Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Vewalterabberufung; Frist für fristlose Kündigung; Frist für Einberufung der Eigentümerversammlung wg. Kündigung des Verwaltervertrages

Wohnungseigentümer, die die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund erreichen wollen, müssen die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Beschlußfassung darüber zwar nicht innerhalb von zwei Wochen nach Kenntniserlangung von den für Abberufung und Kündigung maßgebenden Tatsachen, aber doch innerhalb angemessener Frist verlangen. Ein Wohnungseigentümer, der allein das in § 24 Abs. 2 WEG genannte Quorum erreicht, hat das Recht, Abberufung und Kündigung zu verlangen, jedenfalls nach dem Ablauf von mehr als zwei Monaten ab Kenntniserlangung verwirkt.

Die Antragsteller und die Antragsgegner, jeweils ein Ehepaar, sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer aus Wohnungen und gewerblich genutzten Räumen bestehenden Anlage. Den Antragstellern stehen gemeinsam 95/1000 Miteigentumsanteile, den Antragsgegnern die übrigen 905/1000 Miteigentumsanteile zu. Das Stimmrecht richtet sich gemäß Nr. 4a der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung nach der Größe der Miteigentumsanteile.

Am 17.11.1995 schloß der Antragsgegner mit der weiteren Beteiligten "für die Eigentümergemeinschaft" einen schriftlichen Verwaltervertrag mit Geltung bis zum 31.12.2000. In der Versammlung vom 19.6.1996 wurde zum Tagesordnungspunkt (TOP) 1 "Vorstellung der Verwaltung" nach dem Inhalt der Versammlungsniederschrift kein Beschluß gefaßt; es heißt dort, daß der Geschäftsführer "der ab 1.1.1996 für 5 Jahre bestellten Verwaltungsfirma" (= weitere Beteiligte) die anwesenden Teilnehmer begrüßte und anschließend einen kurzen Überblick über die Geschäftstätigkeit seiner Firma gab.

In der Folgezeit kam es zwischen den Antragsgegnern und der weiteren Beteiligten zu Meinungsverschiedenheiten über Wohngeldrückstände und über ein Schreiben der weiteren Beteiligten an die Mieter der Antragsgegner vom 30.7.1998, in dem der Geschäftsführer der weiteren Beteiligten die Mieter aufforderte, wegen der erheblichen Wohngeldrückstände der Antragsgegner den Mietzins auf das Konto der Gemeinschaft zu zahlen, um damit Verbindlichkeiten gegenüber den Stadtwerken M., die eine Sperre von Gas und Wasser angekündigt hatten, zu begleichen. Am 21.10.1998 lud die weitere Beteiligte auf Verlangen der Antragsgegner für den 28.10.1998 zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung in ihren Büroräumen mit den von den Antragsgegnern verlangten Tagesordnungspunkten (1) Führung des Vorsitzes in der Versammlung durch den Antragsgegner, (2) Abberufung der weiteren Beteiligten aus wichtigem Grund und Bevollmächtigung des Versammlungsleiters zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags sowie (3) Bestellung des Antragsgegners zum Verwalter und Abschluß eines Verwaltervertrags mit ihm, ein. Da die Antragsgegner mit dem Versammlungsort nicht einverstanden waren, hob die weitere Beteiligte den Termin vom 28.10.1998 wieder auf. Mit Schreiben vom 4.11.1998 schlug sie als neuen Versammlungstermin den 17.11.1998 vor; zuvor sei der Antragsteller verhindert. Der Antragsgegner solle kurzfristig Bescheid geben. Dieser teilte mit Schreiben vom 5.11.1998 mit, daß er die Einberufung der Versammlung für den 17.11.1998, 19.00 Uhr, so wie im Schreiben vom 4.11. 1998 angegeben, erwarte. In einem Schreiben vom 6.11.1998 an die Antragsteller und die weitere Beteiligte wies der Antragsgegner zunächst auf deren Zusage vom 4.11.1998 hin; eine erneute Verlegung oder nicht fristgerechte Einberufung durch den Verwalter sei eine pflichtwidrige Weigerung im Sinne von § 24 Abs. 3 WEG. Sodann berief er in seiner Eigenschaft als Verwaltungsbeirat "vorsorglich für den Fall, daß der Verwalter entweder nicht fristgerecht einberuft oder verlegt, gemäß § 24 Abs. 3 i. V. m. Abs. 2 WEG die Wohnungseigentümerversammlung für Dienstag, 17.11.1998, 19.00 h" in einen Raum der Anlage zur Beschlußfassung über die obengenannten Anträge ein.

Die weitere Beteiligte lud mit Schreiben vom 10.11.1998 für denselben Zeitpunkt zur Eigentümerversammlung in ihre Büroräume ein. Die Antragsgegner bestreiten, von der Einladung vor der Versammlung Kenntnis erlangt zu haben.

In der Versammlung in den Geschäftsräumen der weiteren Beteiligten waren neben deren Vertreter als Versammlungsleiter die Antragsteller anwesend bzw. vertreten. Mit deren Stimmen wurden die oben zitierten Anträge abgelehnt. In der gleichzeitig vom Antragsgegner in Anwesenheit einer Protokollführerin in einem Raum der Eigentumsanlage abgehaltenen Versammlung wurden die Anträge (der Antrag Nr. 3 mit der Beschränkung der Bestellung auf ein Jahr) mit den Stimmen der Antragsgegner angenommen.

Die Antragsteller haben am 16.12.1998 beantragt, diese Beschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Anträgen in vollem Umfang stattgegeben. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsgegner, die inzwischen auch bestreiten, daß die weitere Beteiligte 1995 oder 1996 wirksam zur Verwalterin bestellt worden sei, teilweise verworfen (Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 1), im übrigen zurückgewiesen. Die Antragsgegner haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die erfolglos blieb.

1. Die sofortige weitere Beschwerde ist in zulässiger Weise eingelegt worden. Die Beschwerdeschrift ist zwar von einem der Antragsgegner selbst geschrieben, sie ist jedoch von einem Rechtsanwalt unterschrieben, der damit die Verantwortung für das Rechtsmittel übernommen hat. Die von den Antragsgegnern selbst verfaßten und unterzeichneten Schriftsätze zur Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde sind dagegen unbeachtlich; ihr Inhalt ist für die Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts allenfalls insoweit von Bedeutung, als sich daraus Anhaltspunkte für von Amts wegen zu beachtende Umstände ergeben (vgl. Bassenge/Herbst FGG 8. Aufl. Rn. 7, Keidel/Kahl FGG 14. Aufl. Rn. 14, jeweils zu § 29).

2. Das Rechtsmittel ist nicht begründet.

a) Das Landgericht hat, großenteils durch Bezugnahme auf die Entscheidung des Amtsgerichts, ausgeführt: Die Beschwerde sei als unzulässig zu verwerfen, soweit sie sich gegen die Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 1 richte. Denn dieser Geschäftsordnungsbeschluß habe nach Durchführung der Versammlung keine Wirkung mehr; die Antragsgegner könnten somit durch die Ungültigerklärung auch nicht in ihren Rechten beeinträchtigt und beschwert sein.

Die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 und 3 habe das Amtsgericht zu Recht für ungültig erklärt. Die Voraussetzungen für die Einberufung einer Versammlung durch ein Mitglied des Verwaltungsbeirats hätten nicht vorgelegen. Spätestens mit Eingang des Schreibens vom 4.11.1998 sei auch den Antragsgegnern klar gewesen, daß die weitere Beteiligte die Versammlung am 17.11.1998 abhalten würde. weiter sei davon auszugehen, daß die Antragsgegner spätestens am 11.11.1998 vom Termin am 17.11.1998 Kenntnis erlangt hätten.

Auf die Frage, ob der Antragsgegner wirksam zu einer Versammlung hätte einberufen können, komme es aber letzten Endes nicht an. Ein Einberufungsmangel habe die Beschlüsse nicht beeinflußt; es sei davon auszugehen, daß die Antragsgegner die von ihnen beantragten Beschlüsse mit ihrer Stimmenmehrheit in jedem Fall und in jeder Versammlung gefaßt hätten. Die angefochtenen Beschlüsse entsprächen aber nicht ordnungsmäßiger Verwaltung; deshalb seien sie für ungültig zu erklären. Es lägen keine Gründe für die Abberufung der weiteren Beteiligten mit sofortiger Wirkung vor. Es sei gerichtsbekannt, daß die Antragsgegner jeweils einen großen Teil des Wohngeldes schuldig blieben, so daß die Maßnahmen der weiteren Beteiligten mit dem Ziel, die von den Stadtwerken angedrohte Versorgungssperre zu verhindern, nicht zu beanstanden seien. Die weitere Beteiligte habe den Mietern die Sachlage dargelegt und diese nur aufgefordert, die Mietzahlungen an die Gemeinschaft zu leisten. Einige Mieter hätten dies dann freiwillig getan, und die Zahlungen seien zugunsten der Antragsgegner verrechnet worden. Damit habe die Sperre auch im Interesse der Antragsgegner vermieden werden können. Ein wichtiger Grund, um die weitere Beteiligte abzuberufen, könne darin nicht gesehen werden.

Es entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, daß der Mehrheitseigentümer, der seinen Verpflichtungen nicht nachkomme, zum Verwalter bestellt werde und dann gegen sich selbst ein Wohngeldverfahren einleiten müsse. Ein in solchem Maße säumiger Eigentümer sei als Verwalter nicht geeignet, da daraus unauflösbare Interessenkollisionen entstünden.

Der Beschluß über die Bestellung des Antragsgegners zum Verwalter sei auch nicht ordnungsgemäß zustande gekommen. Dieser hätte nicht mitstimmen dürfen, da die Beschlußfassung auch den Abschluß des Verwaltervertrags und damit ein Rechtsgeschäft mit ihm betroffen habe. Wegen der Einheitlichkeit der beiden Rechtsakte dürfe der Verwalter auch bei seiner Bestellung nicht mitstimmen.

Entgegen der Ansicht der Antragsgegner sei die weitere Beteiligte in der Versammlung vom 19.6.1996 wirksam zur Verwalterin bestellt worden. Der Tagesordnungspunkt "Vorstellung der Verwaltung" sei hinreichend bestimmt gewesen, nachdem der Verwaltervertrag schon im November 1995 vom Antragsgegner unterzeichnet worden sei und es in der Versammlung ersichtlich nur um eine formelle Bestätigung dieser Entscheidung gegangen sei. Ausweislich der Versammlungsniederschrift hätten der Antragsteller und der Antragsgegner den Verwaltervertrag akzeptiert. Beide hätten nach Ziffer 7 der Gemeinschaftsordnung auch für ihre Ehefrauen abstimmen können. Die Bestellung der weiteren Beteiligten zur Verwalterin könne somit auch in einem schriftlichen Eigentümerbeschluß gesehen werden.

3. a) Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung im wesentlichen stand. Sie ist nur insoweit aufzuheben, als das Landgericht die sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Amtsgerichts wegen fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses verworfen hat. Vielmehr ist auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner der Anfechtungsantrag in diesem Punkt als unzulässig abzuweisen, da es am Rechtsschutzbedürfnis für die Ungültigerklärung des Geschäftsordnungsbeschlusses zu TOP 1 fehlt. Denn mit dem Ende der vom Antragsgegner einberufenen und abgehaltenen Versammlung ist dieser Beschluß von selbst gegenstandslos geworden. Zur näheren Begründung wird insoweit auf den Senatsbeschluß vom 7.12.1995 (BayObLGZ 1995, 407/409 m. w. N.) Bezug genommen.

b) Die Antragsgegner können sich nicht darauf berufen, daß die weitere Beteiligte nicht wirksam zur Verwalterin der Gemeinschaft bestellt worden sei. Der Antragsgegner hat am 17.11.1995 "für die Eigentümergemeinschaft" einen Verwaltervertrag unterzeichnet, in dem es heißt, daß die weitere Beteiligte, deren Vertreter den Vertrag gleichfalls unterzeichnet hat, "für die Zeit vom 1.1.1996 bis 31.12.2000 als Verwalter bestellt" worden sei. In der Versammlung vom 19.6.1996 stand der Punkt "Vorstellung der Verwaltung" auf der Tagesordnung. In der Versammlungsniederschrift wird wiederum davon ausgegangen, daß die weitere Beteiligte für fünf Jahre zur Verwalterin bestellt worden sei. Unter diesen Umständen ist, auch wenn die Versammlungsniederschrift keine ausdrückliche Feststellung über eine Beschlußfassung enthält, davon auszugehen, daß die weitere Beteiligte wirksam zur Verwalterin bestellt wurde; alle Wohnungs- und Teileigentümer der Gemeinschaft sind jedenfalls davon ausgegangen und waren sich darüber einig. Dadurch kann bei einer so kleinen Gemeinschaft wie hier eine ausdrückliche Beschlußfassung entbehrlich werden; darauf, ob die Tatbestandsmerkmale des § 23 Abs. 3 WEG erfüllt waren, kommt es nicht mehr entscheidend an. Der Antragsgegner ist noch zu Beginn dieses Verfahrens davon ausgegangen, daß die wei-tere Beteiligte Verwalterin sei; im Beschwerdeverfahren hat er erstmals vorgetragen, daß sie zu keiner Zeit wirksam bestellt worden sei.

c) Die Vorinstanzen haben die Eigentümerbeschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 2 und 3 der vom Antragsgegner abgehaltenen Versammlung zu Recht für ungültig erachtet. Denn ein wichtiger Grund für die Abberufung der weiteren Beteiligten als Verwalterin und für die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags fehlte. Der Senat nimmt insoweit auf die Begründung in den Entscheidungen des Landgerichts und des Amtsgerichts Bezug. Ergänzend ist noch auszuführen:

(1) Ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters und für die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags liegt dann vor, wenn den Wohnungseigentümern oder einzelnen von ihnen unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (vgl. BayObLGZ 1998, 310/312 f . m. w. N.). Diese Voraussetzungen sind hier auch nach Ansicht des Senats angesichts der Ankündigung des Versorgungsunternehmens, die Zufuhr von Gas und Wasser zu sperren, und der damaligen Wohngeldrückstände der Antragsgegner, die der Anlaß zu dem Schreiben der weiteren Beteiligten vom 30.7.1998 waren, nicht gegeben. Vielmehr haben die Antragsgegner, denen mehr als 9/10 der Miteigentumsanteile gehören und auf deren pünktliche Zahlung die Gemeinschaft und die weitere Beteiligte in starkem Maße angewiesen sind, deren Vorgehen selbst in vorwerfbarer Weise verursacht. Sie können deshalb aus dem Schreiben der weiteren Beteiligten, selbst wenn diese damit ihre Befugnisse überschritten haben sollte, keinen Kündigungsgrund herleiten (vgl. BayObLGZ 1998, 310/314 m. w. N.).

(2) Hinzu kommt, daß die Antragsgegner die Abberufung der weiteren Beteiligten und die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grunde zu spät in die Wege geleitet haben. Nach der Bestimmung des § 626 BGB, die für die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags unmittelbar, für die damit verbundene Abberufung des Verwalters entsprechend gilt (vgl. Staudinger/Bub WEG § 26 Rn. 413 und 414), kann die außerordentliche Kündigung eines Dienstvertrags nur innerhalb von zwei Wochen ausgesprochen werden; die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Kündigungsberechtigte von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen Kenntnis erlangt (§ 626 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB). Wegen der Besonderheiten der Willensbildung und Entscheidung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen nach der in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Meinung Abberufung und Kündigung zwar nicht innerhalb der Zweiwochenfrist, jedoch innerhalb angemessener Frist geschehen (vgl. BayObLG WEM 1980, 125 ff.; BayObLGZ 1999, 280/288 f.; BayObLG ZMR 1999, 575/577; OLG Frankfurt OLGZ 1988, 43 f.; OLG Hamm WuM 1991, 218 f.; Staudinger/Bub § 26 Rn. 399 m. w. N.). Für einzelne Wohnungseigentümer, die dieses Ziel verfolgen, bedeutet dies, daß sie wenn auch nicht innerhalb von zwei Wochen (so aber Staudinger/Bub aaO.), so doch innerhalb einer den Umständen nach angemessenen Frist die Einberufung einer Eigentümerversammlung mit diesen Beschlußgegenständen verlangen müssen (vgl. BayObLG WEM 1980, 125/129; BayObLG ZMR 1999, 575/577).

(3) Die Antragsgegner sind nicht innerhalb angemessener Frist tätig geworden; sie haben das Recht, die Abberufung der weiteren Beteiligten und die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund zu verlangen, verwirkt. Die Antragsgegner haben nach ihrem eigenen Vortrag am 3.8.1998 Kenntnis von dem Schreiben der weiteren Be teiligten an ihre Mieter vom 30.7.1998 erlangt. Erst mit Schreiben vom 6.10.1998, also mehr als zwei Monate später, haben sie bei der weiteren Beteiligten unter Berufung auf § 24 Abs. 2 WEG die Einberufung einer Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt "Abberufung der weiteren Beteiligten aus wichtigem Grund und Bevollmächtigung des Versammlungsleiters zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags" verlangt. Unter Berücksichtigung des Umstandes, daß die Antragsgegner allein über das für das Verlangen nach § 24 Abs. 2 WEG notwendige Quorum verfügten, war dies auf jeden Fall zu spät.

(4) Da eine Gemeinschaft nicht zwei Verwalter haben kann (vgl. BGHZ 107, 268; BayObLGZ 1989, 1), führt die Ungültigerklärung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 2 von selbst auch zur Ungültigerklärung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 3.

Der Mehrheitseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage setzte eine Verwalterin ein. Er blieb in der Folgezeit Wohngelder schuldig. Die Stadtwerke kündigten die Sperre von Gas und Wasser an. Daraufhin bat die Verwalterin die Mieter des Mehrheitseigentümers um direkte Zahlungen an sich, um die Sperre von Gas und Wasser abzuwenden. Der Mehrheitseigentümer verlangte die Abhaltung einer Eigentümerversammlung, um die unbotmäßige Verwalterin abzuberufen. Weil er mit Terminvorschlägen der Verwalterin nicht einverstanden war, lud der Mehrheitseigentümer zu einer Gegenversammlung in seine Geschäftsräume, wo er die Abberufung der Verwalterin beschloß. Dieser Abberufungsbeschluß wurde erfolgreich angefochten.

Das BayObLG hat ausgeführt, daß der Mehrheitseigentümer jedenfalls nach Ablauf von mehr als zwei Monaten ab Kenntniserlangung das Recht zur Abberufung verloren hat.