Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Änderung der Kostenverteilung; bestandskräftiger Mehrheitsbeschluß; Zitterbeschluß

Eine durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer vorgenommene Änderung der Gemeinschaftsordnung, die eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, Bestimmungen über die Genehmigung baulicher Veränderungen und Hausordnungsvorschriften enthält, ist wirksam, nicht nichtig (Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung des Senats).

Die Antragsteller (ein Ehepaar), der Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer auf einem Hanggrundstück gelegenen Anlage, die aus 12 Terrassenbungalows besteht. Jeweils vier Bungalows sind so hintereinander angeordnet, daß sie eine Häuserzeile bilden, in der das jeweils obere Gebäude sich teilweise über dem jeweils darunterliegenden Gebäude befindet. Der in der Teilungserklärung vom 6.2.1962 als C 1 bezeichnete Bungalow der Antragsteller liegt am unteren Ende einer Häuserzeile, der des Antragsgegners (C 3) in derselben Zeile von unten gesehen an dritter Stelle, er befindet sich teilweise über dem an das Haus der Antragsteller angrenzenden Bungalow C 2 und teilweise unter dem höchstgelegenen Bungalow C 4.

In der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (Abschnitt B der Teilungserklärung) sind für jedes Wohnungseigentum Sondernutzungsrechte an Gartenflächen begründet. Änderungen an der äußeren Gestalt und Farbe der Hauseinheit einschließlich Loggien, Terrassen und Balkonen bedürfen eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer (Abschnitt B I Nr. 4 der Teilungserklärung). Alle Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (Abschnitt B I Nr. 7).

Im Jahr 1996 begann der Antragsgegner, in einem von seiner Terrasse abgehenden, unter der Terrasse des Bungalows C 4 liegenden Kellerraum den Fußboden tiefer zu legen und ein vorhandenes Fenster in der Wand zwischen dem Kellerraum und seinem Heizungskeller durch Herausbrechen des Mauerwerks bis zum Boden zu erweitern. Das Landratsamt verfügte die Einstellung der Bauarbeiten wegen Fehlens der erforderlichen Baugenehmigung.

Im September 1996 haben die Antragsteller beim Amtsgericht beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, alle Umbauarbeiten an seinem Bungalow zu unterlassen, soweit dadurch das Gemeinschaftseigentum verletzt wird, insbesondere es zu unterlassen, die Hauswand seines Bungalows zu durchbrechen.

Am 6.3.1997 fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der zehn Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten waren. Ferner nahmen die Eigentümer dreier Bungalows, die an derselben Privatstraße liegen, daran teil. Zum Tagesordnungspunkt "Neufassung der Gemeinschaftsordnung" stimmten die Anwesenden über den mit der Einladung übersandten Entwurf einer Gemeinschaftsordnung (im folgenden: GO) ab, die nach ihrem Eingangssatz von den Wohnungseigentümern und den Eigentümern der drei Bungalows als rechtlich bindend betrachtet und der Teilungserklärung beigelegt werden sollte; bei Abweichungen von der Teilungserklärung sollten die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung gelten. In Nr. 1.3 bis 1.5 GO wurde bestimmt, daß die Kosten gewisser, im einzelnen näher bezeichneter Instandhaltungsarbeiten von den Wohnungseigentümern der jeweils betroffenen Häuserzeilen oder von den einzelnen Wohnungseigentümern zu tragen seien. Nr. 1.6 GO betrifft bauliche Veränderungen und lautet:

Beabsichtigte bauliche Veränderungen sind ... vorher der Hausverwaltung mitzuteilen. Die Ausführung einer zulässigen, behördlich genehmigten baulichen Veränderung ist von der Zustimmung einer Zweidrittelmehrheit der Eigentümer abhängig. Der Antragsteller kann der Hausverwaltung die Zustimmung von mindestens zehn Eigentümern schriftlich vorlegen oder ...

In Nr. 1.7 GO wurden alle bisher durchgeführten baulichen Veränderungen mit Inkrafttreten dieser Gemeinschaftsordnung als zulässig anerkannt. In Nr. 2 GO wurden ergänzend zur Teilungserklärung Regelungen über die Reinigung und Benutzung der Privatstraße sowie der Treppenaufgänge, die Behandlung von Abfällen, das Anleinen von Hunden und die Gestaltung der Gartenanlagen getroffen. Der Versammlungsniederschrift zufolge stimmten neun der anwesenden Wohnungseigentümer für und einer gegen die neue Gemeinschaftsordnung; zwei nichtanwesende Wohnungseigentümer hatten schriftlich ihr Einverständnis erklärt. Von den Eigentümern der nicht zur Wohnanlage gehörenden freistehenden Bungalows stimmten zwei für die Gemeinschaftsordnung, der dritte enthielt sich der Stimme. Der Beschluß wurde nicht angefochten.

In der Folgezeit erklärten sich acht Wohnungseigentümer (unter anderem die Eigentümer der unmittelbar oberhalb und unterhalb an das Wohnungseigentum des Antragsgegners angrenzenden Bungalows C 4 und C 2) sowie die Eigentümer zweier Nachbarhäuser mit dem Umbau einverstanden. Nachdem das Landratsamt die Baugenehmigung erteilt hatte, nahm der Antragsgegner seine Bauarbeiten wieder auf und führte sie zu Ende.

Die Antragsteller haben daraufhin beantragt, den Antragsgegner zum Rückbau der Umbaumaßnahmen und zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu verpflichten. Das Amtsgericht hat die Anträge abgewiesen. Die Antragsteller haben sofortige Beschwerde eingelegt, die das Landgericht zurückgewiesen hat. Hiergegen haben die Antragsteller sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie beantragen nunmehr hilfsweise, den Antragsgegner, der sein Wohnungseigentum zwischenzeitlich veräußert habe, zur Übernahme der Kosten für den erforderlichen Umbau/Rückbau zu verpflichten. Das Rechtsmittel blieb erfolglos.

1. Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig. Die Veräußerung des Wohnungseigentums durch den Antragsgegner hat auf seine Stellung als Verfahrensbeteiligter keinen Einfluß; § 265 ZPO ist entsprechend anzuwenden. Der Veräußerer führt das Verfahren in Verfahrensstandschaft für den neuen Rechtsträger fort; die rechtskräftig gewordene Entscheidung wirkt für und gegen den Erwerber (§ 45 Abs. 2 Satz 1 WEG, § 325 Abs. 1 ZPO entsprechend; vgl. BayObLGZ 1994, 237/239 m. w. N. = GE 1994, 1389).

2. Der erstmals im Rechtsbeschwerdeverfahren gestellte Hilfsantrag, den Antragsgegner zur Übernahme der Kosten für die Rückgängigmachung der von ihm vorgenommenen Baumaßnahmen zu verpflichten, ist unzulässig, denn im Rechtsbeschwerdeverfahren können grundsätzlich keine neuen Sachanträge gestellt werden (§ 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, § 561 Abs. 1 ZPO, vgl. BayObLG ZMR 1999, 56/58). 3. (...)

4. a) Das Landgericht hat den Umbau des Antragsgegners zutreffend als bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG angesehen (vgl. BayObLG ZMR 1996, 618/619 und WuM 1998, 116). Eine solche Maßnahme bedarf gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 Nr. 1 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Der von den Antragstellern geltend gemachte Anspruch auf Beseitigung der Umbaumaßnahmen und Wiederherstellung des früheren Zustands (§ 1004 Abs. 1 BGB, § 15 Abs. 3, § 14 Nr. 1 WEG) setzt das Bestehen einer solchen Beeinträchtigung voraus. Das Landgericht ist davon ausgegangen, daß die Antragsteller, deren Bungalow in derselben Häuserzeile liegt wie der des Antragsgegners, in diesem Sinn beeinträchtigt und deshalb grundsätzlich berechtigt sind, vom Antragsgegner als Handlungsstörer (vgl. BayObLG WuM 1998, 175/176; Palandt/Bassenge BGB 59. Aufl. § 1004 Rn. 17, 21) Beseitigung zu verlangen. Davon hat auch der Senat für das Rechtsbeschwerdeverfahren auszugehen.

b) Das Landgericht hat einen Beseitigungsanspruch verneint, weil der Antragsgegner die in Nr. 1.6 der am 6.3.1997 beschlossenen Gemeinschaftsordnung festgelegten Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung erfüllt habe. Es hat angenommen, daß der Eigentümerbeschluß, mit dem die Wohnungseigentümer diese Gemeinschaftsordnung genehmigt haben, gültig ist, weil er nicht innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG angefochten und gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt wurde. Dabei hat das Landgericht nur auf die Regelung der Zustimmung zu baulichen Veränderungen in Nr. 1.6 GO abgestellt, obwohl die als Ganzes beschlossene Gemeinschaftsordnung weitere Regelungen enthält, die im Fall ihrer Nichtigkeit gemäß § 139 BGB die Nichtigkeit der gesamten Gemeinschaftsordnung zur Folge haben könnten (vgl. BGHZ 139, 288/297 = GE 1999, 319). Dies ist jedoch nicht der Fall.

(1) Die am 6.3.1997 beschlossene Gemeinschaftsordnung enthält in Nr. 1.3 bis 1.5 Regelungen, durch die der in Teil B I Nr. 7 der Teilungserklärung enthaltene, § 16 Abs. 2 WEG entsprechende Kostenverteilungsschlüssel abgeändert wird. Die in Nr. 1.6 getroffene Regelung für die Zustimmung zu künftigen baulichen Veränderungen ändert Teil B I Nr. 4 der Teilungserklärung hinsichtlich der Genehmigung von Veränderungen an der äußeren Gestaltung der Häuser und weicht im übrigen von § 22 Abs. 1 WEG ab. Die in Nr. 2 GO enthaltenen, als Ergänzung der Teilungserklärung bezeichneten Gebrauchsregelungen entsprechen einer Hausordnung.

Eigentumerbeschlüsse dieses Inhalts hat der Senat im Anschluß an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für wirksam erachtet, wenn sie nicht angefochten und daher bestandskräftig wurden (vgl. zur Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels BGHZ 127, 99/103 f. = GE 1994, 1383; BayObLGZ 1996, 256/257 und BayObLG ZMR 1999, 778/779; zur Genehmigung baulicher Veränderungen BayObLG NZM 2000, 672/673 und BayObLGZ 1989, 437/438, siehe auch BGHZ 131, 346/352; zu Gebrauchsregelungen BGHZ 129, 329/332, BayObLGZ 1975, 201/204 und 1991, 421/422). Der Senat hält daran fest und bejaht daher die Wirksamkeit der am 6.3.1997 beschlossenen Gemeinschaftsordnung.

(2) Die Gemeinschaftsordnung, die eine Summe von Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG darstellt, kann ihrerseits wieder durch Vereinbarung abgeändert werden. Die Regelungen der Gemeinschaftsordnung und abdingbare Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes können aber auch durch Mehrheitsbeschluß abgeändert werden, wenn dieser nicht angefochten und deshalb bestandskräftig wird. Dies ergibt sich aus § 23 Abs. 4 WEG, weil nach dieser Vorschrift nur solche Beschlüsse unwirksam sind, die entweder gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt sind oder gegen zwingende Rechtsvorschriften verstoßen (BGHZ 54, 65/69; BayObLG NJW 1995, 202/203 m. w. N. und st. Rspr.). Der neuerdings in der Literatur vertretenen Ansicht, vereinbarungs- oder gesetzesändernde Mehrheitsbeschlüsse seien wegen fehlender Beschlußkompetenz der Eigentümerversammlung nichtig (Wenzel in Festschrift für Hagen S. 231/240 und NZM 2000, 257/260 f.; Buck WE 1998, 90/92 f. und NZM 2000, 645 f.; Merle ZWE 2000, 145; Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. § 23 Rn. 160 a, 160 b; Häublein ZMR 2000, 423/428; Bielefeld DWE 1999, 144/145; KG GE 2000, 349 = FGPrax 2000, 16/17 zur Einräumung eines Sondernutzungsrechts), vermag der Senat nicht zu folgen. Der Grundsatz, daß die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung regeln (§ 10 Abs. 1 Satz 2, § 23 Abs. 1 WEG), ist nicht als zwingend im Sinne von § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG anzusehen. Er wird vielmehr durch § 23 Abs. 4 WEG für den Fall durchbrochen, daß ein unter Verstoß dagegen gefaßter Mehrheitsbeschluß nicht angefochten und für ungültig erklärt wird (BGHZ 54, 65/69 und 127, 99/103 f. = GE 1994, 1383; Demharter WuM 2000, 291/293; Deckert NZM 2000, 361/362; 646 f.; Müller NZM 2000, 648; Niedenführ NZM 2000, 465/466; Rapp DNotZ 2000, 185/192). § 23 Abs. 4 WEG gilt seinem Wortlaut nach für sämtliche Beschlüsse der Wohnungseigentümer; eine Beschränkung auf solche Eigentümerbeschlüsse, die sich im Rahmen der Beschlußkompetenz der Eigentümergesellschaft halten, kann der Vorschrift nicht entnommen werden.

Die von der neuen Rechtsansicht vertretene Unterscheidung zwischen vereinbarungs- oder gesetzesändernden Eigentümerbeschlüssen, die nichtig seien und keiner Anfechtung bedürften, und vereinbarungsersetzenden oder vereinbarungswidrigen Eigentümerbeschlüssen, die unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls nichtig seien, in anderen Fällen aber mit Ablauf der Anfechtungsfrist in Bestandskraft erwachsen könnten (Wenzel NZM 2000, 257/260 f.), würde in der Praxis der Wohnungseigentümergemeinschaften und der Beurteilung durch die Rechtsprechung auf erhebliche Schwierigkeiten stoßen und zu großer Rechtsunsicherheit führen (Demharter a. a. O.; Niedenfuhr a. a. O.; Würfel DWE 2000, 14/15 f.; von Rechenberg/Schmidt WE 2000, 175/176). Demgegenüber kann auf der Grundlage der derzeit herrschenden Rechtsprechung die Wirksamkeit oder Nichtigkeit eines Mehrheitsbeschlusses mit Vereinbarungscharakter im voraus weitgehend zuverlässig beurteilt werden. Auch mit Rücksicht darauf ist an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten, da keine deutlich überwiegenden oder schlechthin zwingenden Gründe für eine abweichende Beurteilung sprechen (BGHZ 127, 99/105 = GE 1994, 1383; so auch OLG Düsseldorf NZM 2000, 502/503; AG Kerpen ZMR 2000, 489 f.).

(3) Sonstige Gründe, die eine Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses zur Folge haben könnten, sind nicht ersichtlich. Mängel bei seinem Zustandekommen hätten nur zu seiner Anfechtbarkeit führen können. Dies gilt insbesondere für den Umstand, daß die Eigentümer der drei nicht zur Wohnanlage gehörenden benachbarten Bungalows an der Abstimmung teilgenommen haben (vgl. BayObLG WE 1992, 26).

Auch das Vorbringen der Antragsteller, für die Neufassung der Gemeinschaftsordnung und insbesondere für die Neuregelung der Zustimmung zu baulichen Veränderungen hätten keine sachlichen Gründe vorgelegen, kann nicht zur Nichtigkeit der bestandskräftig beschlossenen Regelung führen (vgl. BayObLGZ 1989, 437/439).

c) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht festgestellt, daß die Voraussetzungen, unter denen nach Nr. 1.6 GO eine bauliche Veränderung zulässig ist, im vorliegenden Fall erfüllt sind.

(1) Der Umbau des Antragsgegners wurde von der zuständigen Baubehörde genehmigt. Die Wohnungseigentümer von acht der zur Wohnanlage gehörenden zwölf Terrassenbungalows und zwei der an der Beschlußfassung über die Gemeinschaftsordnung beteiligten Eigentümer von Nachbarbungalows haben sich durch Unterzeichnung des Bauplans mit dem Umbau einverstanden erklärt. Die erforderliche Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer ist erreicht. Auch die Eigentümer der beiden unmittelbar an das Wohnungseigentum des Antragsgegners angrenzenden Bungalows C 4 und C 2, insbesondere die Eigentümer des oberhalb gelegenen Gebäudes C 4, unter deren Terrasse der vom Antragsgegner ausgebaute Kellerraum liegt, haben ihre Zustimmung erteilt.

(2) Das Landgericht hat zutreffend angenommen, daß die Wiederaufnahme der Bauarbeiten keiner vorherigen Anzeige an die Hausverwaltung bedurfte. Auch der zum Verwalter der Wohnanlage bestellte Wohnungseigentümer hat den Bauplan des Antragstellers unterzeichnet.

Eine durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer vorgenommene Änderung der Gemeinschaftsordnung ist wirksam.

Wohnungseigentümer einer aus Terrassenbungalows bestehenden Wohnungseigentumsanlage hatten begonnen, Bauarbeiten durchzuführen. Das zuständige Landratsamt hatte die Einstellung verfügt, weil keine Baugenehmigung vorlag. Kurze Zeit später fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der zehn der zwölf Wohnungseigentümer anwesend waren. Auf der Tagesordnung stand eine Neufassung der Gemeinschaftsordnung. Auf dieser Eigentümerversammlung wurden neue Kostenverteilungsmaßstäbe beschlossen und auch, daß bauliche Veränderungen von der Zustimmung einer Zwei-Drittel-Mehrheit der Eigentümer abhängig sein sollten. Außerdem wurden bisher durchgeführte bauliche Veränderungen mit Inkrafttreten der neuen Gemeinschaftsordnung als zulässig anerkannt. Schließlich wurden weitere Regelungen beschlossen, die die Teilungserklärung ergänzen sollten. Dabei ging es unter anderem um die Behandlung von Abfällen, das Anleinen von Hunden und die Gestaltung der Gartenanlage. Neun der zehn anwesenden Eigentümer stimmten dafür, einer dagegen; zwei abwesende Wohnungseigentümer hatten schriftlich ihr Einverständnis erklärt. Der Beschluß wurde nicht angefochten. Die eingangs erwähnten Wohnungseigentümer, nunmehr im Besitz einer Baugenehmigung, führten die Bauarbeiten zu Ende. Später versuchte ein anderer Wohnungseigentümer, den Rückbau und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes vor Gericht zu erzwingen.

Das Problem: Durch Wenzel (NZM 2000, 257, 260), Buck (NZM 2000, 645) und Merle (ZWE 2000, 145), alles hochrangige Wohnungseigentumsrechtler, ist neuerdings zweifelhaft geworden, ob die bereits gefestigte Rechtsprechung (BGHZ 127, 99 = GE 1994, 1383; zuletzt OLG Düsseldorf NZM 2000, 502) aufrecht zu erhalten sei, wonach bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse mit Vereinbarungsinhalt ("Zitterbeschlüsse") auch für die Zukunft wirksam sind.

Für die Beschlüsse, welche die Eigentümerversammlung in dem eingangs geschilderten Fall gefaßt hatte, wonach Umbauten vorgenommen werden durften und der Kostenverteilungsschlüssel geändert wurde, hat das BayObLG entschieden, daß an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten ist. Die Gemeinschaftsordnung, die eine Summe von Vereinbarungen darstelle, könne ihrerseits wieder durch Vereinbarung abgeändert werden. Die Regelungen der Gemeinschaftsordnung und abdingbare Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes könnten aber auch durch Mehrheitsbeschluß abgeändert werden, wenn diese nicht angefochten und deshalb bestandskräftig würden. Der neuerdings in der Literatur vertretenen Ansicht, vereinbarungs- oder gesetzesändernde Mehrheitsbeschlüsse seien wegen fehlender Beschlußkompetenz der Eigentümerversammlung nichtig, wollte das Bayerische Oberste Landesgericht ausdrücklich nicht folgen. Damit ist die Änderung der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluß weiterhin für gültig erachtet worden.