Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Störungsbeseitigungsanspruch; Nutzer; Sondernutzungsfläche; Sichtschutzzaun

1. Wer als Nutzer von Wohnungseigentum auf der dazugehörigen Garten Sondernutzungsfläche einen Sichtschutzzaun errichtet, kann neben dem Wohnungseigentümer auf Beseitigung gerichtlich in Anspruch genommen werden (Weiterführung von Senat OLGZ 1992, 55 = NJW-RR 1991, 1421 = WE 1991, 328).

2. Die Geltendmachung des Störungsbeseitigungsanspruches kann nach mehr als sechs Jahren unzulässige Rechtsausübung sein.

Der Antragsteller betreibt in seiner im Erdgeschoß gelegenen Teileigentumseinheit sowie in dem davor zur Straße hin liegenden Garten eine Gaststätte. Als Rechtsnachfolger seiner Eltern ist der Antragsgegner seit 1994 Eigentümer einer daneben im Erdgeschoß liegenden Wohnung. Nach der Teilungserklärung in der geänderten Fassung vom 22. Februar 1980 haben die Beteiligten jeweils Sondernutzungsrechte an den vor ihren Räumen liegenden Gartenteilen. Die Gartenteile der Sondernutzungsfläche sind durch einen etwa 1 m hohen Jägerzaun getrennt. Im April/Mai 1989 wurde auf der jetzt dem Antragsgegner zugeordneten Sondernutzungsfläche hinter dem Jägerzaun insbesondere auch vor den Gaststättenfenstern des Antragstellers ein 1,80 m hoher Holzflechtzaun gesetzt, nach der Behauptung des Antragstellers von dem Antragsgegner selbst, nach dessen Angaben zum Sichtschutz für sich und seine Familie, wobei der Antragsteller sich mit einem Geldbetrag für den Holzzaun zu dessen Weiterführung bis zur Straße hin beteiligt habe. Mit dem Mitte 1995 gegen den Antragsgegner eingeleiteten gerichtlichen Verfahren verlangt der Antragsteller unter anderem die Beseitigung des Flechtzaunes. Mit Beschluß vom 29. August 1995 hat das Amtsgericht diesen Antrag mit der Begründung zurückgewiesen, daß zwar eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorliege, der Antragsteller jedoch nicht über das in § 14 BGB bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werde; im übrigen bestehe die Zaunanlage bereits seit sechs Jahren, ohne daß es in dieser Zeit zu Beanstandungen gekommen sei. Nachdem die Parteien sich in einem Teilvergleich darüber geeinigt haben, daß die am Flechtzaun gesetzten Anpflanzungen einschließlich des entstandenen Wildwuchses regelmäßig zurückgeschnitten werden, hat das Landgericht mit Beschluß vom 15. Juli 1996 im übrigen die Erstbeschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Seine sofortige weitere Beschwerde bleibt erfolglos.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Insbesondere ist die gemäß § 45 Abs. 1 WEG erforderliche Beschwer wegen der durch die beanstandete bauliche Veränderung eingetretenen Beeinträchtigung erreicht. Das Rechtsmittel ist jedoch sachlich nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluß im Ergebnis nicht auf.

Zutreffend nimmt das Landgericht an, daß der Antragsteller seinen Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen den Antragsgegner ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen kann (BGHZ 116, 392 = GE 1992, 321 = NJW 1992 978; Senat NJW-RR 1995, 1228 WE 1995, 313 = ZMR 1995, 418 WM 1995, 444).

Ohne Rechtsirrtum sehen die Vorinstanzen in der Errichtung eines 1,80 m hohen Holzflechtzaunes hinter dem 1 m hohen Jägerzaun auf der Trennlinie zwischen den Sondernutzungsflächen eine bauliche Veränderung in Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. Unter einer baulichen Veränderung ist nicht nur eine Veränderung vorhandener Gebäudeteile, sondern jede auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verstehen, die über die ordnungsmäßige Erstherstellung der Wohnanlage und deren ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. In diesem Sinne ist eine bauliche Veränderung auch an unbebauten Teilen des gemeinschaftlichen Grundstückes möglich, insbesondere bei der (hier zusätzlichen) Einzäunung von Sondernutzungsflächen gegeben (Senat OLGZ 1994, 273 = WE 1994, 213 WM 1994, 101 = ZMR 1994, 70 = NJW-RR 1994, 207).

Aus Rechtsgründen ist auch nicht zu beanstanden, wenn das Landgericht sich nicht der Auffassung des Amtsgerichts angeschlossen hat, daß der vor dem Gaststättenfenster errichtete Lamellenzaun sonst unvermeidbare gegenseitige Störungen und Belästigungen ausschließe, somit den Verfahrensbeteiligten erst ein geordnetes Zusammenleben ermögliche, da die unglückliche architektonische Lösung, in einer "grundstücksbegrenzenden Außenwand" ein breites Sichtfenster zum "Nachbargrundstück" hineinzubauen, einer derartigen Korrektur durch Sichtschutzzaun bedürfe. Regelmäßig ist nämlich der durch die Teilungserklärung geschaffene Zustand hinzunehmen. Sondernutzungsrechte an Gartenteilen berechtigen nicht ohne weiteres zur Errichtung mannshoher Sichtschutzzäune, selbst wenn eine Sondernutzungsfläche einem Wohnungseigentum, die benachbarte einem Teileigentum zugeordnet sind. Massive gegenständliche Baumaßnahmen können nicht als unerheblich im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG angesehen werden (Senat GE 1994, 531 = NJW-RR 1994, 526 = ZMR 1994, 274 = WM 1994, 225).

Rechtlich bedenklich ist allerdings die Annahme des Landgerichts, daß der Antragsgegner auch dann, wenn er nach der Behauptung des Antragstellers den Zaun im April/Mai 1989 selbst als Sichtschutz für sich und seine Familie gesetzt habe, nicht als Handlungsstörer in Anspruch genommen werden könne, weil die Verantwortlichkeit für die Zaunerrichtung allein bei seinen Eltern als den damaligen Wohnungseigentümern liege. Zutreffend weist die Rechtsbeschwerdebegründung darauf hin, daß jemand, der in eigener Verantwortung und Zuständigkeit die Störung des gemeinschaftlichen Eigentums veranlaßt hat, sich nicht darauf berufen könne, daß er nicht der verantwortliche Miteigentümer sei, und daß er nach seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft nunmehr auch im Wohnungseigentumsverfahren nicht gerichtlich in Anspruch genommen werden könne.

In der Rechtsprechung hat sich die Auffassung durchgesetzt, daß die negatorischen Unterlassungs- und Störungsbeseitigungsansprüche nach §§ 862, 1004 BGB im Falle der Vermietung nicht nur gegen den vermietenden Miteigentümer, sondern auch gegen den unmittelbar störenden Mieter gerichtet werden können - freilich nicht im Verfahren nach §§ 43 ff. WEG, sondern im normalen Zivilprozeßweg (OLG München NJW-RR 1992, 1492 = ZMR 1992, 307; OLG Stuttgart NJW-RR 1993, 24; OLG Karlsruhe NJW-RR 1994, 146; vgl. auch BGH GE 1996. 320 = NJW 1996, 714 = ZMR 1996, 147). Dementsprechend müssen auch hinsichtlich baulicher Veränderungen Beseitigungsansprüche beispielsweise gegen den Mieter von Wohnungseigentum möglich sein. Maßgebend ist, daß ein Dritter aus eigener Sachherrschaft durch Umbaumaßnahmen in das gemeinschaftliche Eigentum eingreift. Veranlaßt dagegen ein Wohnungserwerber vor seiner Eintragung den noch eingetragenen Voreigentümer zu baulichen Veränderungen an der Wohnung, liegt die Verantwortung allein bei dem Verkäufer, auch wenn dieser etwa eine vertragliche Verpflichtung dazu übernommen haben sollte (vgl. Senat NJW-RR 1991, 1421). Mit dem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft als Sonderrechtsnachfolger tritt der Erwerber nicht etwa in die Handlungsstörerhaftung seines Rechtsvorgängers ein; allenfalls trifft ihn eine Duldungspflicht, wenn die Eigentümer etwa den Rückbau auf gemeinschaftliche Kosten durchsetzen können. Wiederum anders verhält es sich, wenn der teilende Eigentümer vor Entstehen der Eigentümergemeinschaft bauliche Veränderungen gegenüber der Teilungserklärung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung durchführen läßt, weil der Bestandsschutz nach § 22 Abs. 1 WEG erst mit dem Beginn der Eigentümergemeinschaft einsetzt (vgl. OLG Hamm WE 1993, 318).

Im vorliegenden Fall hat der Antragsgegner zumindest nach Behauptung des Antragstellers selbst für sich und seine Familie den zusätzlichen Holzzaun errichtet oder errichten lassen. Damit hätte er als Inhaber einer gewissen Sachherrschaft die bauliche Veränderung vorgenommen und könnte nicht als bloßer Gehilfe seiner Eltern, der damaligen Miteigentümer, bezeichnet werden. Es bedarf jedoch keiner weiteren Sachaufklärung, ob der Antragsgegner im Frühjahr 1989 vergleichbar einem Mieter aus eigener Sachherrschaft den Zaun errichtet hat.

Der angefochtene Beschluß stellt sich aus anderen Gründen als richtig dar (§ 27 Abs. 1 FGG in Verbindung mit § 563 ZPO). Nach dem nicht weiter aufklärungsbedürftigen Akteninhalt ist der Beseitigungsanspruch des Antragstellers gegen den Antragsgegner verwirkt und kann nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden, wie auch das Amtsgericht ausgeführt hat. Soweit zu der einmaligen und dann unveränderten Zaunerrichtung später weitere Beeinträchtigungen durch das Überwuchern des Holzzaunes mit einer Bepflanzung hinzugekommen sind, hat der Antragsgegner diese zusätzliche Störung beseitigt, indem er sich in dem vor dem Landgericht geschlossenen Teilvergleich vom 24. April 1996 zu einem Rückschnitt verpflichtet hat. Angesichts der gesamten Umstände und auch des Zeitablaufes von jedenfalls sechs Jahren zwischen der Zaunerrichtung und der Anhängigmachung des Beseitigungsanspruches gegen den Antragsgegner stellt die jetzige gerichtliche Geltendmachung eine unzulässige Rechtsausübung dar. Der vom Antragsgegner angebrachte Sichtschutz brachte auch für den Antragsteller einen gewissen Nutzen bei der Abgrenzung seines Wirtsgartens. Aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Beteiligten heraus wäre es zu erwarten gewesen, daß der Antragsteller erheblich früher mit seinem Beseitigungsverlangen gegen den Antragsgegner hervortritt. Soweit der Antragsteller sich darauf berufen hat, er habe von dem Verwalter jahrelang erfolglos ein Vorgehen gegen den Antragsgegner verlangt, schließt dies eine Verwirkung seines Individualanspruches gegen den Antragsgegner mangels gerichtlicher Geltendmachung nicht aus. Es bedarf deshalb auch keiner weiteren Ermittlungen über die Behauptung des Antragsgegners, der Antragsteller selbst habe sich mit einem Geldbetrag an der Verlängerung des Sichtschutzzaunes bis zur Straße im Jahre 1989 finanziell beteiligt. Soweit der Antragsteller in der Rechtsbeschwerdebegründung auf der Anspruchsgrundlage des § 862 BGB insistiert, ist dem entgegenzuhalten, daß gerade dieser Besitzanspruch gemäß § 864 BGB bereits mit Ablauf eines Jahres nach der Eigentumsstörung erlischt.

In einer Wohnanlage wurden Sondernutzungsrechte an Gartenflächen vergeben, und zwar einem Gastwirt an einem Wirtsgarten und gleich daneben einem Ehepaar zu Wohnzwecken. Das Ehepaar überließ die Wohnung nebst Gartenteil seinem Sohn, der sich nicht mit dem vorhandenen niedrigen Jägerzaun begnügte, sondern einen mannshohen Holzflechtzaun zum Schutz für seine Familie vor dem Wirtshaustreiben zog. Nach mehr als sechs Jahren verlangte der Gastwirt Beseitigung des Holzflechtzaunes von dem inzwischen als Wohnungseigentümer eingetragenem Sohn.

Das Kammergericht hat den an sich bestehenden Beseitigungsanspruch in seinem Beschluß vom 10. Februar 1997 als verwirkt angesehen.