Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Standard; Altbau; Schallschutz

Wird an einem Altbau Wohnungseigentum begründet, so bestimmt der bei der Aufteilung bestehende Zustand den Standard. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, durch nachträgliche Maßnahmen den bestehenden Schallschutz zu verbessern.

Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer in einem 1906 erbauten und 1984 in Eigentumswohnungen aufgeteilten Gebäude. Die Wohnung der Antragstellerin liegt unter der des Antragsgegners. Sie verlangt von ihm Maßnahmen zur Herstellung eines ausreichenden Tritt- und Luftschallschutzes.

Das Amtsgericht hat dem Begehren nach Einnahme eines Augenscheins und Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben.

Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht ebenfalls nach Einnahme eines Augenscheins die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und den Antrag zurückgewiesen.

Dagegen wendet sich die Antragstellerin mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde. Diese ist zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einem Rechtsfehler beruht (§§ 43, 45 WEG, 27, 29 FGG, 550 ff. ZPO).

Das Landgericht ist davon ausgegangen, daß der den Mindestanforderungen nach DIN 4109/62 nicht entsprechende Trittschallschutz zwischen den Wohnungen der Antragstellerin und des Antragsgegners auch bei normalen Wohngeräuschen zu einer Lärmbeeinträchtigung der Antragstellerin führt, die das bei heutigen Bauwerken normale Maß deutlich überschreitet. Gleichwohl hat es einen Beseitigungsanspruch verneint. Seiner Meinung nach bietet § 14 WEG keine Grundlage, da die Lärmbeeinträchtigung nicht durch eine die dort gezogenen Grenzen überschreitende, mit übermäßigem Lärm verbundene Nutzung verursacht werde, sondern durch die unzureichende Trittschalldämmung schon bei normalen Geräuschen einer wohnlichen Nutzung. Diesen Zustand habe der Antragsgegner aber vorgefunden. Die den heutigen Normen des Schallschutzes nicht entsprechende Wohnungstrenndecke bestehe in dieser Form seit 1906 und sei vom Antragsgegner unverändert beibehalten worden. Verändert hätten sich nicht die Lärmbelästigung der unteren Wohnung, sondern lediglich die Verkehrsanschauung zur Lärmbelästigung und die für Neubauten mit fortschreitender Technik anspruchsvolleren Vorschriften. Aus § 14 Ziff. 1 WEG folge aber jedenfalls im Verhältnis der Miteigentümer keine Verpflichtung dazu, eine ehemals normgerecht errichtete Wohnung ständig auf dem neuesten Stand der Technik zu halten. Wer Wohnungseigentum in einem Altbau erwerbe, könne daher von den Miteigentümern nicht verlangen, Tritt- und Luftschallschutz nach den für Neubauten geltenden Normen herzustellen. Aus denselben Erwägungen müsse auch ein Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB scheitern, da der Antragsgegner, der eine nach damaligen Normen ordnungsgemäß errichtete und seither keinen nachteiligen Veränderungen unterworfene Wohnung erworben habe, nicht als Störer in diesem Sinne angesehen werden könne.

Mit ihrer weiteren Beschwerde rügt die Antragstellerin, das Landgericht habe § 906 BGB übergangen. Da die Beeinträchtigung ihres Eigentums wesentlich sei, scheide eine Duldungspflicht nach dessen Abs. 1 aus. Sie sei auch nicht ortsüblich (Abs. 2, Satz 1, erste Alternative), und es könne ihr mit wirtschaftlichem Aufwand begegnet werden (2. Alternative), wie die Sanierung der übrigen Wohnungen gezeigt habe. Das Landgericht hätte nicht unberücksichtigt lassen dürfen, daß es bei der Aufteilung in Wohnungseigentum den einzelnen Erwerbern überlassen worden sei, ob sie gegen entsprechend höhere Kosten ihre Wohnung renovierten oder es bei dem alten Zustand beließen, worauf die meisten den Fußboden ihrer Wohnung saniert hätten. Daraus folge nicht nur, daß die aus der Wohnung des Antragsgegners herrührenden Lärmbelästigungen das ortsübliche Maß in diesem Objekt bei weitem überstiegen, sondern auch, daß der Antragsgegner von vornherein Störer i. S. des § 1004 BGB sei, weil er sich, um Kosten zu sparen, im Gegensatz zu den anderen Eigentümern, die derartige Störungen unterbunden hätten, einer solchen Sanierungsmaßnahme verweigere.

Dem vermag sich der Senat nicht anzuschließen.

Bei der Aufteilung des Altbaus in Eigentumswohnungen im Jahre 1984 bestand keine Verpflichtung, den Schallschutz auf den neuesten Stand zu bringen (Gemeinsamer Senat der Obersten Gerichtshöfe des Bundes, NJW 1992, 3290). Es durfte deshalb den Erwerbern anheimgestelllt werden, ob und in welchem Umfang sie eine Sanierung wünschten. Für den Antragsgegner, der eine Veränderung des Fußbodens seiner Wohnung nicht wollte, ergab sich aus dem abweichenden Verhalten der anderen keine Verpflichtung. Er durfte seine Wohnung so erwerben und nutzen, wie sie bei der Aufteilung zulässigerweise entstanden war. Ebenso mußte und muß die Antragstellerin den bei Begründung des Wohnungseigentums bestehenden Zustand hinnehmen. Er bestimmt den Standard der Wohnanlage. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört dessen Erhaltung, dagegen grundsätzlich nicht seine Verbesserung. Dies hat das Landgericht durchaus zutreffend angenommen.

Im übrigen könnte der Antragsgegner selbst dann, wenn man von einem ordnungswidrigen Zustand ausgehen müßte, nicht als Störer in Anspruch genommen werden, solange er die erworbene Wohnung unverändert beläßt. Vielmehr könnte sich der Anspruch nur gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richten. Insoweit ist auf die in der Rechtsprechung zu planwidrigen Bauten entwickelten Grundsätze zu verweisen (vgl. u. a. BayObLG, NJW-RR 1986, 954, 1988, 587 und ZMR 1994, 126 sowie KG, NJW-RR 1991, 1421). Anders wäre es nur, wenn der Antragsgegner durch von ihm zu verantwortende, unsachgemäße Baumaßnahmen den Schallschutz verschlechtert hätte (BayObLG, WuM 1992, 324 und 497).

Soweit die Antragstellerin sich auf das "intensivierte Nachbarschaftsverhältnis" unter Wohnungseigentümern beruft, ist darauf hinzuweisen, daß aus diesem zwar nach Treu und Glauben Pflichten erwachsen können, daß aber die Umstände des vorliegenden Falles nicht dazu führen können, daß die Nachteile, die der Antragstellerin aus dem Erwerb einer Altbauwohnung entstanden sind, allein auf Kosten des Antragsgegners beseitigt werden, während sie Abhilfemaßnahmen in ihrer Wohnung wegen der dort befindlichen Stuckdecke ablehnte.

Die Mietwohnungen in einem im Jahr 1906 erbauten Haus wurden nachträglich in Eigentumswohnungen umgewandelt. Eine Wohnungseigentümerin fühlte sich durch den ein Stockwerk höher wohnenden Miteigentümer gestört und verlangte Maßnahmen zur Herstellung eines ausreichenden Tritt- und Luftschallschutzes. Sie meinte, das sei auch ohne größeren Aufwand möglich. Schließlich hätten sich die Wohngewohnheiten seit 1906 und auch die Anforderungen an Lärmschutz geändert. Sie blieb damit jedoch ohne Erfolg.

In seinem Beschluß vom 5. Mai 1994 führte das OLG Stuttgart aus, maßgeblich sei der tatsächliche Zustand bei Aufteilung des Altbaus. Dies sei der Standard, und eine Veränderung müsse von allen Eigentümern beschlossen werden.