Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Pseudovereinbarung; Mehrheitsbeschluss; Instandsetzungsaufforderung; Ungleichbehandlung

1. Der Beschluß einer Wohnungseigentümergemeinschaft, den Inhaber des Sondereigentums an einer Dachgeschoßwohnung zur Instandsetzung der Isolierschicht der zu dieser Wohnung gehörenden Dachterrasse aufzufordern, ist ungeachtet des Ablaufes der Anfechtungsfrist unwirksam, weil er keine generelle Entscheidung der Woh-nungseigentümergemeinschaft über die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums beinhaltet und deshalb keine durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß ("Pseudovereinbarung") mögliche Änderung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung darstellt.

2. Ein bestandskräftiger Mehrheitsbeschluß ("Pseudovereinbarung"), der ganz erhebliche, das Gemeinschaftseigentum betreffende Instandsetzungskosten (hier etwa 45.000 DM) einem Miteigentümer allein aufbürdet, kann wegen offensichtlicher Ungleichbehandlung rechtlich unzulässig oder sogar sittenwidrig sein, so daß er gemäß § 23 Absatz 4 Satz 2 WEG auch nach Ablauf der Beschlußanfechtungsfrist unwirksam ist. (Leitsätze der Einsender)

In der notariell beurkundeten Teilungserklärung der Wohnanlage aus dem Jahre 1982 ist u. a. vorgesehen, daß "noch der Ausbau der Einheit Nr. 15 im Dachgeschoß beabsichtigt" sei. Die Rechtsvorgängerin des Antragsgegners baute die Dachgeschoßwohnung Nr. 15 mit einer Dachterrasse vor dem Ende des Jahres 1990 aus. Die Isolierschicht unter dem Terrassenbelag ist undicht, so daß Feuchtigkeit in die darunter liegenden Räume der Wohnung Nr. 9 gelangt. Der Antragsgegner ist aufgrund des Zuschlagsbeschlusses des Amtsgerichts Charlottenburg vom 28. September 1992 Eigentümer der Wohnung Nr. 15. Mit Bescheid vom 14. Dezember 1993 gab das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt des Bezirks der Eigentümergemeinschaft auf, die Dachterrasse der Wohnung Nr. 15 regendicht instand zu setzen. Mit bestandskräftig gewordenem Eigentümerbeschluß vom 23. Juni 1994 zu TOP I.4) legte die Gemeinschaft fest, daß der Antragsgegner zur Instandsetzung der Terrasse aufgefordert und nach Ablauf einer Frist gegen ihn ein Vorschußanspruch gerichtlich geltend gemacht werden sollte. Der mit 45.000,00 DM bezifferten Vorschußforderung gegen den Antragsgegner hat das Amtsgericht mit Beschluß vom 28. Oktober 1994 stattgegeben. Auf die Erstbeschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht mit dem angefochtenen Beschluß vom 4. August 1995 die Entscheidung der Vorinstanz geändert und den Zahlungsantrag zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Gemeinschaft blieb erfolglos. (...)

Ohne Rechtsirrtum verneint das Landgericht eine Pflicht des Antragsgegners zur Instandsetzung der Dachterrasse, weil sowohl eine Handlungshaftung des Antragsgegners als auch dessen Zustandshaftung für die gegenwärtige Isolierschicht der Terrasse ausscheidet.

Nach den verfahrensfehlerfreien und von den Rechtsbeschwerdeführern auch nicht in Zweifel gezogenen Feststellungen des Landgerichts hat der Antragsgegner sein Wohnungseigentum erst 1992 im Wege der Zwangsversteigerung erworben und seither keinerlei Arbeiten an der Terrassenisolierung vorgenommen. Vielmehr ist die Dachterrasse vorher - wenn auch ersichtlich mangelhaft - angelegt worden. Es kann hier dahinstehen, welche Pflichten die Rechtsvorgängerin des Antragsgegners bei Wahrnehmung ihres auf der Teilungserklärung beruhenden Ausbaurechtes hinsichtlich der Wohneinheit Nr. 15 einschließlich der Dachterrasse hatte (vgl. dazu Senat OLGZ 1993, 434 = ZMR 1993, 430 = WM 1993, 209 = WE 1993, 138 = GE 1993, 593 in bezug auf Wasserschäden während des Ausbaus). Denn Verbindlichkeiten aus einer etwaigen Handlungshaftung gehen schon bei rechtsgeschäftlichem Erwerb (vgl. Senat NJW-RR 1991,1421 = OLGZ 1992, 55 = WM 1991, 516 = WE 1991, 328 = DWE 1991, 154) und erst recht bei Erwerb im Zuge der Zwangsversteigerung nicht auf den Rechtsnachfolger über.

Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht auch eine Zustandshaftung des Antragsgegners abgelehnt. Es bedarf keiner Erörterung, ob der Terrassenbelag im Sondereigentum des Antragsgegners steht oder sonst dessen besondere Verantwortung und Haftung für den Belag anzunehmen ist. Denn die Feuchtigkeitsisolierung unter dem Terrassenbelag, um deren Mangelhaftigkeit es hier geht, gehört zwingend zum Gemeinschaftseigentum (vgl. BGH NJW 1985, 1551; NJW 1991, 2480 zum Trittschallschutz; BayObLG NJW-RR 1994, 598; OLG Hamm DWE 1995, 127). Demgemäß ist für die Instandsetzung der Terrassenisolierung - wie das Landgericht zutreffend ausführt - nicht der Antragsgegner allein, sondern die gesamte Eigentümergemeinschaft verantwortlich. Nicht einschlägig ist die im Beschluß des Amtsgerichts zitierte Regelung in § 11 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung, wonach dem Sondereigentümer die Behebung von Schäden an Gebäudeteilen des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt, falls dies infolge unsachgemäßer Behandlung durch den Wohnungseigentümer oder dessen Nutzungsberechtigten notwendig wird, weil insoweit eine Handlungshaftung des Antragsgegners nicht gegeben ist.

Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerdeführer kommt dem bestandskräftigen Eigentümerbeschluß vom 23. Juni 1994 zu TOP I.4) nicht die Bedeutung zu, daß er eine selbständige Anspruchsgrundlage der Gemeinschaft gegen den Antragsgegner in bezug auf dessen alleinige Tragung der Instandsetzungskosten hinsichtlich der Terrassenisolierung schafft. Das Landgericht hat diesen Eigentümerbeschluß zwar verfahrensfehlerfrei festgestellt, zu dessen rechtlichen Auswirkungen aber nicht ausdrücklich Stellung genommen. Da nach dem Akteninhalt insoweit keine weitere Aufklärung mehr erforderlich ist, kann der Senat die erforderliche Auslegung dieses Eigentümerbeschlusses anstelle des Landgerichts selbst nachholen.

Gemäß § 16 Abs. 2 WEG hat sich jeder Wohnungseigentümer an den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteiles zu beteiligen. Da insoweit nichts anderes bestimmt ist, können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG eine davon abweichende Vereinbarung treffen, die gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers erst nach Eintragung im Grundbuch wirkt (§ 10 Abs. 2 WEG). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 127, 99 = NJW 1994, 3230 = ZMR 1995, 34 = WM 1995, 61 = WE 1995, 55 = DWE 1994, 140 = GE 1994, 1383; vgl. auch BGH NJW 1995, 2036 = ZMR 1995, 416 = WM 1995, 447 = WE 1995, 311 = DWE 1995, 62 = GE 1995, 1215) wird ein Mehrheitsbeschluß, mit dem die Wohnungseigentümer den in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Maßstab der Beteiligung an den Kosten des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums geändert haben, bestandskräftig und damit rechtswirksam, wenn er nicht in der Frist des § 23 Abs. 4 WEG angefochten worden ist. Dies bezieht sich aber unmittelbar nur auf eine Verschiebung des Kostenverteilungsschlüssels, etwa von den Miteigentumsanteilen auf die anteiligen Wohn /Nutzflächen oder etwa eine geringfügige prozentuale Mehrbelastung gewerblicher Teileigentumseinheiten im Hinblick darauf, daß diese erhöhte Kosten mit sich bringen.

Es kann im vorliegenden Fall dahinstehen, ob durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß ("Pseudovereinbarung") ganz erhebliche, das Gemeinschaftseigentum betreffende Instandsetzungskosten (hier ca. 45.000,00 DM) einem Miteigentümer allein aufgebürdet werden dürfen. Während bei einer bloßen Verschiebung des Kostenverteilungsschlüssels der Grundsatz gemeinsamer Kostentragung gewahrt bleibt, würde sich bei Alleinbelastung eines Miteigentümers die Frage stellen, ob dies wegen offensichtlicher Ungleichbehandlung rechtlich unzulässig oder sogar sittenwidrig wäre. Damit wäre schon nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG die Wirksamkeit eines derartigen Mehrheitsbeschlusses zu verneinen, auch wenn die Beschlußanfechtungsfrist verstrichen ist.

Darauf kommt es indessen hier nicht an. Nach dem erkennbaren Willen der Eigentümermehrheit, wie er sich auch in der Protokollierung des Eigentümerbeschlusses vom 23. Juni 1994 niedergeschlagen hat, sollte überhaupt keine generelle Änderung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung vorgenommen werden. Nach dem eindeutigen Wortlaut sollte vielmehr der Antragsgegner zur Instandsetzung der Terrassenisolierung aufgefordert und nach Ablauf einer Frist eine "Vorschußklage" eingeleitet werden, um die Instandsetzung zu erzwingen. Daraus ergibt sich, daß mit dem Beschluß nicht etwa eine Anspruchsgrundlage gegen den Antragsgegner geschaffen werde, sondern auf der Basis einer unterstellten vorhandenen Anspruchsgrundlage der Weg für eine notfalls gerichtliche Klärung freigemacht werde. Die gerichtliche Klärung ergibt jedoch, daß gegen den Antragsgegner Ansprüche auf Instandsetzung der Terrassenisolierung nicht bestehen.

Im Wege der Zwangsversteigerung hatte der Eigentümer eine Dachgeschoßwohnung erworben. Die Isolierschicht unter dem Terrassenbelag war undicht, so daß Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung darunter entstanden. Nachdem das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt eingeschaltet worden war, faßte die Eigentümergemeinschaft einen Beschluß, wonach der Eigentümer der Dachgeschoßwohnung zur Instandsetzung und Vorschußzahlung aufgefordert wurde. Dagegen wandte sich der Eigentümer mit Erfolg.

Mit Beschluß vom 27. März 1996 stellte das Kammergericht fest, daß eine Handlungshaftung des Eigentümers ausscheide, da er die Wohnung mit der mangelhaften Terrassenisolierung so übernommen hatte. Auch eine Zustandshaftung bestehe nicht, da es sich hierbei zwingend um Gemeinschaftseigentum handele; die Instandsetzungskosten müsse daher auch die Gemeinschaft tragen. Ein Mehrheitsbeschluß, der demgegenüber dem einzelnen Eigentümer erhebliche Instandsetzungskosten aufbürden wollte, wäre im Zweifel nichtig. Hier sei jedoch davon auszugehen, daß mit der Aufforderung zur Zahlung von Vorschuß keine Anspruchsgrundlage geschaffen werden sollte, sondern dies nur als möglich unterstellt wurde. Da jedoch eine solche Anspruchsgrundlage nicht bestand, war der Eigentümer auch nicht zur Vorschußzahlung verpflichtet.