Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Teilungserklärung; Sanierungsmaßnahme; ordnungsgemäße Wirtschaftsführung; Gebäudewiederherrichtung; Verwaltungsmaßnahmen

1. Trifft die Teilungserklärung in Ergänzung des § 22 Abs. 2 WEG die Regelung, daß bei jedweder "teilweiser Zerstörung" die Wiederherrichtung des Gebäudes nur mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden kann, ist dies allenfalls auf Fälle der plötzlichen Zerstörung, nicht dagegen auf die eintretende Baufälligkeit durch unterlassene Instandsetzungen zu beziehen.

2. Verpflichtet das Wohnungseigentumsgericht die widerstrebende Mehrheit zur Zustimmung zu Verwaltungsmaßnahmen, gestaltet dies die Rechtslage so, als ob die Wohnungseigentümer mit Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung einen entsprechenden Versammlungsbeschluß gefaßt hätten.

Die Wohnanlage besteht aus einem Eckhaus mit 15 Wohneinheiten und 3 Dachgeschoß-Einheiten sowie einer Tiefgarage, die mit der Fahrebene ca. 2 m unter Straßenniveau mit Abmessungen von ca. 18 x 15 m unter einer Stahlsteindecke liegt. Die damaligen Miteigentümer schlossen am 16. August 1982 die notariell beurkundete Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG, wobei sie die Miteigentumsanteile mit Sondereigentum an den Wohnungen und Teileigentum an den Dachgeschoßeinheiten sowie an den Garagen bildeten. In § 8 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung legten sie fest, daß die gemeinschaftlichen Kosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu erbringen sind. In § 10 der Gemeinschaftsordnung heißt es unter Nr. 2: In Ergänzung des § 22 WEG wird für den Fall des Wiederaufbaus folgendes bestimmt: "2. Wird das Gebäude ganz oder teilweise zerstört und ist der Schaden nicht durch Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nur mit einer Mehrheit von mindestens 3/4 der anwesenden Stimmen, die mindestens 2/3 der Miteigentumsanteile vertreten müssen, beschlossen werden." Die Antragstellerin zu II. 1. hat das Teileigentum an der Garageneinheit G 20 erworben, die Antragstellerin zu 2) ist Miteigentümerin der Wohnung Nr. 8 sowie der Garage G 10. In der ursprünglichen Fassung des angefochtenen Beschlusses war tatbestandlich festgestellt, daß sich die Tiefgarage bereits seit Begründung der Wohnungseigentumsanlage in einem schlechten baulichen Zustand befand, so daß die Garagen bisher nicht genutzt werden konnten. Nach dem Berichtigungsbeschluß des Landgerichts vom 10. Dezember 1996 sind diese Feststellungen dahin geändert, daß sich die Tiefgarage gegenwärtig in einem schlechten baulichen Zustand befindet, so daß die Garagen nicht mehr benutzbar sind; der Zeitpunkt der Baufälligkeit ist damit offengelassen worden. Nach einer Kostenschätzung des Sachverständigen vom 6. Januar 1995 sind für die Sanierung der Garagendecke mindestens ca. 175.000 DM aufzuwenden. Mit Schreiben vom 20. Oktober 1994 hatte die Antragstellerin zu 1) die Verwalterin aufgefordert, bezüglich der Garagensanierung Kostenangebote einzuholen und über die Sanierung der Garage eine Beschlußfassung der Gemeinschaft herbeizuführen.

Bei der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vom 12. April 1995 sprachen sich 4.197/10.000 Miteigentumsanteile gegen die Sanierung, 2.726/10.000 Miteigentumsanteile für die Sanierung aus. Mit Beschluß vom 25. April 1996 hat das Amtsgericht die Antragsgegner verpflichtet, der vollständigen Sanierung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der Tiefgarage zuzustimmen. Die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht mit dem angefochtenen Beschluß zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner blieb erfolglos.

Zutreffend hat das Landgericht den von den Antragstellern geltend gemachten Verpflichtungsantrag für zulässig angesehen. Bei dem ihrem Verpflichtungsbegehren zugrunde liegenden Anspruch handelt es sich um einen individualrechtlichen Anspruch gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG, den jeder Wohnungseigentümer auch ohne Ermächtigung durch die Gemeinschaft geltend machen kann (s. zum vergleichbaren Abrechnungsanspruch Senatsbeschluß vom 8. Januar 1997 - 24 W 7947/95 - GE 1997, 375; BayObLG, Beschluß vom 5. Dezember 1996 - 2 Z BR 100/96 - GE 1997, 253). Zutreffend hat das Landgericht im Hinblick auf die negativ verlaufene Erörterung in der Eigentümerversammlung vom 12. April 1995 auch das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für das gerichtliche Verfahren bejaht (vgl. Senat NJW-RR 1991, 1424 = ZMR 1991, 447 = WM 1991, 713 = WE 1991, 326). Unerheblich ist, daß auf der Eigentümerversammlung nicht unter dem Gesichtspunkt der Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, sondern im Rahmen des Wiederaufbaus nach § 22 Abs. 2 WEG abgestimmt worden ist; maßgeblich ist nur, daß ein positiver Eigentümer-Beschluß über die Sanierung nicht erreicht worden ist.

Rechtsfehlerfrei nimmt der angefochtene Beschluß des Landgerichts einen Anspruch der Antragsteller auf Instandsetzung der Tiefgarage nach § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG an. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist die Tiefgarage sanierungsbedürftig, weil vor allem Decke und Stahlträger baufällig sind, also Teile des Gebäudes, die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 12. April 1995 hat die Verwaltung auch auf die Baufälligkeit der Garagen sowie darauf hingewiesen, daß das Betreten oder Befahren der Tiefgarage aus Gründen der Verkehrssicherheit untersagt sei. Die Antragsgegner stellen die Sanierungsbedürftigkeit auch nicht in Abrede. Sie meinen lediglich, es liege ein Fall des § 2'2 Abs. 2 WEG vor, wobei weder die einfache Mehrheit für die Instandsetzung noch die nach § 10 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit vorhanden sei.

Allerdings ist die rechtliche Begründung des Landgerichts, daß es sich bei der von den Antragstellern begehrten Sanierung um die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Tiefgarage handele die ohne weiteres nach § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG verlangt werden kann, rechtlich nicht mehr haltbar, nachdem das Landgericht in seinem Berichtigungsbeschluß vom 10. Dezember 1996 von seiner Feststellung abgerückt ist, daß die Tiefgarage bereits seit Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft in einem schlechten baulichen Zustand sei. Dennoch braucht der Sachverhalt insoweit nicht weiter aufgeklärt zu werden, weil sich der angefochtene Beschluß aus anderen Gründen als richtig darstellt (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG in Verbindung mit § 563 ZPO). Die Sanierung der Tiefgarage kann selbst dann als Instandsetzungsmaßnahme von jedem einzelnen Wohnungseigentümer verlangt werden, wenn im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG gegenwärtig ein derartiger Verfall der Tiefgarage vorläge, der einer Zerstörung gleichzuachten wäre. Dabei kann dahinstehen, wie bei Mehrhausanlagen zu verfahren ist, bei denen nur einzelne Gebäude zerstört sind (vgl. dazu Merle, WE 1997, 81). Im vorliegenden Fall stellt die Tiefgarage einen untergeordneten Bestandteil der Baulichkeiten dar, wobei die Einstellplätze einem großen Teil der Wohnungs- und Teileigentümer zugeordnet sind oder selbst Teileigentum darstellen. Für den Zerstörungsgrad ist also der Gesamtgebäudewert in unzerstörtem Zustand dem Wert mit sanierungsbedürftiger Tiefgarage gegenüberzustellen. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts wäre selbst bei Sanierungskosten bis zu 1 Mio. DM nicht erkennbar, daß die Wiederherstellung der Garage mehr als die Hälfte des Wertes des in bevorzugter Wohnlage befindlichen Gebäudes ausmacht.

Wenn freilich für die Rechtsbeschwerde nicht mehr davon ausgegangen werden kann, daß ein Fall der ordnungsmäßigen Erstherstellung vorliegt, ist zu prüfen, ob in § 10 der Gemeinschaftsordnung der Wohnanlage die Voraussetzungen für die Sanierung teilzerstörter Gebäudeteile besonders geregelt und etwa von der Zustimmung einer qualifizierten Eigentümermehrheit abhängig gemacht worden ist. Nach dem Wortlaut des § 10 Nr. 2 kann der Wiederaufbau, wenn 'das Gebäude ganz oder teilweise zerstört (und der Schaden nicht durch Versicherung oder in anderer Weise gedeckt) ist, nur mit einer Mehrheit von mindestens 3/4 der anwesenden Stimmen, die mindestens 2/3 Miteigentumsanteile vertreten müssen, beschlossen werden'. Da dies bereits dann gilt, wenn das Gebäude auch nur "teilweise zerstört" ist, käme es nicht darauf an, ob die Baulichkeiten zu mehr als der Hälfte ihres Wertes zerstört sind. In dieser Richtung kann aber die Teilungsvereinbarung, die als Grundbuchinhalt von dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht selbst auszulegen ist, nicht verstanden werden.

Die gesetzliche Regelung des § 22 Abs. 2 WEG ist abdingbar (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG; vgl. auch BayObLG ZMR 1996, 98 = WM 1996, 495 = WE 1996, 468) . Bei der Auslegung kommt es nicht auf den Willen der Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muß (Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl., § 10 Rdnr. 53). Der Umfang der Abbedingung einer gesetzlichen Regelung muß eindeutig bestimmt und erkennbar sein. Mit der Ausdehnung des § 10 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung auf die "teilweise Zerstörung" ohne jegliche Angabe des Zerstörungsgrades fehlt eine Abgrenzung zwischen der bloßen Beschädigung des Gebäudes, welche die normale Instandsetzungspflicht nach § 21 WEG auslöst, und der Teilzerstörung, welche den Wiederaufbau an die Zustimmung der doppelt qualifizierten Mehrheit knüpft. Da bereits jede geringfügige Zerstörung eines Gebäudeteiles auch als Teilzerstörung angesehen werden könnte, deren Untergrenze nicht beschrieben ist, würde die Sonderregelung in der Teilungsvereinbarung darauf hinauslaufen, daß normale Instandsetzungsmaßnahmen dem Bereich der Verwaltungsmaßnahmen gemäß § 21 WEG entzogen würden; durch Verschleppung von Reparaturmaßnahmen könnte sogar eine Teilzerstörung herbeigeführt werden.

Es bedarf hier jedoch keiner Entscheidung, inwieweit die Sonderregelung in der Gemeinschaftsordnung die Mehrheitserfordernisse für Sanierungsmaßnahmen verschärfen darf. Wenn die Untergrenze der Teilzerstörung derart unbestimmt ist, daß eine Abgrenzung von der bloßen Beschädigung von Gebäudeteilen nicht möglich ist, muß der Begriff der Teilzerstörung (wenn er denn nicht ersatzlos fortfallen soll) zumindest in der Weise begrenzt werden, daß darunter nur plötzlich eintretende, unvorhersehbare Teilbeschädigungen des Gebäudes (z. B. Wohnungs- oder Dachstuhlbrand) fallen, dagegen nicht die Verschleppung von notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen, die schließlich zu einem Teilverfall von Gebäudeteilen führen. Allein durch die schuldhafte Verzögerung von Instandsetzungsmaßnahmen durch die Eigentümermehrheit und den Verwalter kann jedenfalls ein Fall der Teilzerstörung mit Wiederaufbaupflicht nur bei qualifizierter Mehrheit nicht herbeigeführt werden. Die Eigentümergemeinschaft müßte sich insoweit auch den Vorwurf der Treuwidrigkeit entgegenhalten lassen, wenn sie durch Verzögerung angebrachter Reparaturmaßnahmen eine Teilzerstörung in Kauf nimmt.

Ohne Rechtsirrtum verneint das Landgericht einen Verstoß gegen Grundsätze von Treu und Glauben durch die beanspruchte Instandsetzung der Tiefgarage. Der erhebliche Kostenaufwand kann Bedenken nicht begründen, zumal bei einem Unterbleiben der Reparatur die Stellplatzeigentümer auf Dauer von der Nutzung ihrer Stellplätze ausgeschlossen würden. Es kann für dieses Verfahren, wie der angefochtene Beschluß rechtlich einwandfrei annimmt, auch dahinstehen, ob der in der Teilungsvereinbarung vorgesehene Kostenverteilungsschlüssel zu Bedenken Anlaß gibt. Dies berührt nicht den Anspruch der Antragsteller auf die Durchführung der Sanierung der Tiefgarage. Allerdings ist die Eigentümergemeinschaft gehalten, mit einfacher Mehrheit weitere Einzelheiten der Garagensanierung und insbesondere die Aufbringung der erforderlichen Mittel (sei es durch Sonderumlage, sei es durch Inanspruchnahme der Instandhaltungsrücklage) festzulegen.

Die vom Landgericht bestätigte Verpflichtung der Antragsgegner, der vollständigen Sanierung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der Tiefgarage zuzustimmen, bedarf der authentischen Interpretation dahin, daß damit der Sanierungsbeschluß der Eigentümer durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wird, also nicht etwa die Beschlußfassung noch nachzuholen ist. Wie der Bundesgerichtshof (ZMR 1997, 308 = WM 1997, 294) entschieden hat, ist bei einer Verpflichtung zur Zustimmung einer Verwaltungsmaßnahme seitens der Eigentümergemeinschaft nicht nur auf Abgabe einer Willenserklärung der widerstrebenden Miteigentümer erkannt, sondern die Wirkung des Beschlusses geht dahin, daß die Rechtslage so anzusehen ist, als ob die Wohnungseigentümer (mit Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung) einen entsprechenden Versammlungsbeschluß gefaßt hätten. Der Senat hat davon abgesehen, dies im Beschlußtenor noch zusätzlich zum Ausdruck zu bringen.