Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Instandhaltung; Sanierungsmaßnahme; ordnungsgemäße Verwaltung; Flachdach; Walmdach

Die Sanierung eines im Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigentums vorhandenen Flachdachs durch Wiederherstellung der ursprünglichen Walmdachkonstruktion kann sich im Rahmen ordnungsgemäßer Instandsetzung halten, wenn diese Maßnahme zur dauerhaften Schadensbeseitigung technisch geboten ist und nach Durchführung einer Kosten-Nutzen-Analyse wirtschaftlich sinnvoll erscheint und nicht lediglich aus ästhetischen oder städtebaulichen Gründen der Wiederherstellung des Vorkriegszustandes des Daches oder der Angleichung des Hauses an das Nachbargebäude dient (im Anschluß an BayObLGZ 1990, 28).

Aus dem Inhalt der Akten ergibt sich der folgende unstreitige, vom Landgericht nicht im einzelnen dargestellte Sachverhalt: Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage, die mit Teilungserklärung vom 2. Mai 1973/12. Juli 1973 geschaffen worden ist und aus sieben Wohneinheiten und zwei Teileigentumseinheiten (Garagen) besteht. Unter § 7 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Über die Ausführung großer Instandsetzungsarbeiten (z. B. Verputzen des Gebäudes, Decken des Daches, Instandsetzen des Treppenhauses) und über die Aufbringung der hierfür erforderlichen Mittel beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Art und Weise der Ausführung dieser Arbeiten bestimmt der Verwalter."

Bei dem um 1900 fertiggestellten Wohngebäude handelt es sich um eine mehrgeschossige Mehrfamilienhausvilla, deren Dach - wie aus den überreichten Bauplänen ersichtlich ist - ursprünglich aus einem sogenannten Krüppelwalmdach bestand. Dieses Dach ist im Kriege zerstört und danach durch eine Dachkonstruktion ersetzt worden, bei der es sich im rechten Bereich (von der Straße aus gesehen) um ein mit Dachpappe eingedecktes geneigtes Flachdach handelt. Dieses Flachdach ist im Laufe der Jahre mehrfach ausgebessert worden und nunmehr so schadhaft, daß eine grundlegende Erneuerung erforderlich ist.

Nachdem die Wohnungseigentümer bereits in den Eigentümerversammlungen vom 9. März, 2. Juni und 22. August 1988 sowie in der Versammlung vom 10. April 1989 die Frage der Dachsanierung kontrovers diskutiert hatten und mehrere Kostenangebote, die sämtlich die Wiederherstellung des Flachdaches zum Gegenstand hatten, eingeholt worden waren, faßten die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 24. Juni 1991 zu TOP 1.2 ("Dachsanierung") in Abwesenheit der Antragsteller folgenden Beschluß: "Es wird einstimmig beschlossen, das Dach dergestalt zu reparieren, daß eine den heutigen Regeln der Technik und Sicherheitsbestimmungen entsprechende Dachkonstruktion erstellt wird, entsprechend der Ansicht vor dem eingetretenen Kriegsschaden. Es soll ein Architekt beauftragt werden, die Planung unter Berücksichtigung der Investitionsschätzung des Herrn S. vom 30.4.1991 vorzunehmen.

Begründung: Die Eigentümer sind der Auffassung, daß es 45 Jahre nach Kriegsende an der Zeit ist, den eingetretenen Kriegsschaden zu reparieren. Darüber hinaus ist es ihnen nicht mehr zumutbar, über Jahrzehnte hinweg Flickwerk zu bezahlen, was im Ergebnis teurer wird als eine einmalige ordnungsgemäß ausgeführte Reparatur."

Mit seiner Investitionskostenschätzung vom 30. April 1991 hatte der Architekt S. die durch die Sanierung des Daches anfallenden Kosten auf 278.493,60 DM veranschlagt, wobei er von einer Wiederherstellung des ursprünglichen Walmdaches ausging und vorschlug, die gesamten, einschließlich der durch die Erneuerung der Fassaden entstehenden Kosten von rund 480.000 DM durch einen Verkauf der Dachräume nach gleichzeitigem Ausbau in Wohnräume und Umwandlung in Sondereigentum zu finanzieren.

Auf den rechtzeitigen Anfechtungsantrag der Antragsteller hat das Amtsgericht mit Beschluß vom 28. Februar 1992 den zu TOP 1.2 "Dachsanierung" gefaßten Eigentümerbeschluß vom 24. Juni 1991 aufgehoben und den Widerantrag der übrigen Wohnungseigentümer zur Verpflichtung der Antragsteller, dem Eigentümerbeschluß vom 24. Juni 1991 zu TOP 1.2 zuzustimmen, zurückgewiesen. Die dagegen rechtzeitig eingelegte sofortige Beschwerde der übrigen Wohnungseigentümer hat das Landgericht durch den den übrigen Wohnungseigentümern am 8. Januar 1993 zugestellten Beschluß vom 24. November 1993 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß richtet sich die am 22. Januar 1992 bei Gericht eingegangene sofortige weitere Beschwerde der übrigen Wohnungseigentümer.

II. Das als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 27 FGG statthafte Rechtsmittel ist rechtzeitig und formgerecht eingelegt worden (§§ 22 Abs. 1, 29 FGG). Es ist auch sachlich gerechtfertigt und muß zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht führen, da die Entscheidung des Landgerichts einer rechtlichen Nachprüfung (§ 27 FGG) nicht standhält.

1. Der angefochtene Beschluß führt aus: Die von den Wohnungseigentümern beschlossene Neuerrichtung des Daches ("entsprechend der Ansicht vor dem eingetretenen Kriegsschaden") unter Beseitigung der Flachdachkonstruktion im rechten Dachbereich sei eine bauliche Veränderung, die nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG der Zustimmung aller Eigentümer bedürfe. Da die Antragsteller mit der beschlossenen Dachsanierung nicht einverstanden seien, habe das Amtsgericht den betreffenden Eigentümerbeschluß zu Recht für ungültig erklärt. Eine bauliche Veränderung sei jede Umgestaltung in Abweichung vom Zustand bei Entstehung des Wohnungseigentums. Weil Gegenstand des Eigentümerbeschlusses eine bauliche Veränderung sei, sei § 7 Abs. 2 der Teilungserklärung, wonach die Eigentümer über die "Ausführung großer Instandsetzungen" mit Stimmenmehrheit beschließen könnten, nicht einschlägig. Die Zustimmung der Antragsteller sei auch nicht nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich, weil ihnen durch die geplante Errichtung zweier zusätzlicher Wohnungen im Dachgeschoß ein Nachteil entstehen würde. Die ästhetische Veränderung des Gebäudes sei ebenfalls ein Nachteil, den die Antragsteller nicht hinnehmen müßten.

2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand.

a) Rechtsfehlerhaft ist die Auffassung des angefochtenen Beschlusses, daß jede Umgestaltung in Abweichung von der im Zeitpunkt der Entstehung des Wohnungseigentums vorhandenen Gestaltung als eine bauliche Veränderung anzusehen sei, die ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer nicht beschlossen werden könne. Dieser Ansatzpunkt verstößt gegen die mit Recht in der Rechtsprechung allgemein und auch bereits vom Senat wiederholt vertretene Auffassung, daß in einem gewissen Rahmen eine Instandsetzung auch über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustandes hinausgehen kann, wenn sie die technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung ist. Denn die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die gemäß § 22 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann, beinhaltet nicht immer nur die Beseitigung eingetretener Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern auch Maßnahmen, die anläßlich einer ohnehin erforderlichen Reparatur aufgrund neuer Erfahrungen der technischen Entwicklung oder bei Anwendung erprobter und bewährter Techniken im Rahmen einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse geboten sind (vgl. Senat, Beschlüsse vom 21. Dezember 1988 - 24 W 5369/88, OLGZ 1989, 171 = NJW-RR 1989, 463 = WE 1989, 136 und vom 10. Mai 1991 - 24 W 154/91 -, NJW-RR 1991, 1299 = WE 1991, 324; OLG Hamm, OLGZ 1982, 260; WEZ 1987, 101; OLG Frankfurt, OLGZ 1984, 129; BayObLGZ 1990, 28).

Das Bayerische Oberste Landesgericht (a. a. O.) hat für den Fall einer Dachsanierung die Auffassung vertreten, daß die Sanierung eines Flachdaches durch Anbringung eines Pultdaches aus Kupferblech sich im Rahmen ordnungsmäßiger Instandhaltung und Instandsetzung halten könne, wenn die Maßnahme wirtschaftlich sinnvoll sei und im Bereich erprobter und bewährter Techniken liege. Dann könne auch der bisherige Zustand des Gebäudes durch die erforderliche Instandsetzungsmaßnahme verändert werden. Dieser Rechtsauffassung tritt der Senat bei.

b) Es kann allerdings keinem Zweifel unterliegen, daß die von der Mehrheit der Wohnungseigentümer geplante Rekonstruktion des Daches (Wiederherstellung des ursprünglichen Krüppelwalmdaches) das Erscheinungsbild des Gebäudes verändern würde. Denn die Rekonstruktion würde auch das im Zeitpunkt der Teilung im rechten Dachbereich vorhandene Flachdach durch ein Walmdach ersetzen. Der Senat hat auch bereits entschieden (Beschluß vom 6. April 1992 - 24 W 2742/91 -), daß eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG vorliegt, wenn es allein darum geht, aus ästhetischen und städtebaulichen Gründen den Vorkriegszustand eines Daches wiederherzustellen und das Haus an die Nachbargebäude anzugleichen.

Wenn es jedoch zutrifft, daß - wie der Sachverständige in seinem Privatgutachten vom 18. September 1992 ausgeführt hat - zur dauerhaften Schadensbeseitigung die Wiederherstellung der alten Dachform aus technischen und wirtschaftlichen Gründen geboten ist, stellt sich diese Rekonstruktion als eine Maßnahme ordnungsmäßiger Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Die Wiederherstellung des ursprünglichen Krüppelwalmdaches wäre dann die Ausführung "großer Instandsetzungsarbeiten" im Sinne von § 7 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung, welche die Gemeinschaft mit Stimmenmehrheit beschließen können.

Das Landgericht hätte deshalb das in zweiter Instanz eingereichte Privatgutachten des Sachverständigen K. vom 18. September 1992 nicht völlig außer acht lassen dürfen, sondern unter Berücksichtigung der vorgenannten höchstrichterlichen Rechtsprechung gegebenenfalls durch Einholung eines gerichtlichen Gutachtens klären müssen, ob die im Kriege anstelle des ursprünglichen Krüppelwalmdaches im rechten Dachbereich erstellte Flachdachkonstruktion zur erforderlichen Sanierung des gesamten Daches ohnehin vollständig beseitigt werden muß und ob es bei Abwägung der Interessen der Wohnungseigentümer und nach Durchführung einer Kosten-Nutzen-Analyse zur dauerhaften Schadensbeseitigung wirtschaftlich und technisch sinnvoll erscheint, die ursprüngliche Dachkonstruktion, die nach den Ausführungen des Sachverständigen K. eine doppelte Lebensdauer haben soll, wiederherzustellen, auch wenn sich die Sanierungskosten hierfür nicht unbeträchtlich erhöhen sollten.

Da das Landgericht insoweit keine Feststellungen getroffen hat, war die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur notwendigen Sachaufklärung an das Landgericht zurückzuverweisen.

3. Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht dagegen angenommen, daß der möglicherweise geplante gleichzeitige Ausbau der durch die Wiederherstellung der ursprünglichen Dachkontruktion entstehenden Dachräume zu Wohnzwecken eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ist, die die übrigen Wohnungseigentümer nicht zu dulden brauchen, weil sie durch die damit ermöglichte intensivere Nutzung der Dachräume in ihren Rechten beeinträchtigt werden (so auch BayObLG, GE 1989, 617). Demgemäß dürfte die Beschlußfassung über die Beauftragung eines Architekten mit der Planung der Wiederherstellung der früheren Dachkonstruktion insoweit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, als dieser Architekt die Planung "unter Berücksichtigung der Investitionskostenschätzung des Herrn S. vom 30.4.1991 vornehmen soll". Denn diese Kostenschätzung geht ersichtlich von einem Ausbau des Dachgeschosses aus. Insoweit kommt allerdings lediglich eine teilweise Ungültigerklärung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses in Betracht, da die Grundentscheidung hinsichtlich der Wiederherstellung der ursprünglichen Dachkonstruktion und die Beauftragung eines Architekten mit der entsprechenden Planung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden konnte, wenn allein eine solche Baumaßnahme zur dauerhaften Schadensbeseitigung technisch und wirtschaftlich geboten ist, wozu das Landgericht die notwendigen tatsächlichen Feststellungen zu treffen haben wird.

Das Landgericht hat auch über die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu befinden. Dagegen bestand keine Veranlassung, die Erstattung außergerichtlicher Kosten in dritter Instanz anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer, während Instandhaltungsmaßnahmen mit Mehrheit beschlossen werden können. Um die Abgrenzung ging es in dem Beschluß des Kammergerichts vom 22. Dezember 1993, wobei das ursprünglich vorhandene Krüppelwalmdach im Krieg zerstört und durch ein Flachdach ersetzt worden war.

Die Mehrheit der Eigentümer war es jedoch leid, nach über 40 Jahren an diesem Flachdach ständig herumzuflicken und beschloß deshalb, das ursprüngliche Walmdach für knapp 300.000 DM wiederherzustellen.

Der überstimmte Eigentümer focht diesen Beschluß an und war beim Landgericht zunächst erfolgreich.

Das Kammergericht meinte jedoch, es müsse - notfalls durch Sachverständigengutachten - geklärt werden, ob die Wiederherstellung der alten Dachform aus technischen und wirtschaftlichen Gründen geboten sei. Dann liege eine Instandhaltung vor, die durch Mehrheitsbeschluß veranlaßt werden könne.

Soweit allerdings damit ein Ausbau von Dachräumen zu Wohnzwecken verbunden sei, liege eine bauliche Veränderung vor, die nur einstimmig beschlossen werden darf.