Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Wohnungsgrundbuch; Grundschuldeintragung; Zwischenverfügung

Ist die Bildung von Wohnungseigentum beabsichtigt, ohne daß ein Wohnungsgrundbuch bisher angelegt worden wäre, steht ein Antrag auf Eintragung einer Grundschuld an einem noch zu bildenden Wohnungseigentum unter einem Vorbehalt, so daß der Antrag ohne Zwischenverfügung zurückgewiesen werden kann.

I. Für die Beteiligte zu 2. ist am 25. Februar 1993 eine Eigentumsübertragungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen worden. In notarieller Urkunde vom 8. März 1994 (UR-Nr. 99/94 des Notars A.P. in Berlin) bewilligte und beantragte der Beteiligte zu 1. im eigenen sowie im Namen der Beteiligten zu 2. die Eintragung einer Grundschuld an einem Miteigentumsanteil von 58,20/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 13, zugunsten der Beteiligten zu 3. Mit Beschluß vom 31. März 1994 hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 269.000 DM zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Notar P. mit seiner Eingabe vom 9. Mai 1994, in der er geltend macht, das Grundbuchamt habe für den Fall des Vorliegens von Eintragungshindernissen ermessensfehlerhaft nicht von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, gemäß § 18 Abs. 1 GBO eine Zwischenverfügung zu erlassen. Das Grundbuchamt - Rechtspflegerin und Richter - hat der Erinnerung nicht abgeholfen.

II. Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO). Notar P. ist zur Ein-legung der Beschwerde befugt. Er hat den Antrag auf Eintragung der Grundschuld vom 8. März beurkundet. Da er nicht angegeben hat, für wen er die Beschwerde einlegt, gelten im Zweifel alle Antragsberechtigten im Sinne des § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO als Beschwerdeführer (vgl. Horber/Demharter, GBO, 20. Aufl., § 15 Rdn. 20). Das ist vorliegend allein die Beteiligte zu 3. als Gläubigerin. Sowohl dem Beteiligten zu 1. als auch der Beteiligten zu 2. fehlt hingegen die Antragsberechtigung, denn ihr Recht kann von der Eintragung nicht betroffen werden. Insbesondere ist auch die Beteiligte zu 2. noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen, so daß ihre Rechtsstellung von der Eintragung der Grundschuld nicht betroffen wird.

Die Beschwerde ist indes nicht begründet. Zu Recht hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag ohne Zwischenverfügung zurückgewiesen. Zwar hätte die Beteiligte zu 3 ihrerseits einen formgerechten Eintragungsantrag stellen können. Insoweit lag lediglich ein behebbares Eintragungshindernis vor, so daß eine Zwischenverfügung im Sinne des § 18 Abs. 1 GBO hätte erwogen werden können.

Abgesehen von diesem Hindernis steht der beantragten Eintragung aber ein weiteres Hindernis entgegen, dessen Behebung durch Zwischenverfügung nicht abgewartet werden kann. Die Eintragung soll nämlich in dem noch zu bildenden Wohnungsgrundbuch erfolgen. Somit bezieht sich der Eintragungsantrag gar nicht auf das aus dem Beschlußeingang ersichtliche Grundstück.

Der Stattgabe des Antrags steht damit § 16 Abs. 1 GBO entgegen. Danach kann einem Eintragungsantrag, der unter einem Vorbehalt gestellt ist, grundsätzlich nicht stattgegeben werden. Hierbei ist als Vorbehalt im Sinne der genannten Vorschrift jede Erklärung aufzufassen, die die Erledigung des Eintragungsantrages von einem nicht zu den gesetzlichen Voraussetzungen gehörenden Umstand abhängig macht oder es zweifelhaft erscheinen läßt, ob die Eintragung überhaupt gewollt ist (Kuntze-Ertl-Herrmann-Eickmann, Grundbuchrecht, 4. Auflage, § 16 GBO Randnr. 7). Insbesondere ein Zusatz, der die Erledigung von einem künftigen Geschehen abhängig macht, ist ein Vorbehalt im Rechtssinne (Kuntze-Ertl-Hermann Eickmann, a. a. O., Randnr. 7). Die Bildung von Wohnungseigentum an dem verfahrensgegenständlichen Grundstück ist hier noch völlig offen. Es ist nicht absehbar, ob und wann die Teilung gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird. Es liegt auch keine unschädliche Bedingung des Eintragungsantrages vor, denn das Grundbuchamt ist nicht in der Lage, anhand des Inhalts der Grundakten festzustellen, ob die Teilung in Wohnungseigentum überhaupt beantragt werden wird.

Das Fehlen des zu belastenden Grundstücksrechts begründet vorliegend einen Eintragungsmangel, der auch nicht im Wege der Zwischenverfügung einer Behebung zugeführt werden könnte. Die Teilung in Wohnungseigentum erfolgt u.a. durch Erklärung des Eigentümers gemäß § 8 Abs. 1 WEG. Der Grundstückseigentümer ist jedoch hinsichtlich der Grundschuldbestellung weder Antragsteller noch sonst Beteiligter. In diesem Zusammenhang ist auch kein Gesichtspunkt erkennbar, der aus Sicht des Grundbuchamts den Beteiligten eine Möglichkeit gibt, die Schaffung von Wohnungseigentum ihrerseits zu betreiben. Deshalb konnte das Grundbuchamt ohne eine Zwischenverfügung den Eintragungsantrag ohne weiteres sofort zurückweisen, denn es ist kein Grund ersichtlich, der es zu rechtfertigen vermöchte, die rangwahrende Wirkung dem vorliegenden Eintragungsantrag zuteil werden zu lassen, wenn die Bildung von Wohnungseigentum nicht sicher erwartet werden muß.

Das im Wohnungsgrundbuch eingetragene Wohnungseigentum kann ebenso belastet werden wie ein Grundstück, insbesondere also mit einer Grundschuld. Für ein Umwandlungsobjekt hatte ein Notar die Eintragung einer Grundschuld in dem noch anzulegenden Wohnungsgrundbuch beantragt.

Mit Beschluß vom 19. August 1994 wies das LG Berlin diesen Antrag zurück, denn er sei unter einen unzulässigen Vorbehalt gestellt. Man könne zwar ein Grundstück belasten, nicht aber das erst später entstehende Wohnungseigentum.