großzügig formulierten ersten Leitsatzes kann also ein Wohnungseigentümer nicht damit rechnen, unmittelbar bei Gericht die endgültige Bestellung eines neuen Verwalters zu erlangen, selbst wenn er die Abberufung des alten durchsetzen kann.

• Warnung zum Leitsatz 2: Auch der Leitsatz 2 mag eine Ausnahmesituation beschreiben, kann aber nicht zum Regelfall erhoben werden. Anders als nach dem alten FGG mit seinen einstweiligen Anordnungen trennt die ZPO das Verfahren der einstweiligen Verfügung streng vom Hauptsacheverfahren. Hauptprozess und Verfügungsverfahren haben unterschiedliche Streitgegenstände (Letzteres geht lediglich auf vorläufige Sicherung des Anspruchs, nicht auf dessen unmittelbare rechtskräftige Durchsetzung), werden aktenmäßig getrennt bearbeitet und übrigens auch kostenmäßig sowohl bei den außergerichtlichen als auch bei den Gerichtskosten nebeneinander behandelt (§ 53 GKG). Auch ein Übergang vom einen auf das andere Verfahren ist ebenso wie eine Kombination strikt ausgeschlossen. Innerhalb des Hauptsacheverfahrens kann nicht nebenbei „einfach so auf Antrag" eine einstweilige Verfügung (oder gar ein vergleichbarer dinglicher Arrest!) ergehen. Diese fordern vielmehr einen völlig getrennten Antrag, über den dann auch – ggf. nach Abtrennung – in einem getrennten, allerdings schnelleren Verfahren entschieden wird und der einen Instanzenweg immer nur bis zum Berufungsgericht hat. Die einstweilige Verfügung muss innerhalb eines Monats vollzogen werden, also der betroffenen Gegenseite zugestellt werden, um überhaupt wirksam zu werden. Stellt sich im Hauptsacheverfahren heraus, dass sie unberechtigt war, schuldet der Antragsteller Schadensersatz wegen des vorgezogenen Vollzugs, ohne dass es auf ein Verschulden ankäme (§ 945 ZPO). Vom Leitsatz 2 bleibt also nur der Grundsatz übrig, dass bei einer durch den Verwalter heruntergewirtschafteten „desolaten" Wohnanlage die sofort wirksame Einsetzung eines Notverwalters durch Regelungsverfügung nach § 940 ZPO zulässig ist. Von einer dahin gehenden Antragstellung innerhalb eines Hauptprozesses kann nur dringend abgeraten werden. Der Antrag muss im Hauptprozess als unzulässig zurückgewiesen werden. Nach der Prozessordnung besteht kein Anspruch auf Erlass einer einstweiligen Verfügung innerhalb des Hauptsacheprozesses. Der BGH hat einen solchen auch nicht als prozessual berechtigt bestätigt, sondern wie das LG nur die Konsequenzen aus einem allerdings missverständlichen AG-Urteil gezogen.