Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Jahresabrechnung; ordnungsmäßige Verwaltung

Die Aufnahme nicht beglichener Verbindlichkeiten aus einer Wirtschaftsperiode in die Jahresabrechnung neben den tatsächlich getätigten Einnahmen und Ausgaben widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Klarheit und Übersichtlichkeit der Abrechnung dadurch nicht leidet und der Eigentümerkreis im Zeitpunkt der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung mit demjenigen identisch ist, der im Zeitpunkt der Eingehung der jeweiligen Verbindlichkeit bestand (im Anschluß an Senat, Beschluß vom 10. Februar 1986 - 24 W 4051/85 - und Beschluß vom 1. Juli 1991 - 24 W 5554/90 -, NJW-RR 1992, 84 = WuM 1991, 514 = DWE 1992, 30).

I. Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum bezeichneten Wohnanlage.

Einige Wohnungseigentümer, darunter die Antragstellerinnen, hatten im Wirtschaftsjahr 1988/89 kein Wohngeld bzw. keine Wohngeldvorschüsse gezahlt. Dadurch standen dem Verwalter zur Bewirtschaftung der Anlage ausreichende Mittel nicht zur Verfügung, so daß verschiedene im Wirtschaftsjahr 1988/89 eingegangene Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nicht beglichen werden konnten.

Nachdem der Verwalter zunächst zum 31. August 1989 eine Eigentümerversammlung u. a. zur Beschlußfassung über die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan und die Verwalterentlastung unter Übersendung der Gesamtabrechnung für 1988/89, der jeweiligen Einzelabrechnungen für diesen Zeitraum und des Wirtschaftsplans für 1989/90, der jeweiligen Einzelabrechnungen für diesen Zeitraum und des Wirtschaftsplans für 1989/90 einberufen hatte, teilte er den Wohnungseigentümern mit Schreiben vom 25. August 1989 mit, daß die angesetzte Versammlung ausfalle, übersandte eine neu gefaßte Gesamtabrechnung und eine jeweilige Einzelabrechnung für 1988/89 sowie den Wirtschaftsplan für 1989/90 und lud zur Eigentümerversammlung auf den 19. September 1989 ein.

Die Beteiligte zu 1., die bereits mit Schreiben vom 23. August 1989 gegenüber dem Verwalter verschiedene Mängel der ersten Abrechnung gerügt und den Verwalter zur Gewährung von Einsicht in die Verwaltungsunterlagen bis zum 30. August 1989 aufgefordert hatte, erhielt erst am 3. Oktober 1989 Gelegenheit zur Einsichtnahme in diese Unterlagen.

In der Eigentümerversammlung vom 19. September 1989 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich zu TOP 1 die Jahresabrechnung 1988/89 als Gesamt- und Einzelabrechnung, "die gemäß der Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen erfolgte", und zu TOP 2 den Wirtschaftsplan 1989/90 sowie zu TOP 3 die Entlastung des Verwalters für das Wirtschaftsjahr 1988/89 "nach Prüfung durch den Verwaltungsbeirat".

Die Gesamtabrechnung per 30. April 1989 und der Wirtschaftsplan für die Periode 1989/90 sind in der Abrechnung des Verwalters auf einer Seite wie folgt zusammengefaßt: (wird ausgeführt).

Auf die hiergegen gerichteten Anfechtungsanträge der Antragstellerinnen hat das Amtsgericht durch Beschluß vom 26. Juni 1990 die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 1 (Abrechnung 1988/89), TOP 2 (Wirtschaftsplan 1989/1990) und TOP 3 (Entlastung des Verwalters) für ungültig erklärt. Auf die Erstbeschwerde der Beteiligten zu 5. hat das Landgericht mit Beschluß vom 8. November 1991 unter Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses die Anfechtungsanträge der Beteiligten zu 3. bis 5. als verspätet zurückgewiesen, den Eigentümerbeschluß vom 19. September 1989 zu TOP 3 (Entlastung des Verwalters) für ungültig erklärt und den Anfechtungsantrag der Beteiligten zu 1. gegen die Beschlußfassungen zu TOP 1 (Genehmigung der Jahresabrechnung 1988/89 als Gesamt- und Einzelabrechnung) und zu TOP 2 (Genehmigung des Wirtschaftsplans 1989/90) zurückgewiesen, und zwar hinsichtlich des TOP 1 mit der Maßgabe, "daß den Eigentümern in den Einzelabrechnungen ein ihren Miteigentumsanteilen entsprechender Teil der sonstigen Einnahmen in Höhe von 4.013,45 DM gutzuschreiben ist". Hiergegen richten sich die rechtzeitig eingelegten Rechtsmittel der Beteiligten zu 1. und 2.

II. Die als Rechtsbeschwerden gem. § 45 Abs. 1 WEG i. V. m. § 27 FGG statthaften Rechtsmittel der Beteiligten zu 1. und 2. sind rechtzeitig und formgerecht eingelegt worden (§§ 22 Abs. 1, 29 FGG), sachlich aber nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 FGG), weist die angefochtene Entscheidung nicht auf.

1. Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1.

Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht die Beschlußfassungen der Wohnungseigentümer zu TOP 1 (Billigung der Jahresabrechnung 1988/1989) und zu TOP 2 (Billigung des Wirtschaftsplans 1989/1990) als gültig angesehen, da diese Eigentümerbeschlüsse den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht widersprechen.

a) Zu Recht ist das Landgericht in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats (Beschluß vom 30. März 1992 - 24 W 6339/91 -, NJW-RR 1992, 845 = WE 1992, 284 = ZMR 1992, 308 = OLGZ 1992, 429) und der ständigen Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (vgl. z. B. WE 1990, 179; WE 1991, 75, 167, 225, 258) davon aus-gegangen, daß in die Jahresabrechnung die tatsächlich getätigten Einnahmen und Ausgaben aufzunehmen sind. Damit werden aber - wie der angefochtene Beschluß gleichfalls rechtsirrtumsfrei annimmt lediglich die an eine Jahresabrechnung zu stellenden Mindestanforderungen bezeichnet. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1. muß sich die Jah-resabrechnung nicht auf diese Angaben beschränken.

Wie der Senat bereits wiederholt entschieden hat, können in die Jahresab-rechnung auch unbeglichene Verbindlichkeiten der Gemeinschaft aus derselben oder einer früheren Wirtschaftsperiode aufgenommen und durch den die Jahresabrechnung billigenden Eigentümerbeschluß auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden, wenn die Klarheit und Übersichtlichkeit der Abrechnung dadurch nicht leidet (Beschlüsse v. 19. Juni 1985 - 24 W 5557/84 -, 12. Juli 1985 - 24 W 288/85 - und 10. Februar 1986 - 24 W 4051/85 -) und der Eigentümerkreis im Zeitpunkt der Beschlußfassung mit demjenigen identisch ist, der im Zeitpunkt der Eingehung der jeweiligen Verbindlichkeit bestand (Beschluß v. 1. Juli 1991 - 24 W 5554/90 -, NJW-RR 1992, 84 WuM 1991, 514 = DWE 1992, 30). An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest.

aa) Wenn das Bayerische Oberste Landesgericht in ständiger Rechtsprechung darauf abstellt, daß die unter Zugrundelegung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben gefertigte Jahresabrechnung von der Wohnungseigentümergemeinschaft als eine ordnungsmäßige Abrechnung gebilligt werden kann, hat das seinen Grund darin, dem Verwalter diese Verwaltungsaufgabe zu erleichtern. Hieraus kann aber nicht der Schluß gezogen werden, nur eine solche Abrechnung, die ausschließlich die tatsächlich getätigten Einnahmen und Ausgaben enthält, sei als eine ordnungsmäßige anzuerkennen. In Fällen der vorliegenden Art, in denen zahlreiche Wohnungseigentümer einer bestimmten Eigentümergruppe die Zahlung der für eine bestimmte Wirtschaftsperiode beschlossenen Wohngeldvorschüsse verweigert hatten, kann es nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung gerade geboten sein, die Beitragspflicht der säumigen Wohnungseigentümer für das betreffende Wirtschaftsjahr endgültig festzulegen. Damit wird der Weg eröffnet, daß sich die Zahlungssäumigkeit einzelner Wohnungseigentümer nicht notwendig auf die Kontinuität der Verwaltung auswirken muß. Statt einer Wohngeldrückzahlung an pünktliche Zahler trotz des Fortbestehens offener Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit des Fortbestehens der gesamtschuldnerischen Haftung aller nach außen wird auf diese Weise eine sofort fällige Sonderumlage in der zur Tilgung der schon fälligen Verbindlichkeiten der Gemeinschaft erforderlichen Höhe beschlossen.

Der Einwand der Beteiligten zu 1., daß im Falle des Aufnehmens bloßer Rechnungsverbindlichkeiten in die Jahresabrechnung die Wohngeldlast eines Wohnungseigentümers nicht - wie es die Funktion der Jahresabrechnung erfordere - abschließend festgelegt werde, greift nicht durch. Ebenso wie der Verwalter bei der Bezahlung offener Verbindlichkeiten prüfen muß, ob die Gemeinschaft hierzu verpflichtet ist (auch insoweit kann sich nachträglich herausstellen, daß eine Verbindlichkeit von vornherein nicht bestand), kann er auch unbewegliche Verbindlichkeiten nur nach entsprechender Prüfung in die Jahresabrechnung einstellen.

bb) Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht festgestellt, daß die von der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich gebilligte Abrechnung der Wirtschaftsperiode 1988/1989 das Erfordernis der Klarheit und Übersichtlichkeit erfüllt. Insbesondere hat der Verwalter die in dieser Wirtschaftsperiode getätigten tatsächlichen Ausgaben von den in dieser Periode erwachsenen unbeglichenen Verbindlichkeiten der Gemeinschaft durch eine entsprechende Aufteilung getrennt.

cc) Im Hinblick auf die zur Eingehung der Verbindlichkeiten zeitnah erfolgte Beschlußfassung über die Billigung der Abrechnung bestand für das Landgericht auch kein Anlaß, von Amts wegen zu klären, ob der im Zeitpunkt der Beschlußfassung bestehende Eigentümerkreis mit demjenigen des jeweiligen Zeitpunktes der Begründung der betreffenden Verbindlichkeit identisch war, zumal die Beteiligte zu 1. hier keine diesbezügliche Rüge erhoben hat. Etwaige im Laufe der Wirtschaftsperiode in die Gemeinschaft eingetretene neue Eigentümer haben vorliegend mit der Beschlußfassung gerade darauf verzichtet, den von ihren Voreigentümern gezahlten Wohngeldvorschuß trotz Offenbleibens von Verbindlichkeiten teilweise zurückzuerhalten.

b) Die weiteren Einwendungen der Beteiligten zu 1. gegen die Jahresabrechnung hat das Landgericht ohne Rechtsirrtum gleichfalls als nicht durchgreifend erachtet. Dies gilt auch für die auf die Wohnungseigentümer nicht verteilten sonstigen Einnahmen in Höhe von 4.013,45 DM, was das Landgericht durch eine entsprechende Tenorierung berücksichtigt hat. Auf die übrigen Beanstandungen ist die Beteiligte zu 1. mit der Rechtsbeschwerde nicht mehr im einzelnen zurückgekommen. Im übrigen konnte die Eigentümergemeinschaft geringe Fehler der Abrechnung nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (vgl. z. B. Beschluß v. 13. April 1987 - 24 W 5174/86 -, NJW RR 1987, 1160 = WuM 1988, 33 = WE 1987, 195) hinnehmen, ohne damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung zu verstoßen.

Demgemäß hat das Landgericht zu Recht sowohl den Antrag auf Ungültigerklärung der Beschlußfassung über die Billigung der Jahresabrechnung (TOP 1) als auch den Antrag auf Ungültigerklärung der Beschlußfassung über die Billigung des Wirtschaftsplans für 1989/90 (TOP 2), der lediglich eine Fortschreibung der erstellten Jahresabrechnung darstellt, zurückgewiesen.

2. Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2., die sich gegen die vom Landgericht ausgesprochene Ungültigerklärung des zu TOP 3 (Entlastung des Verwalters) gefaßten Eigentümerbeschlusses richtet, hat gleichfalls keinen Erfolg.

Die Auffassung des Landgerichts, daß hier die beschlossene Entlastung des Verwalters bereits deshalb gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstieß, weil der Verwalter gegenüber der Beteiligten zu 1. ein faires Verfahren nicht eingehalten hat, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Unbestritten hat der Verwalter der Beteiligten zu 1. die von dieser bereits mit Schreiben vom 23. August 1989 erbetene Gelegenheit zur vorherigen Prüfung der Verwaltungsunterlagen weder in der Zeit vor der Eigentümerversammlung noch am Versammlungstage selbst (19. September 1989) eingeräumt. Unter diesen Umständen war es nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht gerechtfertigt, dem Verwalter Entlastung zu erteilen.

Zu den wesentlichen Verpflichtungen des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage gehört die Abrechnung über das Wirtschaftsjahr, denn gerade bei Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander und mit dem Verwalter ist die Abrechnung oft der Anknüpfungspunkt für die gerichtliche Auseinandersetzung.

So auch in dem vom Kammergericht am 30. November 1992 entschiedenen Fall, in dem der Wohnungseigentümer rügte, er habe nicht rechtzeitig Einsicht in die Unterlagen erhalten und im übrigen sei auch die Abrechnung deshalb falsch, weil sie auch Rechnungen enthalte, die noch nicht beglichen worden seien.

Letzterem konnte das Kammergericht nicht folgen und meinte, zwar sei nach ständiger Rechtsprechung, auch des Bayerischen Obersten Landesgerichts, in der Jahresabrechnung eine Zusammenstellung der tatsächlich getätigten Einnahmen und Ausgaben vorzunehmen. Dies gelte jedoch nicht ausnahmslos, denn es sei lediglich erforderlich, daß die Abrechnung klar und übersichtlich sei. Dann sei es auch nicht verboten, bei entsprechender Kennzeichnung auch unbeglichene Verbindlichkeiten mit aufzunehmen. Die in der Versammlung beschlossene Entlastung des Verwalters scheiterte freilich mit Recht daran, daß zu spät Einsicht in die Unterlagen gewährt wurde.