Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Veräußerung; Verwalter; Zustimmung; Antragsgegner; Veräußerungsbeschränkung

1. Lehnt die Wohnungseigentümerversammlung es ab, die verweigerte Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum (§ 12 Abs. 1 WEG) durch eine eigene Entschließung zu ersetzen, bleibt der Verwalter der richtige Antragsgegner im gerichtlichen Verfahren auf Zustimmung zur Veräußerung.

2. Zu den Voraussetzungen der Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG.

Pfälz.

Beide Beteiligten sind Mitglieder der Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft "Hotel F. in Z." Der Antragsteller beabsichtigt, seine in den Wohnungserbbaugrundbüchern von Z. des Amtsgerichts Z. eingetragenen Wohnungserbbaurechte an die Firma Werner B. Bauträgergesellschaft mbH zu veräußern. Der Antragsgegner, von der Wohnungseigentümerversammlung am 24. März 1993 erneut zum Verwalter bestellt, hat die nach V. der Teilungserklärung vom 5. März 1984 erforderliche Zustimmung zur Veräußerung versagt. In der vorbezeichneten Eigentümerversammlung stellte der Vertreter des Antragstellers, Herr B., unter Hinweis auf Ziffer V. 3 der Teilungserklärung den Antrag an die Eigentümerversammlung, "die verweigerte Zustimmung des Verwalters zum Kaufvertrag H. gegen B. GmbH zu ersetzen". Das Ergebnis der Beschlußfassung ist im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 24. März 1993 wie folgt wiedergegeben:

"Der Antrag des Herrn B. ist unter Hinweis auf Ziffer V Nr. 3 der Teilungserklärung abgelehnt."

Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 24. Mai 1993 den Antragsgegner verpflichtet, der Veräußerung in beglaubigter Form zuzustimmen. Nach Einlegung und Begründung der sofortigen Beschwerde hat der Antragsgegner unter Hinweis auf veränderte Umstände die begehrte Zustimmung erteilt. Daraufhin ist durch den Antragsteller die Hauptsache für erledigt erklärt worden. Dem ist der Antragsgegner entgegengetreten mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluß des Amtsgerichts Z. aufzuheben und den "Antrag des Antragstellers auf Ersetzung der Zustimmung des Antragsgegners zur Veräußerung der Wohnungserbbau-Sondereigentumsrechte an die Firma B. Bauträgergesellschaft mbH, B." zurückzuweisen.

Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung den Beschluß des Amtsgerichts Z. vom 24. Mai 1993 aufgehoben und den Antrag als unzulässig verworfen. (...)

Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

Das Rechtsmittel ist verfahrensrechtlich nicht zu beanstanden und führt auch in der Sache zu dem angestrebten Erfolg.

Der Antrag war zulässig. Hiergegen spricht nicht das Fehlen eines vorgeschalteten Vermittlungsversuchs durch die Eigentümergemeinschaft. Die Erörterung der Angelegenheit in der Eigentümerversammlung am 24. März 1993 und das für den Antragsteller negative Votum der Mehrheit der Eigentümer machten eine erneute Einberufung der Wohnungseigentümer und Durchführung eines (weiteren) Vermittlungsversuchs überflüssig und wäre angesichts der Eindeutigkeit des Beschlusses reine Förmelei.

Mit dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft wird auch der richtige Antragsgegner in Anspruch genommen. Gemäß § 12 Abs. 1 WEG i. V. m. Ziffer V Nr. 1 Satz 2 der Teilungserklärung vom 5. März 1984 bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters. Dessen verweigerte Zustimmung kann nach Ziffer V Nr. 3 der Teilungserklärung durch die Eigentümerversammlung mit 2/3-Mehrheit der abgegebenen Stimmen ersetzt werden. Ausweislich des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 24. März 1993 hat der Vertreter des veräußernden Wohnungseigentümers - den Wortlaut der Teilungserklärung insoweit wiederholend - beantragt, die verweigerte Zustimmung des Verwalters zum Kaufvertrag zu ersetzen. Diesen Antrag hat die Wohnungseigentümerversammlung nach Abstimmung "unter Hinweis auf Ziffer V Nr. 3 der Teilungserklärung abgelehnt". Die an der Formulierung der Teilungserklärung orientierte Entschließung der Wohnungseigentümerversammlung greift damit nicht in die Rechte und Pflichten des Verwalters ein, sondern lehnt lediglich die Ersetzung seiner negativen Entscheidung ab. Aus diesem Grunde war es nach wie vor (§ 12 Abs. 1 WEG i. V. m. Ziff. V Nr. 1 der Teilungserklärung) Sache des Verwalters, über die Zustimmung zur Veräußerung zu befinden. Es lag kein die Zustimmung versagendes Votum der Wohnungseigentümer vor, das den Antragsgegner in seiner Entscheidung gegenüber dem Antragsteller gebunden hätte. Nur dann, wenn die Wohnungseigentümerversammlung die Entscheidung an sich gezogen hätte, wäre zu erwägen gewesen, (auch) sämtliche Wohnungseigentümer gemäß § 43 Abs. 1 WEG mit dem Ziel der Zustimmung zur beabsichtigten Veräußerung gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Erst dann hätte sich das vom Antragsgegner im Verfahren vor dem Landgericht angesprochene Problem ergeben, daß der Verwalter an einen - mangels formeller Anfechtung - gültigen Wohnungseigentümerbeschluß gebunden gewesen wäre. Im Rahmen der Inanspruchnahme der Wohnungseigentümer hätte dann deren Berechtigung zur Versagung der Zustimmung geprüft werden können (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1993, 279 f.). Im vorliegenden Fall geht es hingegen nicht um eine verweigerte Zustimmung zur Veräußerung, sondern lediglich um die Willensbekundung der Wohnungseigentümerversammlung, die durch den - zur Entscheidung berufenen - Verwalter verweigerte Zustimmung zu ersetzen. Damit blieb allein der Verwalter in der Pflicht, die erforderliche Zustimmung gem. Ziffer V Nr. 1 Satz 2 der Teilungserklärung zu geben, und er ist damit der richtige Antragsgegner.

Der Antrag war auch in der Sache begründet, weil wichtige Gründe gem. § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG für die Versagung der Zustimmung nicht geltend gemacht wurden. Dies findet nicht nur in der schließlich erteilten Zustimmung durch den Antragsgegner seine Bestätigung. Da jeder Eigentümer einer Sache grundsätzlich "nach Belieben" (§ 903 Satz 1 BGB, §§ 10 Abs. 1 WEG i. V. m. 747 BGB) mit der Sache verfügen kann, ist eine Beschränkung i. S. d. § 12 WEG nur anzuerkennen, wenn die Veräußerung des Wohnungseigentums eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die Gemeinschaft der übrigen Wohnungseigentümer bedeutet, die ihren Grund in der Person des Kaufinteressenten hat (BayObLG NJW 1973, 152 f.; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 12 Rn. 32 m. w. N.). Nach dem Zweck der Vorschrift des § 12 Abs. 1 WEG, der ein Eindringen unzuverlässiger Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft verhindern soll, sind nur nachhaltige Gründe, die in der Person des Erwerbers liegen, anzuerkennen, z. B. hinsichtlich seiner persönlichen oder finanziellen Unzuverlässigkeit (OLG Hamm, a. a. O., mit weiteren zahlreichen Nachweisen). Vom Nachweis derartig gewichtiger Gründe war der Antragsgegner weit entfernt. Die bislang von ihm vorgetragenen Erwägungen, die mehr spekulativen Charakter hatten, vermochten nicht einen so schwerwiegenden Eingriff wie die Versagung der Veräußerung von Wohnungseigentumsanteilen zu rechtfertigen.

Eine Eigentumswohnung kann man verkaufen wie ein bebautes oder unbebautes Grundstück. In vielen Teilungserklärungen sind aber Veräußerungsbeschränkungen enthalten, wonach die Eigentümergemeinschaft oder der Verwalter der Veräußerung zustimmen muß. So war es auch in dem vom OLG Zweibrücken am 18. Februar 1994 entschiedenen Fall.

Der Verwalter lehnte auf der Eigentümerversammlung die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung ab; dem schloß sich die Eigentümerversammlung an. Im anschließenden gerichtlichen Verfahren ging es hauptsächlich um die Frage, wer der richtige Antragsgegner sei, nämlich der Verwalter oder die Eigentümergemeinschaft.

Das war, wie das OLG Zweibrücken entschied, hier der Verwalter: Er hatte die Zustimmung zur Veräußerung abgelehnt, und die Eigentümerversammlung hatte die Entscheidung nicht an sich gezogen.

Die Ablehnung war auch rechtswidrig, denn in solchen Fällen darf nur wegen persönlicher Bedenken gegen den Käufer, der eine Gefahr für die Eigentümergemeinschaft darstellt, die Veräußerung verhindert werden.