Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Erstveräußerung; Veräußerung; Verwalter; Zustimmung; Veräußerungsbeschränkung

Ist Wohnungseigentum durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) begründet worden, bedarf der teilende Grundstückseigentümer für eine Erstveräußerung auch dann nicht der Zustimmung des Verwalters, wenn diese erst viele Jahre nach der Teilungserklärung erfolgt.

Der Beteiligte zu 1) hat durch Teilungserklärung vom 11.1.1973 Wohnungs- und Teileigentum (197 Wohneinheiten und 130 Teileigentumseinheiten - Garagen) gebildet. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung der Zu-stimmung des Verwalters. Mit Vertrag vom 9.11.1987 hat die Beteiligte zu 1) das im Rubrum näher bezeichnete Teileigentum (Garage) an den Beteiligten zu 2) veräußert, der bereits Wohnungseigentümer ist. Beide haben die Eigentumsumschreibung beantragt. Der Rechtspfleger hat durch Zwischenverfügung die Zustimmungserklärung des Verwalters verlangt. Der hiergegen eingelegten Erinnerung hat der Grund-buchrichter nicht abgeholfen, die danach als Beschwerde zu behandelnde Erinnerung hat das Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde beider Beteiligter.

Die weitere Beschwerde ist zulässig und hat auch Erfolg; es bedarf keiner Zustimmungserklärung des Verwalters.

Die Vorinstanzen gehen zutreffend davon aus, daß ein im Grundbuch eingetragenes Erfordernis der Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungs-/Teileigentums nicht für den Fall der Erstveräußerung durch den Grundstückseigentümer gilt, der Wohnungs-/Teileigentum im Wege der Vorratsteilung gemäß § 8 WEG bildet (BayObLG Rechtspfleger 1983, 350; BayObLGZ, 1986, 380/381 = Rpfleger 1987, 16; BayObLG WEZ 1987, 329 = Rpfleger 1988, 95 LS; Hober/Demharter, GBO, 17. Aufl., Anh. zu § 3 Anm. 3 d.bb). Begründet wird diese einschränkende Auslegung damit, daß nicht davon ausgegangen werden kann, der teilende Grundstückseigentümer habe auch sich selbst bei der Erstveräußerung des von ihm geschaffenen Wohnungseigentums dem von ihm aufgestellten Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG unterwerfen wollen.

Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen trifft diese Begründung auch im vorliegenden Fall zu. Die Auslegung der Verfügungsbeschränkung, die vom Rechtsbeschwerdegericht unabhängig von der Auslegung durch die Vorinstanzen selbständig vorzunehmen ist (BGHZ 59, 205/209; BayObLGZ 1977, 226/230; BayObLG Rechtspfleger 1987, 16) läßt keine Gesichtspunkte erkennen, die die Annahme rechtfertigen könn-ten, der Grundstückseigentümer habe sich bei der Erstveräußerung durch die Not wendigkeit der Zustimmung des Verwalters in irgendeiner Form binden wollen. Aus der Teilungserklärung ergibt sich nichts, was für einen Bindungswillen des Grundstückseigentümers sprechen könnte. Die Ansicht der Vorinstanzen, der Nichtbindungswille des teilenden Grundstückseigentümers sei zeitlich beschränkt und erfasse eine erst fast 15 Jahre nach der Teilungserklärung erfolgte Veräußerung nicht mehr, kann sich zwar auf eine im Schrifttum überwiegend vertretene Meinung stützen (so Diester, Rechtspfleger 1974.245; Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, Grundbuchrecht, 3. Aufl., Einl. E 66; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl., § 12 Rdn. 6; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 1986, Rdn. 192; widersprüchlich Hae gele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 8. Aufl., Rdz. 2905 m. Anm. 70). Es geht aber nicht an, auf eine solche Absicht allein deshalb zu schließen, weil der teilende Eigen-tümer eine Veräußerung nicht unverzüglich, sondern erst nach vielen Jahren vorgenommen hat. Insbesondere bei größeren Wohnungseigentumsanlagen ist eine zügi-ge Veräußerung des gesamten Wohnungs-/Teileigentums nicht immer möglich; ei-ne Vermietung kann dann unumgänglich sein. Diese mag dann zwar zu einer tatsäch-lichen Einordnung des teilenden Grundstückseigentümers in die Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Sein ursprünglicher Wille, sich bei der Erstveräußerung von Wohnungs-/Teileigentum nicht an die Zustimmung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer binden zu wollen, wird aber regelmäßig fortbestehen. Wenn nicht gegenteilige Anhaltspunkte vorliegen, ist vom unveränderten Willen des Grundstückseigentümers auszugehen. Die Gegenmeinung, die sich auf die Entscheidung des Landgerichts Wuppertal in Rechtspfleger 1985.190 = Mitteilung Rheinische No-tarkammer 1985.11 stützt, vermag nicht plausibel zu machen, wie sich durch bloßen Zeitablauf oder ein bestimmtes Verhalten des teilenden Grundstückseigentümers die Gemeinschaftsordnung soll verändern können. Dann kommt es rechtlich nicht darauf an, ob der teilende Grundstückseigentümer stets um Veräußerung des Wohnungs-/Teileigentums bemüht war und seit der Teilungserklärung fortlaufend immer wieder einzelne Wohnungs-/Teileigentumseinheiten veräußert hat, wie die Beteiligten be-haupten. Diese Ansicht des Senats stimmt überein mit der Entscheidung des Land-gerichts Bielefeld (Rechtspfleger 1974.111), mit Böttcher (Rechtspfleger 1985.1,6) und offenbar auch den Entscheidungen des BayObLG (Rechtspfleger 1983.350), des KG (Rechtspfleger 1988.480) und OLG Hamburg (OLGZ 1982, 53, 54).

Der von Weitnauer (WEG, 7. Aufl., § 12 Rdn. 2) vertretenen Ansicht, das Privileg der Erstveräußerung könne unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB entfallen, vermag der Senat nicht zu folgen. Er vermag nicht überzeugend darzutun, weshalb insbesondere bei einer großen Wohnungseigentumsanlage der Gesichtspunkt der Eingliederung des teilenden Grundstückseigentümers in die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verringerung seiner ursprünglichen Rechte führen könnte, zumal nicht nä-her ausgeführt wird, welche Voraussetzungen an eine solche "Eingliederung" gestellt werden. Der Bestimmtheitsgrundsatz des Grundbuchs erfordert aber klare Verhältnisse. Aus der Grundbucheintragung muß ablesbar sein, ob eine Zustimmung des Verwalters erforderlich ist oder nicht. Dies wäre nicht mehr möglich, wenn es rechtlich auf ein vom Grundbuchamt nicht einmal ermittelbares Verhalten des teilenden Grundstückseigentümers oder einen nicht genau fixierten Zeitablauf ankäme.

Nach alledem ist die Zwischenverfügung unberechtigt. Es kommt daher nicht mehr darauf an, ob auch der Umstand, daß der Beteiligte zu 2) bereits Wohnungseigentümer ist und mit dem Erwerb des Teileigentums (Garage) sein Wohnungseigentum nur komplettiert, eine Verwalterzustimmung erübrigte, was in der Rechtsprechung bisher nur für Fälle des Erwerbs von zusätzlichem Wohnungseigentum verneint worden ist (vgl. BayObLG Rechtspfleger 1977.173; Kammergericht Rechtspfleger 1978.382; Böttcher, Rechtspfleger 1985.1; Röll in Münchener Kommentar, 2. Aufl., § 12 Rdn. 3 WEG; Müller, a.a.O., Rdn. 188; anderer Ansicht: Hallmann in Mitt. Rheinische Notar-kammer 1985.1).