Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwaltungsbeirat; Prüfungsbericht

Weder einem einzelnen Wohnungseigentümer noch der Gemeinschaft steht gegen Mitglieder des Verwaltungsbeirats ein gerichtlich titulierbarer und dann mit Zwangsmitteln durchsetzbarer Anspruch auf Erstellung eines Prüfberichts zu. Bei Versagen dieses Organs ist vielmehr eine Neuwahl angezeigt, und ein einzelner Wohnungseigentümer kann hierauf einen Anspruch haben.

Der Antragsteller beantragt, den Verwaltungsbeirat zu verpflichten, die im Senatsbeschluß vom 23. Juni 1993 - 24 W 1622/93 - S. 3 erwähnte, auf dem Wohnungseigentümerbeschluß vom 27. April 1990 beruhende Verpflichtung zu erfüllen, die Belege der Jahresabrechnung 1989 zu überprüfen und darüber einen Bericht zu erstatten. Daß das Landgericht auch diesen Antrag zurückgewiesen hat, ist jedenfalls im Ergebnis rechtsfehlerfrei.

Ein Antrag ist unzulässig (vgl. BGHZ 106, 222 = NJW 1989, 1091 = MDR 1989, 436 = WE 1989, 94), wenn der Antragsteller ohne einen dahingehenden Beschluß der Wohnungseigentümer nicht befugt ist, diesen allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehenden Anspruch allein gerichtlich geltend zu machen. Aus dem in § 21 Abs. 1 WEG festgelegten Grundsatz der allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehenden Verwaltungszuständigkeit für das gemeinschaftliche Eigentum folgt, daß ein einzelner Wohnungseigentümer grundsätzlich Ansprüche gegen den Verwalter oder andere Wohnungseigentümer gerichtlich nur geltend machen kann, wenn die Wohnungseigentümer ihn dazu durch einen entsprechenden Beschluß ermächtigt haben. Auf der anderen Seite kann ein individuelles, auch ohne Beschlußfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehendes und nicht der gemeinschaftlichen Ausübung nach § 21 Abs. 1 WEG vorbehaltenes Recht auf Vornahme bestimmter nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung gebotener und vertraglich geschuldeter Verwaltungshandlungen von jedem einzelnen Wohnungseigentümer ohne solche Ermächtigung gerichtlich geltend gemacht werden. In diesem Zusammenhang ist in der Rechtsprechung angenommen worden, daß jeder Wohnungseigentümer gegen den amtierenden Verwalter den in § 28 Abs. 3 WEG geregelten Anspruch auf Erstellung und Vorlage der zur Vorbereitung des Eigentümerbeschlusses erforderlichen Jahresabrechnung als Individualanspruch gerichtlich verfolgen könne (vgl. BayObLG, NJW-RR 1990, 659; BayObLGZ 1993, 438).

Die in § 29 Abs. 3 WEG umschriebene Kontrolltätigkeit der von den Wohnungseigentümern als Mitglieder des Verwaltungsbeirats gewählten Miteigentümer zur Vorbereitung einer Beschlußfassung der Wohnungseigentümerversammlung kann diesen Verwalterpflichten nicht gleichgesetzt werden. Dem einzelnen Wohnungseigentümer und im übrigen auch der Gemeinschaft steht gegen Miteigentümer, die sich für diese ehrenamtliche Prüfungstätigkeit bereiterklärt hatten, kein gerichtlich titulierbarer und dann mit Zwangsmitteln durchsetzbarer Anspruch auf Erstellung eines Prüfungsberichts zu. Den Verwaltungsbeirat treffen keine dem Verwalteramt vergleichbaren konkreten Pflichten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es ist lediglich ein ehrenamtliches Beratungs- und Kontrollorgan, das anstelle der Wohnungseigentümer im Rahmen der sonst auch jedem einzelnen von ihnen zustehenden Befugnisse tätig wird. Falls die Beiratsmitglieder durch Untätigkeit oder Fehler während der Zeit der Bekleidung des Amtes schuldhaft einen Schaden verursachen, können allerdings Ersatzansprüche erwachsen (vgl. Lüke in Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 29 Rdn. 5; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WG 7. Aufl., § 29 Rdn. 104). Die Mitglieder des Verwaltungsbeirates können in entsprechender Anwendung von § 671 Abs. 1 BGB auch jederzeit durch Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom Amt abberufen werden und umgekehrt sind sie jederzeit zum Rücktritt berechtigt. Daraus ergibt sich, daß sie nicht zur künftigen Erfüllung bestimmter Beratungs- und Kontrolltätigkeiten gerichtlich verpflichtet und gegebenenfalls sogar mit Zwangsmitteln angehalten werden können. Bei Versagen des eingesetzten Verwaltungsbeirats oder einzelner Mitglieder ist vielmehr eine Neuwahl angezeigt, und ein einzelner Wohnungseigentümer kann gegebenenfalls nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch haben, daß die Gemeinschaft entsprechend verfährt. Das wird jedoch von dem gestellten Antrag, den gegenwärtig amtierenden Verwaltungsbeirat zu bestimmten Tätigkeiten zu verpflichten, nicht umfaßt und ist damit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

Die Wohnungseigentümer verpflichteten ihren Verwaltungsbeirat, die Belege der Jahresabrechnung 1989 zu überprüfen und darüber einen Bericht zu erstatten. Der Beirat blieb untätig und wurde daraufhin gerichtlich in Anspruch genommen.

Das Kammergericht hat ausgeführt:

Weder einem einzelnen Wohnungseigentümer noch der Gemeinschaft steht gegen Mitglieder des Verwaltungsbeirats ein gerichtlich titulierbarer und dann mit Zwangsmitteln durchsetzbarer Anspruch auf Erstellung eines Prüfberichts zu. Bei Versagen dieses Organs ist vielmehr eine Neuwahl angezeigt, und ein einzelner Wohnungseigentümer kann hierauf einen Anspruch haben.