Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwalter; Instandsetzungsmaßnahmen; Gemeinschaftseigentum; Schadensbeseitigung; ordnungsgemäße Verwaltung; Schadensursache

Zum Umfang und zu den Voraussetzungen eines Anspruchs gegen den Verwalter, die für die ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. (Leitsatz der Redaktion)

Der Antragsteller ist Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Verwaltet wird diese Wohnanlage vom Antragsgegner. Im November 1984 ist im Badezimmer des Antragstellers an der Decke ein Wasserschaden aufgetreten. Es tröpfelte immer wieder Wasser hindurch. Trotz Mitteilung und vielen Aufforderungen zum Tätigwerden hat der Verwalter zunächst niemanden mit der Schadensbeseitigung bzw. Ursachenfeststellung beauftragt. Er hat stattdessen versucht, zunächst mit der Versicherung zu klären, ob sie den Schaden regulieren würde. Erst im Oktober 1986 ist ein Eigentümerbeschluß über die Schadensbehebung gefaßt worden; im Februar/März 1987 ist eine Fachfirma mit der Feststellung der Schadensursache und Reparatur beauftragt worden. Diese Firma hat Anfang März 1987 festgestellt, daß in dem Bad über der Wohnung des Antragstellers die Brausewannenverfugung undicht geworden war. Seit der Erneuerung der Fuge ist kein Wasser mehr durch die Geschoßdecke in das Badezimmer des Antragstellers gelangt. Der Antragsteller ist der Ansicht, daß auch die im Eigentum der Gemeinschaft stehende Isolierschicht in der Geschoßdecke unter der Brausewanne defekt sei und repariert werden müsse. Der Antragsteller hat seine Anträge allein gegen den Verwalter gerichtet.

... 3. Wasserschaden: Zu Recht hat das Amtsgericht hier festgestellt, daß die zunächst begehrte Schadensbehebung nun erfolgt ist und ein Anspruch auf weitere Tätigkeit derzeit nicht besteht.

Gemäß § 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG besteht ein Anspruch gegen die Gemeinschaft auf ordnungsgemäße Verwaltung und damit auch Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Auch wenn sich die Schadensursache für den Nässeschaden in der Wohnung des Antragstellers im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers befindet, ist selbstverständlich gemeinschaftliches Eigentum - nämlich die dazwischen liegende Geschoßdecke - tangiert und bedroht. Die Behebung fällt also jedenfalls in die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft und über § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG in die Kompetenz des Verwalters.

Der gerügte Wasserschaden ist jetzt behoben; denn unbestritten ist seit Neueinbringen der Verfugung keine weitere Nässe mehr von oben in die Wohnung des Antragstellers durchgedrungen. Der Antrag ist damit jetzt unbegründet.

Der Antragsteller kann sich demgegenüber nicht darauf berufen, es müßte die Isolierung in Ordnung gebracht werden. Zum einen zeigt sein eigener Vortrag, daß er lediglich vermutet, daß die Isolierung in der Wohnung über der seinen schadhaft ist; zum anderen wäre der Verwalter gar nicht befugt, einen nicht dringlichen Instandsetzungsauftrag größeren Umfangs - was bei Sanierung der Isolierung der Fall wäre - ohne vorhergehenden Beschluß der Wohnungseigentümer zu vergeben (vgl. Bärmann/Pick/Merle § 27 Rdnr. 16).

Ordnungsmäßige Instandsetzung oder auch - bei ursprünglichen Baumängeln - erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustandes fällt nämlich grundsätzlich in die Kompetenz der Wohnungseigentümerversammlung und erfordert einen Wohnungseigentümerbeschluß (§ 21 Abs. 3 WEG, Bärmann/Pick/Merle § 21 Rdnr. 35, 36).

Ein solcher Beschluß ist nicht mit dem Argument entbehrlich, daß über das Revisionstürchen bei der Dusche eventuell Isoliermaterial auf den Boden gespritzt werden könnte und damit lediglich geringe Kosten anfallen (wie der Antragsteller meint); denn mit dieser Maßnahme ist dauerhafte Sanierung nicht sichergestellt, weil die Schadensursache auch in der aufgehenden Wand liegen kann bzw. in der dortigen Isolierung; mangels fehlender Erfolgsaussicht besteht ein Anspruch auf diese "einfache Sanierungsart" nicht.

Angesichts dessen, daß die Ursache der Feuchtigkeit schon nach dem Vortrag des Antragstellers nicht eindeutig geklärt ist, müßte zunächst dieser Frage nachgegangen werden. Ein solches Procedere ergibt sich auch aus dem Beschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts, Az. 2 Z 67/81, wo es um vergleichbare Problematik ging. Erst wenn die Schadensursache geklärt ist, kann über die Art der Sanierung beschlossen oder eventuell vom Gericht entschieden werden.