Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Wohnungstrennwände; Wohnungsdecken; Abgeschlossenheit; Schallschutz; Wärmeschutz; Brandschutz

Die Abgeschlossenheit im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG erfordert auch bei Altbauten, daß die Wohnungstrennwände und -decken den bei Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung geltenden bau ordnungsrechtlichen Anforderungen an Schall-, Wärme- und Brandschutz entsprechen.

I. Die Antragstellerin hat das Eigentum an drei ihr gehörenden äl-teren Gebäuden gemäß § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt und die Eintragung im Grundbuch beantragt. Die dem Grundbuchamt vorgelegten Abgeschlossenheitsbescheinigungen (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG) nach dem Muster der Anlage zur Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG vom 19. März 1974 (= AVwV-BAnZ 1974 Nr. 58 vom 23. März 1974) haben folgenden Wortlaut:

"Die in dem beiliegenden Aufteilungsplan mit Nr. ... bezeichneten Wohnungen ... in dem bestehenden/teils zu errichtenden Gebäude ... sind/gel-ten als in sich abgeschlossen. Sie entsprechen daher dem Erfordernis des § 3 Abs. 2 ... des Wohnungseigentumsgesetzes. ... Hinweis: Die Wohnungstrennwände und Decken entsprechen nicht den heutigen Anforderungen nach DIN 4109, 4108 und 4102 (Schall-, Wärme- und Brandschutz)".

Das Grundbuchamt wies den Eintragungsantrag zurück mit der Begründung, daß sich unter Berücksichtigung der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 26. Juli 1989 (8 B 112/89 = NJW 90, 848) aus den vorgelegten Abgeschlossenheitsbescheinigungen ergebe, daß die Wohnungen nicht in sich abgeschlossen seien. Die hiergegen eingelegte Be-schwerde wurde durch Beschluß des Landgerichts vom 7. März 1990 zu-rückgewiesen.

Gegen diesen Beschluß legte die Antragstellerin weitere Beschwerde ein, auf deren Begründung Bezug genommen wird.

II. Der Senat hält die zulässige weitere Beschwerde für nicht begründet, da die Entscheidung des Landgerichts nach seiner Ansicht nicht auf einer Ge-setzesverletzung beruht (§§ 78 GBO, 550 ZPO). Der Senat möchte sich der Ansicht des Landgerichts anschließen, daß das Grundbuchamt die Eintragung des Wohnungseigentums zu Recht abgelehnt hat, weil sich aus den Abgeschlossenheitsbescheinigungen ergibt, daß die Abgeschlossenheit im Sinne von § 3 Abs. 2 WEG nicht vorliegt. Hieran sieht er sich je-doch durch den Beschluß des BayObLG vom 20. Juni 1990 (2 Z 37/90 = BayObLGZ 1990 Nr. 37 - inhaltsgleich mit dem Beschluß vom 28. Juni 1990 - 2 Z 54/90) gehindert. Er legt die weitere Beschwerde deshalb nach § 79 Abs. 2 GBO dem Bundesgerichtshof vor.

Nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG muß sich aus der dem Grundbuchamt vorzu-legenden Bescheinigung der Baubehörde, deren Vorlage eine Eintragungsvoraussetzung ist, ergeben, daß die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG vorliegen, daß also die Wohnungen oder sonstigen Räume "in sich abgeschlossen" sind. In dem dem Muster der Anlage der AVwV ent sprechenden Formblatt des Baurechtsamtes ist zwar angegeben, daß die Wohnungen in sich abgeschlossen sind und daher dem Erfordernis des § 3 Abs. 2 WEG entsprechen. Aus dem diesem Formblatt hinzugefügten Hinweis ergibt sich jedoch, daß es an der Abgeschlossenheit tatsächlich fehlt. Abgeschlossen im Sinne von § 3 Abs. 2 WEG ist eine Wohnung näm-lich nach Ansicht des Senats nur, wenn die Wohnungstrennwände und -decken den bei Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen geltenden baurechtlichen Vorschriften über Schall-, Wärme- und Brandschutz entsprechen.

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Definition des Begriffs "ab-geschlossen". Eine Definition enthält jedoch die AVwV. Dort heißt es in Ziff. 5 a, daß abgeschlossene Wohnungen solche Wohnungen sind, "die baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind, z. B. durch Wände und Decken, die den Anforderungen der Bau-aufsichtsbehörden (Baupolizei) an Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken entsprechen und einen eigenen abschließbaren Zugang un-mittelbar vom Freien ... haben". Dieselbe Begriffsbestimmung enthielten bereits die auf Grund von § 59 WEG erlassenen Richtlinien für die Ausstel-lung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des WEG vom 3. August 1951 (BAnZ Nr. 152 vom 9. August 1951) in Ziff. 5 a, deren Formulierung auf DIN Bl. 283 (GMBl. 1951, 79) zurückgeht.

An diese Auslegung des Begriffs der Abgeschlossenheit in der AVwV ist der Senat zwar nicht gebunden. Verwaltungsvorschriften mit materiell-rechtlichem Inhalt sind nämlich grundsätzlich Gegenstand, nicht Maßstab richterlicher Kontrolle (BVerfG NJW 89, 666). Der Senat hält die in Ziff. 5 a der AVwV enthaltene Auslegung jedoch für eine zutreffende Auslegung des Begriffs der Abgeschlossenheit in § 3 Abs. 2 WEG. Er schließt sich die-ser Auslegung insoweit an, daß Wohnungen und sonstige Räume nur dann in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG sind, wenn die Wohnungstrennwände und -decken den Anforderungen des Baufsichtsrechts entsprechen.

Bei dieser Auslegung geht der Senat davon aus, daß der Begriff der Ab-geschlossenheit nicht schon dann erfüllt ist, wenn die einzelnen Wohnungen räumlich eindeutig voneinander abgegrenzt sind, sondern nur dann, wenn Wohnungstrennwände und -decken vorhanden sind, die eine bestimmte Eigenschaft aufweisen. Das Erfordernis des Vorhandenseins von Wohnungstrennwänden und -decken zeigt ein Vergleich mit § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG, wonach nur bei Garagenstellplätzen dauerhafte Markierungen für die Abgrenzung ihrer Flächen genügen. Daß darüber hinaus eine Wohnung nur dann als abgeschlossen im Sinne von § 3 Abs. 2 WEG an-zusehen ist, wenn die Wohnungstrennwände und -decken bestimmte Ei-genschaften erfüllen, ergibt die weitere Überlegung, daß z. B. Kartonwände für eine Abgeschlossenheit im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht ausreichen würden.

Bei der Frage, welche Eigenschaften die Wohnungstrennwände und -dek-ken erfüllen müssen, damit eine Abgeschlossenheit der Wohnungen im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG vorliegt, erscheint es dem Senat nahe-liegend, auf die Vorschriften des Bauordnungsrechts zurückzugreifen, in denen die Anforderungen an Wohnungstrennwände und decken geregelt sind. Es ist nicht ersichtlich, wie auf andere Weise praktikabel und mit der erforderlichen Rechtssicherheit bestimmt werden könnte, ob die Wohnungstrennwände und -decken die Mindesteigenschaften erfüllen, die ge-geben sein müssen, damit von einer Abgeschlossenheit im Sinne von § 3 Abs. 2 WEG ausgegangen werden kann.

In Übereinstimmung mit dieser Ansicht des Senats hat z. B. das BayObLG in BayObLGZ 84, 136 und NJW-RR 89, 142 ausgesprochen, daß die vom Gesetz in § 3 Abs. 2 und § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG geforderte Abgeschlossenheit mit den in Ziff. 5 a AVwV niedergelegten Grundsätzen zutreffend um-schrieben wird, wobei es in diesen Entscheidungen allerdings nicht um die erforderliche Eigenschaft von Wohnungstrennwänden und -decken ging, sondern um die Zugänglichkeit von anderen Wohnungen aus. In einem Rechtsstreit über die steuerliche Anerkennung eines Familienheims hat das Bundesverwaltungsgericht (NJW-RR 87, 785) ausgeführt, daß der Be-griff der Abgeschlossenheit einer Wohnung seit jeher sowohl im allgemeinen Sprachgebrauch als auch nach der Verfahrensauffassung im Sinne der Definition der Ziff. 5 a AVwV verstanden werde. Ebenso hat sich das Bundesverwaltungsgericht (NJW 1990, 848) in einem Fall, in dem die Bau-aufsichtsbehörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung für einen Altbau nicht erteilte, weil die Wohnungstrennwände und -decken den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an einen ausreichenden Schall-, Wärme- und Brandschutz nicht entsprachen, der in Ziff. 5 a der AVwV enthal-tenen Definition der Abgeschlossenheit angeschlossen.

Dagegen vertritt das BayObLG in seinem Beschluß vom 20. Juni 1990 (BayObLGZ 1990 Nr. 37) in Ergänzung zu seiner Entscheidung Bay-ObLGZ 89, 447 die Ansicht, daß der Begriff der Abgeschlossenheit des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht verlange, daß die Wohnungstrennwände und -decken den jetzt geltenden bautechnischen Anforderungen genügen. Zur Begründung wird ausgeführt, der Begriff der Abgeschlossenheit in § 3 Abs. 2 WEG sei ein rein zivilrechtlicher Begriff ohne Bezugnahme auf die baurechtlichen Vorschriften. Durch das Erfordernis der Abgeschlossenheit in § 3 Abs. 2 WEG habe der Gesetzgeber nicht einen bautechnischen Mindeststandard sichern wollen, sondern nur Streitigkeiten vermeiden, wie sie unter der Geltung des Stockwerkseigentums als Folge unklarer rechtlicher Verhältnisse entstanden seien. Es habe lediglich gewährleistet sein sollen, daß jeder Sondereigentumsbereich von demjenigen der ande-ren Wohnungseigentümer eindeutig abgegrenzt sei.

Dieser Ansicht vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Zutreffend ist zwar, daß es sich beim Begriff der Abgeschlossenheit in § 3 Abs. 2 WEG um einen zivilrechtlichen Begriff handelt. Dies schließt jedoch nicht aus, daß die Frage, von welcher Eigenschaft die erforderlichen Wohnungstrennwände und -decken sein müssen, damit die Wohnungen im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG in sich abgeschlossen sind, unter Rückgriff auf das geltende Bauordnungsrecht beantwortet wird. Nach Ansicht des Senats sieht das BayObLG auch den vom Gesetzgeber verfolgten Gesetzeszweck zu eng, wenn es meint, es habe nur gewährleistet sein sollen, daß jeder Sondereigentumsbereich von demjenigen der anderen Wohnungseigentümer eindeutig abgegrenzt sei. Daß es dem Gesetzgeber allein auf eine räumliche Abgrenzung angekommen ist, kann nicht dem Satz in den Materialien (BRats-Drucks. Nr 75/1951, Begründung zu § 3 Abs. 2 WEG - abgedruckt bei Bärmann, WEG, 3. Auflage Anh. I 3) entnommen werden, daß das Erfordernis der Abgeschlossenheit "zur Vermeidung aller jener Streitigkeiten beitragen (soll), die auf unklaren tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen beruhen und das Stockwerkseigentum alter Art in Ver-ruf gebracht haben." Bei den Voraussetzungen, die nach der Aufzählung in den Materialien durch die gemäß § 59 WEG zu erlassenden Richtlinien "insbesondere" aufzustellen sind, wird z. B. die Selbständigkeit in bezug auf Zähleinrichtungen für Gas und Elektrizität erwähnt, also eine Frage, die nicht die räumliche Abgrenzung betrifft, sondern ein gedeihliches Zusammenwohnen gewährleisten soll. Der Senat ist deshalb mit dem Bundesverwaltungsgericht NJW 90, 848 und dem Bundesverfassungsgericht NJW 90, 825 der Ansicht, daß es auch Zweck des Abgeschlossenheitsgebots ist, durch Heranziehung der heutigen bauordnungsrechtlichen Vorschriften bei der Prüfung der Abgeschlossenheit einer Wohnung bei Altbauten ein störungsfreies Wohnen zu gewährleisten. Zu einem störungsfreien und gedeihlichen Zusammenwohnen trägt aber nicht unerheblich bei, wenn die Wohnungstrennwände und -decken nicht nur eine gewisse Festigkeit ha-ben, sondern den Mindestanforderungen des geltenden Bauordnungsrechts entsprechen.

Aus der vom BayObLG (BayObLGZ 1990 Nr. 37) zitierten Entscheidung des BGH WPM 90, 606 ergibt sich nach Ansicht des Senats nicht, daß eine eindeutige Abgrenzung jedes Sondereigentumsbereichs alleiniger Geset-zeszweck der Abgeschlossenheit ist und nicht z. B. auch die Sicherstellung eines störungsfreien Wohnens. In dieser Entscheidung ging es dem Bun-desgerichtshof nämlich lediglich um die Darlegung, daß der Begriff der Ab-geschlossenheit im Sinne von § 3 Abs. 2 WEG nicht verlangt, daß die Er-richtung eines Gebäudes auch bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig ist.

Da die Entscheidung BayObLGZ 1990 Nr. 37 auf der Auslegung der Ab-geschlossenheit im Sinne von § 3 Abs. 2 WEG beruht, daß bauordnungsrechtliche Anforderungen an Wohnungstrennwände und -decken nicht er-füllt sein müßten und der Senat insoweit die gegenteilige Ansicht für richtig hält, ist ein Vorlagefall gemäß § 79 Abs. 2 GBO gegeben.

Wenn, wie es der Senat annimmt, der Begriff der Abgeschlossenheit in § 3 Abs. 2 WEG nur erfüllt ist, wenn die Wohnungstrennwände und -decken den Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen, ergeben die Hinweise in den vom Baurechtsamt erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen, daß das Baurechtsamt von einem unrichtigen Abgeschlossenheitsbegriff ausgegangen ist und die bestätigte Abgeschlossenheit gerade nicht vorliegt. Es fehlt dann an einer Abgeschlossenheitsbescheinigung im Sinne von § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG als Eintragungsvoraussetzung, weil sich aus dem hinzugefügten Hinweis ergibt, daß die Abgeschlossenheit im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG gerade nicht vorliegt.

Insoweit handelt es sich hier um einen anderen Fall als in Bay-ObLGZ 89, 447, bei dem sich aus den Eintragungsunterlagen - anders als hier - nicht ergab, daß es an der Abge-schlossenheit fehlt.

Darauf, weshalb die Baurechtsbehörde den Hinweis hinzugefügt hat, kommt es nicht an. Es ist daher unerheblich, daß das Baurechtsamt in sei-ner zur Vorlage beim Grundbuchamt bestimmten amtlichen Bestätigung vom 27. Dezember 1989 erklärte, durch den Hinweis solle nicht die Abge-schlossenheit in Frage gestellt werden, sondern der Hinweis werde seit 1973 in die Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgenommen, um für die Käufer keine falschen Erwartungen entstehen zu lassen.

Unrichtig ist die Ansicht der Antragstellerin, daß für Altbauten lediglich die bei ihrer Errichtung geltenden, nicht aber die bei Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung maßgebenden Bauvorschriften erfüllt sein müßten. Die Bescheinigung der Baubehörde nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG atte-stiert nämlich den in ihr bezeichneten Räumen, daß diese im Zeitpunkt der Erteilung der Bescheinigung abgeschlossen sind. Deshalb ist bei der Prü-fung der Abgeschlossenheit naturgemäß auf die gegenwärtige Sach- und Rechtslage, also auch die derzeitigen bauordnungsrechtlichen Forderungen des Brand-, Schall- und Wärmeschutzes, abzustellen (BVerwG NJW 1990, 848).

Entgegen der Ansicht der Antragstellerin ergibt sich aus § 75 LBO nicht, daß bei der Umwandlung älterer Gebäude in Eigentumswohnungen für die Bejahung der Abgeschlossenheit genügt, daß die Wohnungstrennwände und -decken den bei ihrer Errichtung geltenden baurechtlichen Anforderungen genügen. Der baurechtliche Bestandsschutz, den § 75 LBO regelt, gibt einem Eigentümer lediglich das Recht, ein Gebäude, das im Zeitpunkt seiner Errichtung rechtmäßig ausgeführt wurde, so wie es besteht, weiter zu nutzen, instand zu setzen und zur Aufrechterhaltung einer zeitgemäßen, funktionsgerechten Nutzung in untergeordnetem Umfang zu ändern und zu erweitern. Aus dem baurechtlichen Bestandsschutz läßt sich aber nicht die Befugnis herleiten, eine rechtliche Änderung vorzunehmen, wie es die Umwandlung in Wohnungseigentum ist, die mit der im Zeitpunkt der Änderung geltenden Rechtslage nicht übereinstimmt (BayVG WM 89, 338).