Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Einvernehmlich einberufene Eigentümerversammlung; wesentlich erweiterte Tagesordnung als Einberufungsmangel; Absage eines Eigentümers; Verlegung des Versammlungsorts

Haben sich sämtliche Wohnungseigentümer auf die Einberufung einer Eigentümerversammlung mit Termin und Ort geeinigt, führt die Absage eines Wohnungseigentümers nicht zur Fehlerhaftigkeit der Versammlung. Ein neuer Einberufungsmangel entsteht jedoch dann, wenn die einvernehmlich festgelegte Tagesordnung zwischenzeitlich nur durch einige Wohnungseigentümer wesentlich erweitert wird.

1 Die Parteien, jeweils Eheleute, sind die Mitglieder einer aus vier Wohnungen bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Verwalter ist nicht bestellt. Ende 2008/Anfang 2009 einigten sie sich schriftlich, dass am 28. Januar 2009 in den Kanzleiräumen des Anwalts der Kl. eine „Voll-/Universalversammlung ... unter Verzicht auf die formellen Einberufungsvoraussetzungen" stattfinden solle. Eine von den Kl. vorgeschlagene Tagesordnung wurde von den Bekl. mit Schreiben vom 20. Januar 2009 um wesentliche Punkte erweitert. Auch auf die Person des Versammlungsleiters konnten sich die Parteien nicht einigen. Am 26. Januar 2009 sagten die Kl. die vereinbarte Eigentümerversammlung wieder ab, da sie zu kurzfristig über die Wünsche der Bekl. informiert worden seien, und baten darum, dass Eigentümerversammlungen in Zukunft unter Beachtung der formellen Voraussetzungen einberufen werden. Daraufhin teilten die Bekl. dem Anwalt der Kl. mit, dass die Eigentümerversammlung dennoch durchgeführt werde und sie diese in die Kanzlei des Bekl. zu 2 verlegen würden, wenn der vereinbarte Versammlungsraum nicht zur Verfügung gestellt werde. Da am 28. Januar 2009 weder die Kl. noch ihr Anwalt am Versammlungsort anwesend waren und den Bekl. der Zutritt zum Versammlungsraum verwehrt wurde, verlegten die Bekl. - unter Hinterlassung einer entsprechenden Mitteilung an die Kl. - die Eigentümerversammlung in die einige Kilometer entfernten Kanzleiräume des Bekl. zu 2. Dort fand eine halbe Stunde später eine Versammlung in Abwesenheit der Kl. statt. Auf Antrag der Kl. hat das Amtsgericht die von ihnen angegriffenen auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt. Das Landgericht hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die zugelassene Revision der Bekl., mit der sie eine Klageabweisung erreichen möchten. Die Kl. beantragen die Zurückweisung der Revision.

I. 2 Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die angegriffenen Beschlüsse seien auf einer nicht ordnungsgemäß einberufenen Versammlung gefasst worden. Die Versammlung sei als Vollversammlung gedacht gewesen, zu der es nach der Absage der Kl. nicht mehr habe kommen können. Im Übrigen habe spätestens die Verlegung der Versammlung in die Kanzleiräume des Bekl. zu 2 zu einer allseitigen Aufhebung der Versammlung geführt. Bei der Versammlung am neuen Versammlungsort habe es sich nicht um eine Fortsetzung der vereinbarten, sondern um eine neue Versammlung gehandelt. Die einseitige Verlegung zum neuen Ort und zu veränderter Zeit verstoße gegen die vorgeschriebenen Einberufungsformalien. Eine solche Änderung könne nur durch den Berechtigten erfolgen. Daher hätten die Bekl. entweder auf eine neue Vereinbarung hinwirken oder sich vom Gericht zur Einberufung ermächtigen lassen müssen.

II. 3 Rechtlich zutreffend kommt das Berufungsgericht zu dem Ergebnis, dass die angegriffenen Beschlüsse für ungültig zu erklären waren, da sie auf einer nicht ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung gefasst worden sind.

4 1. Der Ordnungsmäßigkeit der Einberufung steht zwar nicht entgegen, dass die Eigentümerversammlung durch die Wohnungseigentümer selbst einberufen wurde. Grundsätzlich obliegt das Recht zur Einberufung der Eigentümerversammlung gem. § 24 Abs. 1 und 2 WEG dem Verwalter oder in den Fällen des § 24 Abs. 3 WEG dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Ausnahmsweise sind aber auch die Eigentümer berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt (OLG Celle, MDR 2000, 1428, 1429; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 24 Rn. 24; Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 30). So liegt es hier. Die Eigentümerversammlung wurde mit schriftlichem Einvernehmen aller Wohnungseigentümer einberufen.

5 2. Die Einberufung der Eigentümerversammlung ist nicht dadurch unwirksam geworden, dass die Kl. die einberufene Versammlung abgesagt haben.

6 a) Zwar kann eine anberaumte Wohnungseigentümerversammlung vom jeweilig Einladenden wieder abgesetzt werden. Dies ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht ausdrücklich geregelt. Für die Kapitalgesellschaften des Handelsrechts und für den bürgerlich-rechtlichen rechtsfähigen Verein ist jedoch anerkannt, dass derjenige, der die Versammlung der Gesellschafter berufen hat, auch zur Absage befugt ist (Merle, ZMR 1980, 225 m.w.N.; OLG Hamm, MDR 1980, 1022, 1023, juris, Rn. 72). Der hierin zum Ausdruck kommende allgemeine verbandsrechtliche Grundsatz gilt auch im Recht des Wohnungseigentums (Merle, ZMR 1980, 225; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 24 Rn. 11; Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 39; Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 24 WEG, Rn. 12; OLG Hamm, aaO.). Die Kl. waren daher nicht befugt, die von allen Wohnungseigentümern einvernehmlich einberufene Eigentümerversammlung abzusetzen. Für eine wirksame Absetzung hätte es einer einvernehmlichen Vorgehensweise durch alle Wohnungseigentümer bedurft.

7 b) Ein anderes Ergebnis folgt nicht daraus, dass sich die Wohnungseigentümer über ihre Rechtsanwälte auf die Durchführung einer „Voll-/Universalversammlung" geeinigt hatten. Dies kann nicht dahin gehend verstanden werden, dass nach dem Willen der Parteien die Wohnungseigentümerversammlung nur durchgeführt werden durfte, wenn alle Eigentümer zur Versammlung erscheinen, und dass der einzelne Eigentümer berechtigt sein sollte, die Versammlung abzusagen. Die rechtliche Besonderheit einer Vollversammlung, bei welcher alle Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft bei einer Eigentümerversammlung anwesend sind, besteht darin, dass die Anwesenheit sämtlicher Wohnungseigentümer entsprechend § 51 Abs. 3 GmbHG unter bestimmten Voraussetzungen alle Einberufungsmängel heilt (Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 23 Rn. 28; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 23 Rn. 87). Sagt ein Wohnungseigentümer seine Teilnahme an einer als „Vollversammlung" einberufenen Wohnungseigentümerversammlung ab, darf die Versammlung gleichwohl durchgeführt werden. Allerdings tritt bei Fernbleiben eines Eigentümers in der Versammlung die Heilungswirkung hinsichtlich etwaiger Einberufungsmängel nicht ein (Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 23 Rn. 28).

8 3. Ein Einberufungsmangel liegt aber darin, dass die Eigentümerversammlung nicht an dem Versammlungsort durchgeführt wurde, den die Wohnungseigentümer bei der Einberufung der Eigentümerversammlung einvernehmlich festgelegt hatten, sondern durch die Bekl. ohne Einverständnis der Kl. in die Kanzlei des Bekl. zu 2 verlegt wurde.

9 a) Es kann dahin gestellt bleiben, ob es sich bei der Zusammenkunft in den Kanzleiräumen des Bekl. zu 2 um eine neue Versammlung handelte, zu der eine erneute Einladung erforderlich gewesen wäre, oder ob es sich um die Durchführung der bereits einberufenen Versammlung lediglich an einem anderen Versammlungsort handelte. Denn auch zu einer Änderung des Versammlungsortes waren die Bekl. nicht befugt. Ebenso wie die Auswahl des Versammlungsortes der zur Einberufung zuständigen Person obliegt (OLG Köln, NJW-RR 2006, 520, 521; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 24 Rn. 48; Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 73), kann die Verlegung des Versammlungsortes nur durch den Einberufungsberechtigten erfolgen. Da die Parteien die Eigentümerversammlung gemeinsam einberufen hatten, konnten sie den festgelegten Versammlungsort auch nur im gegenseitigen Einvernehmen ändern.

10 b) Eine Befugnis der Bekl. zur Verlegung des Versammlungsortes folgt auch nicht daraus, dass die Kl. den Wohnungseigentümern unberechtigt den Zutritt zum vereinbarten Versammlungsort hatten verwehren lassen und deshalb die einberufene Versammlung dort nicht durchgeführt werden konnte. Das Verhalten der Kl. mag unter Umständen zu Schadensersatzansprüchen der vergeblich angereisten Wohnungseigentümer führen; es begründet aber nicht die Berechtigung nicht zur Einberufung berechtigter Personen, den Versammlungsort zu verlegen. Daran ändert der Umstand nichts, dass die Bekl. die Kl. einen Tag vor der Versammlung darauf hingewiesen hatten, die Versammlung werde in den Büroräumen des Bekl. zu 2 stattfinden, wenn sie den Zutritt zum vereinbarten Versammlungsort verweigerten. Auch eine vorherige Information der übrigen Wohnungseigentümer über die beabsichtigte Vorgehensweise begründet kein Selbsthilferecht einzelner Wohnungseigentümer (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 24 Rn. 24; Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 31). Zutreffend weist das Berufungsgericht darauf hin, dass die Bekl. entweder auf eine neue Vereinbarung hätten hinwirken oder sich vom Gericht - ggf. im Wege einer einstweiligen Verfügung (vgl. Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 34) - zur Einberufung einer Eigentümerversammlung hätten ermächtigen lassen müssen.

11 4. Die Kl. müssen sich im Hinblick auf ihr eigenes, zum Scheitern der Eigentümerversammlung am vereinbarten Ort führendes Verhalten nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) so behandeln lassen, als liege kein Einberufungsmangel vor. Ihre Vorgehensweise war von sachlichen Gründen getragen. Der Zustimmung der Kl. zur Durchführung einer Eigentümerversammlung unter Verzicht auf die formellen Einberufungsvoraussetzungen lag unausgesprochen die Erwartung zugrunde, dass man sich vorher auf eine Tagesordnung einigt. Zu einer solchen Einigung ist es jedoch nicht gekommen, nachdem die Bekl. eine Woche vor dem Versammlungstermin die Tagesordnung um substantielle Punkte wie etwa die Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 20.000 € und über eine gerichtliche Beitreibung von Hausgeldrückständen erweiterten. Hinzu kommt, dass auch über die Person des Versammlungsleiters keine Einigung erzielt werden konnte. Hierbei handelte es sich nicht lediglich um einen unwesentlichen Nebenaspekt. In Anbetracht des angespannten Verhältnisses zwischen den Parteien kam der Frage, ob die Leitung der Versammlung - den Vorstellungen der Bekl. entsprechend - durch den Bekl. zu 2 erfolgen oder ob dies ein Dritter übernehmen sollte, erhebliche Bedeutung zu. Angesichts dieser veränderten Umstände kann den Kl. nicht der Vorwurf eines treuwidrigen Verhaltens gemacht werden, wenn sie nun doch auf der Einberufung einer Eigentümerversammlung unter Beachtung der formellen Voraussetzungen bestanden und die Durchführung der vereinbarten Eigentümerversammlung zu verhindern suchten.

12 5. Gegen die rechtlich zutreffenden Ausführungen des Berufungsgerichts, dass der Einberufungsmangel für die Beschlussfassung kausal war, erhebt die Revision keine Einwendungen.

Erweitern einzelne Wohnungseigentümer eigenmächtig die Tagesordnung der von allen einvernehmlich einberufenen Eigentümerversammlung, kann sich ein daraufhin absagender Wohnungseigentümer auf einen Einberufungsmangel berufen.

Vier Ehepaare haben je eine der vier WEG-Einheiten inne, ein Verwalter ist nicht bestellt. Sie einigen sich schriftlich auf Abhaltung einer Eigentümerversammlung in den Kanzleiräumen des Anwalts der Kläger am 28. Januar 2009. Kurz vor dem Termin erweiterten die Beklagten die Tagesordnung um wesentliche Punkte. Daraufhin sagen die Kläger den Termin ab. Sodann teilen die Beklagten mit, dass die Eigentümerversammlung notfalls in der Kanzlei des Beklagten zu 2 stattfinden würde. Dort fand die Versammlung in Abwesenheit der Kläger statt.

Auf Antrag der Kläger hat das AG die auf dieser Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt. Das LG hat die Berufung zurückgewiesen, jedoch die Revision an den BGH zugelassen.

Ohne Erfolg! Die Eigentümerversammlung war mit schriftlichem Einvernehmen aller Wohnungseigentümer wirksam einberufen worden. Daran ändert die spätere Absage der Kläger nichts. Die Anfechtung kann auch nicht darauf gestützt werden, dass nur eine Vollversammlung hätte stattfinden dürfen. Allerdings tritt bei Fernbleiben eines Eigentümers in der Versammlung die Heilungswirkung hinsichtlich sonstiger Einberufungsmängel nicht ein. Ein solcher liegt darin, dass die Versammlung nicht an dem Ort durchgeführt wurde, der einvernehmlich festgelegt worden war. Die Beklagten hätten entweder auf eine neue Vereinbarung hinwirken oder sich vom Gericht (auch durch einstweilige Verfügung) zur Einberufung ermächtigen lassen müssen. Die Kläger haben durch den Widerruf ihrer Zusage auch nicht treuwidrig gehandelt. Denn die Beklagten haben von sich aus die Tagesordnung kurzfristig substantiell erweitert.

Kleine WEG-Anlagen, die ohne Verwalter auskommen wollen, stoßen immer wieder auf besondere Schwierigkeiten. Das gilt auch für die Abhaltung von Eigentümerversammlungen, die normalerweise einmal im Jahr stattfinden sollen. Eine wirksame Einberufung ist nur möglich, wenn alle Wohnungseigentümer sich nachweisbar auf einen Termin und einen bestimmten Ort einigen. Stattdessen kommt auch in Betracht, dass ein Wohnungseigentümer einberuft und alle übrigen Wohnungseigentümer rügelos an der Versammlung teilnehmen.

Bemerkenswert und festzuhalten ist der vom BGH hier gebilligte weitere Ausweg, dass ein Wohnungseigentümer sich vom Gericht ermächtigen lassen kann, die Versammlung einzuberufen. Da bei einem Hauptsacheverfahren der Effekt der Ermächtigung erst mit Rechtskraft des Urteils eintritt, ist die Alternative über eine einstweilige Verfügung, deren Rechtswirkungen automatisch sofort eintreten, äußerst nützlich. Der dogmatische Gesichtspunkt, dass es dadurch schon zu einer Erfüllung der Hauptsache kommt und ein Hauptsacheverfahren nicht mehr durchgeführt werden muss, hat hinter den praktischen Erfordernissen zurückzutreten. Inzwischen dürfte sich auch die Auffassung durchgesetzt haben, dass für die Ermächtigung nicht der Rechtspfleger, sondern der WEG-Richter zuständig ist (OLG Zweibrücken, ZMR 2011, 155 = NZM 2011, 79).