Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Mängel der Teilungserklärung bei der nachträglichen Unterteilung von Sondereigentum; Löschung wegen inhaltlicher Unzulässigkeit der Eintragung im Grundbuch; Ausweisung eines durch Sondereigentums-Teilung entstandenen Raumes „zur Gemeinschaftsbenutzung“; Zuteilung von Gemeinschaftseigentum an Sondereigentum

1. Die formlose schriftliche Mitteilung von Gründen, die der von einem Beteiligten gewünschten Amtslöschung entgegen stehen sollen, kann eine mit der Beschwerde anfechtbare Entscheidung sein, wenn die Mitteilung als abschließende und verbindliche Entschließung des Grundbuchamts erscheint.

2. Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein zugehöriger Raum keinem der neu entstandenen Miteigentumsteile als Sondereigentum zugeordnet, sondern ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer „zur Gemeinschaftsbenutzung" ausgewiesen, so entsteht unzulässiges isoliertes Sondereigentum und ist die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu löschen.

3. Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein bisher nicht zu diesem gehörender, sondern im Gemeinschaftseigentum stehender Raum ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer einer der neu entstandenen Einheiten als Sondereigentum zugeordnet, so ist die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu löschen.

4. In einer Grundbuchsache ist das Beschwerdegericht berechtigt, über eine unmittelbar bei ihm eingelegte Beschwerde zu entscheiden, ohne das Rechtsmittel zuvor dem Grundbuchamt zur Prüfung der Abhilfe vorzulegen.

A. Mit der Beschwerde wenden sich die Beteiligten Ziff. 1 und 2 gegen die Weigerung des Grundbuchamts, eine in den Wohnungsgrundbüchern eingetragene Unter-Teilungserklärung zu löschen.

Die Beschwerdeführer sind Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 1 der Anlage E. in St.-H. Das aus einem Altbau und einem Neuanbau bestehende Anwesen wurde von der damaligen Eigentümerin durch Teilungserklärung vom 11.4.2002 in zwei Miteigentumsanteile aufgeteilt, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung nebst Nebenräumen. Die Eheleute G. erwarben als Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer sogleich die Wohnung Nr. 1 (Wohnungsgrundbuch Nr. 717). Mit weiterer Teilungserklärung vom 14.11.2002 unterteilte die Eigentümerin den zweiten Miteigentumsanteil in zwei Teile, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an einem Teil der Räume der bisherigen Wohnung Nr. 2, nunmehr Wohnungen Nr. 2 neu (Wohnungsgrundbuch Nr. 718) und Nr. 3 (Wohnungsgrundbuch Nr. 729). Mit notariellem Kaufvertrag vom 11.12.2002 veräußerte die Eigentümerin die Wohnung Nr. 2 (neu) an die Beteiligten Ziff. 3 und 4 und die Wohnung Nr. 3 an die Beteiligte Ziff. 5. Am 30.8.2007 veräußerten die Eheleute G. die Wohnung Nr. 1 an die Beteiligten Ziff. 1 und 2. Mit notariellem Übergabevertrag vom 11.12.2012 übertrug der Beteiligte Ziff. 3 seinen hälftigen Miteigentumsanteil (Wohnung Nr. 2 neu) auf die Beteiligte Ziff. 4, die seit dem 6.2.2013 als alleinige Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist.

Am 28.3.2012 hat das Grundbuchamt in der zweiten Abteilung der Wohnungsgrundbücher zugunsten aller Eigentümer einen Widerspruch gegen folgende Eintragungen eingetragen: Gemeinschaftseigentum Nr. 4 im KG, Sondereigentum Nr. 2 im EG hinsichtlich des Eingangsbereichs, sowie Treppe zu Sondereigentum Nr. 3 im KG und EG. Dagegen wandte sich der Beschwerdeführer Ziff. 1 mit Schreiben vom 20.6.2012 und dem Begehren, nicht nur einen Widerspruch einzutragen, sondern die Unterteilung gemäß Teilungserklärung vom 14.11.2002 zu löschen, weil die Unterteilung nichtig sei. Denn die Unterteilungserklärung sei auf die Schaffung neuen Gemeinschaftseigentums im Keller und im Treppenhaus gerichtet und beziehe die Kellertreppe ein, obwohl diese nicht Teil des Sondereigentums der vormaligen Wohnung Nr. 2 gewesen sei. Mit formlosen Schreiben vom 28.6.2012 (Ratschreiberin) und vom 18.7.2012 (Rechtspflegerin) teilte das Grundbuchamt dem Beschwerdeführer Ziff. 1 mit, dass die für eine amtswegige Löschung erforderliche inhaltlich unzulässige Eintragung im Sinne des § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO nicht gegeben sei.

Dagegen wenden sich die Beteiligten Ziff. 1 und 2 mit der Beschwerde, mit der sie die Löschung weiterverfolgen. Die Beteiligten Ziff. 4 und 5 sind der Beschwerde entgegengetreten. Sie verteidigen die Ablehnung der Löschung durch das Grundbuchamt.

B. Das Rechtsmittel ist zulässig (§ 71 Abs. 2 Satz 2 GBO) und begründet. Die Eintragung der Unterteilung des Wohnungseigentums Nr. 2 im Grundbuch ist zu löschen.

I. Die Beschwerde ist zulässig.

1. Das Schreiben der nach § 3 Nr. 1 a RPflG zuständigen Rechtspflegerin des Grundbuchamts vom 18.7.2012 stellt ungeachtet seiner äußeren Form eine anfechtbare Entscheidung des Grundbuchamts im Sinne des § 71 Abs. 1 GBO dar.

a) Allerdings ist die von den Beschwerdeführern verlangte Löschung nur als Anregung zu verstehen, denn eine inhaltlich unzulässige Eintragung ist gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO von Amts wegen zu löschen (Demharter, GBO, 28. Aufl., §§ 53 Rn. 15, 13 Rn. 6). Die Ablehnung der Anregung, eine Amtseintragung vorzunehmen, hier die Unterteilungserklärung zu löschen, ist hinsichtlich der Rechtsbehelfe aber der mit der Beschwerde anfechtbaren Zurückweisung eines Eintragungsantrags gleichzustellen (Demharter aaO. § 71 Rn. 26; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 472).

b) Das Schreiben der Rechtspflegerin erscheint nicht nur als bloße vorläufige Meinungsäußerung oder als Hinweis zur Vorbereitung einer späteren Entscheidung, sondern als abschließende und verbindliche Entscheidung im Sinne des § 71 Abs. 1 GBO über das Anliegen der Beschwerdeführer. Nachdem bereits die Ratsschreiberin mit Schreiben vom 28.6.2012 darauf hingewiesen hatte, dass die „Beseitigung des unrichtigen Eintrages von den Beteiligten selbst" herbeizuführen sei, bestätigte die Rechtspflegerin mit dem Schreiben vom 18.7.2012, dass die Voraussetzungen für die gewünschte Amtslöschung nicht vorlägen und die eingetragene Unterteilungserklärung nicht zu löschen sei. Das Schreiben hatte insoweit abschließenden und verbindlichen Charakter. Anders als in den Fällen des OLG Köln (FGPrax 2011, 172) und des Bundesgerichtshofs (NJW 1980, 2521) sprach hier aus Sicht des Empfängers nichts dafür, dass noch eine förmliche Entscheidung nachfolgen werde.

c) Gegen die Entscheidung ist somit nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO die Beschwerde zulässig, mit der die Löschung nach § 53 GBO verlangt werden kann.

2. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten Ziff. 1 und 2 ergibt sich schon daraus, dass sie geltend machen, dass die beanstandete Unterteilung in das Gemeinschaftseigentum eingreife.

II. Die Beschwerde ist begründet. Die Eintragung der Unterteilungserklärung vom 14.11.2002 ist in den Grundbüchern als inhaltlich unzulässig zu löschen (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO).

1. Die im Unterteilungsplan des KG grün umrandeten Räume sind keinem der neu entstandenen Miteigentumsanteile als Sondereigentum zugeordnet. Die Eintragung ist insoweit inhaltlich unzulässig.

a) Inhaltlich unzulässig ist eine Eintragung, die ihrem - gegebenenfalls durch Auslegung zu ermittelnden - Inhalt nach einen Rechtszustand oder -vorgang verlautbart, den es nicht geben kann (BGH NJW-RR 2005, 10, 11). Das ist hier der Fall.

b) Die genannten Räume (Treppenbereich, HAG, WASCHK) waren ursprünglich der Wohnung Nr. 2 (alt) als Sondereigentum zugeordnet. Im Unterteilungsplan sind sie grünumrandet und mit „4" gekennzeichnet und damit ausweislich der Planlegende als „Gemeinschaftsbenutzung Nr. 4" ausgewiesen. Die mit dieser Bezeichnung gewollte rechtliche Qualität ist unklar, sie wird auch im Textteil der Unterteilungserklärung nicht erläutert. Fest steht nur, dass die Räume weder mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 (neu) noch mit dem der Wohnung Nr. 3 verbunden sein sollen. Ein neuer eigenständiger Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an diesen Räumen, war ebenfalls nicht gewollt, wie sich schon daraus ergibt, dass der vormalige Miteigentumsanteil der Wohnung Nr. 2 (alt) mit 577/1000 vollständig auf die neuen Wohnungen Nr. 2 und 3 mit je 288,5/1000 aufgeteilt wurde. Vielmehr werden die grün umrandeten und mit Nr. 4 gekennzeichneten Teile in der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 4.11.2002 als „gemeinschaftliches Eigentum" bezeichnet. Ob damit gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer oder nur der Inhaber der neugeschaffenen Wohnungen Nr. 2 (neu) und Nr. 3 gewollt ist, bleibt zweifelhaft. Schon diese Unklarheit über die rechtliche Qualität der gewollten „Gemeinschaftsbenutzung Nr. 4" begründet Zweifel an der inhaltlichen Zulässigkeit der eingetragenen Unterteilung.

c) Jedenfalls hat die aus dieser Regelung letztlich resultierende rechtliche Einordnung der Räume als unzulässiges isoliertes Sondereigentum die inhaltliche Unzulässigkeit der Eintragung zur Folge.

aa) Die Auffassung der Beschwerdegegner Ziff. 4 und 5, es handele sich um Flächen, die den jeweiligen Eigentümern der neuen Wohnungen Nr. 2 und 3 „zur Gemeinschaftsbenutzung" dienen, lässt wesentliche Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts außer Acht. Sollte damit gemeint sein, dass es sich um gemeinschaftliches Eigentum der Inhaber der neuen Wohnungseigentumseinheiten Nr. 2 (neu) und Nr. 3 handele, verkennt diese Betrachtungsweise, dass nach geltendem Recht Sondereigentum an Räumen immer nur einem Miteigentumsanteil zugeordnet sein kann (vgl. OLG Schleswig DNotZ 2007, 620, 621). Denn das WEG sieht Mitsondereigentum als dinglich verselbständigte Untergemeinschaft an einzelnen Räumen nicht vor (BGH DNotZ 1996, 289, 292). Die Bildung von Mitsondereigentum der Inhaber der durch Unterteilung neu zu schaffenden Wohneigentumseinheiten an einem Raum ist deshalb nicht zulässig (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2824, 2976 a).

bb) Die betroffenen Räume sind nicht mit einem der beiden neugeschaffenen Miteigentumsanteile verbunden worden und damit ohne Zuordnung zu einem Miteigentumsanteil überhaupt. Ein Sondereigentum ohne Verbindung mit einem bestimmten Miteigentumsanteil verstößt gegen zwingendes Recht; ein isoliertes Sondereigentum ist nicht denkbar (OLG München DNotZ 2007, 946, 947).

cc) Die unterbliebene Zuordnung der Räume zu einem Miteigentumsanteil hat auch nicht die Umwandlung in Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer zur Folge.

Während bei der Begründung von Wohnungseigentum ein nicht mit einem Miteigentumsanteil verbundener Raum automatisch Gemeinschaftseigentum wird, ist dies bei der nachträglichen Unterteilung eines Sondereigentums hinsichtlich eines nicht zugeordneten Raumes nicht der Fall. Ein Wohnungseigentümer kann nämlich nicht einen Teil seines bisherigen Sondereigentums abstoßen und den übrigen Wohnungseigentümern als Gemeinschaftseigentum „aufdrängen" (OLG München aaO. S. 947). Zu einer wirksamen Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum bedarf es vielmehr der Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch (OLG München aaO. S. 948; Schöner/Stöber aaO. Rn. 2976, 2967). Das ist hier nicht erfolgt, jedenfalls aus dem maßgeblichen Eintragungsvermerk und den zulässig in Bezug genommenen Eintragungsunterlagen nicht ersichtlich.

Damit verstößt das vormals der Wohnung Nr. 2 (alt) zugeordnete Sondereigentum an den betroffenen Kellerräumen als nunmehr unzulässiges isoliertes Sondereigentum gegen zwingendes Recht. Die Unterteilung ist damit nichtig, und ihr Vollzug im Grundbuch führt zu einer inhaltlich unzulässigen Eintragung (OLG München aaO. S. 947).

2. In gleicher Weise ist das vormals dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 2 (alt) zugeordnete Treppenhaus im Erdgeschossplan der Unterteilung als grün umrandete Fläche zur „Gemeinschaftsbenutzung Nr. 4" ausgewiesen. Auch insoweit ist die Unterteilung aus den dargelegten Gründen unwirksam und ihr Vollzug im Grundbuch eine inhaltlich unzulässige Eintragung.

3. Weiter umfasst die Unterteilung im Kellergeschossplan die vormals nicht zum Sondereigentum der unterteilten Wohnung Nr. 2 (alt) gehörende Kelleraußentreppe und ordnet sie in unzulässiger Weise dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 3 zu.

a) Der Auffassung der Beschwerdegegner Ziff. 4 und 5, die Treppe sei aufgrund der „baulichen Konstruktion" bisher dem früheren Wohnungseigentum Nr. 2 (alt) zuzuordnen gewesen, kann nicht gefolgt werden. Für die Verbindung eines Miteigentumsanteils mit dem Sondereigentum an einem sondereigentumsfähigen Bauteil oder Raum ist weder die „bauliche Konstruktion" maßgebend noch die tatsächliche Nutzung, sondern die eingetragene Teilungserklärung nebst zulässig in Bezug genommenen Unterlagen. Die Teilungserklärung vom 11.4.2002 hat im maßgeblichen Kellergeschossplan die Kelleraußentreppe eindeutig nicht in das Sondereigentum zur Wohnung Nr. 2 (alt) einbezogen. Vielmehr ist die Treppe ohne Zuordnung zu einem Sondereigentum ausgewiesen. Damit handelt es sich um Gemeinschaftseigentum; denn nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 8.3.2002, die Teil der im Eintragungsvermerk in Bezug genommenen Teilungserklärung ist, stehen die im Aufteilungsplan nicht gekennzeichneten Teile im Gemeinschaftseigentum. Zum selben Ergebnis würde im Übrigen auch die allgemeine Regel gemäß § 1 Abs. 5 WEG führen, derzufolge von Gemeinschaftseigentum auszugehen ist, soweit kein Sondereigentum begründet wurde (BGH aaO.; OLG Schleswig aaO.).

b) Die Befugnis zur Aufteilung beschränkt sich aber auf das Sondereigentum des Teilenden, der deshalb nicht ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer Räume einbeziehen kann, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen (BGH NJW-RR 2005, 10, 11). Eine diesbezügliche Auflassung und Eintragung der Rechtsänderung ist im Streitfall weder aus dem Eintragungsvermerk noch aus den in Bezug genommenen Unterlagen ersichtlich. Damit verlautbart das Grundbuch auch insoweit einen Rechtszustand, den es als Ergebnis einer Unterteilung nicht geben kann (BayObLG NJW-RR 1999, 8, 9) und liegt eine inhaltlich unzulässige Eintragung vor.

4. Die Unterteilung der Wohnung Nr. 2 (alt) vom 14.11.2002 ist insgesamt nichtig und gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO zu löschen. Eine Beschränkung der inhaltlichen Unzulässigkeit auf die beanstandeten Räume und Bauteile bei Aufrechterhaltung der Unterteilung im Übrigen ist nicht möglich. Denn hinsichtlich der unter 1. und 2. genannten Räume würde eine darauf beschränkte Unwirksamkeit der Unterteilung nichts daran ändern, dass diese Räume keinem der bestehenden Miteigentumsanteile zugeordnet sind und unzulässiges isoliertes Sondereigentum darstellen. Die aus einer beschränkten Löschung der Unterteilung resultierende Eintragung im Grundbuch würde damit einen Rechtszustand verlautbaren, den es nicht geben kann, und wäre inhaltlich unzulässig.

III. Der Senat kann in der Sache entscheiden.

1. Ist eine Beschwerde gemäß § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO wie hier begründet, so lautet die Entscheidung des Beschwerdegerichts dahin, dass das Grundbuchamt zu einer bestimmten Amtslöschung angewiesen wird (Schöner/Stöber aaO. Rn. 508).

2. Dass das Grundbuchamt noch nicht über die Frage der Abhilfe (§ 75 GBO) befunden hat, steht der Entscheidung des Senats nicht entgegen. Geht eine Beschwerde - wie hier - unmittelbar bei dem Beschwerdegericht ein, so ist dieses berechtigt, selbst zu entscheiden, ohne die Sache zunächst dem Grundbuchamt zur Prüfung der Abhilfe zuzuleiten (Demharter aaO. § 75 Rn 1; OLG Köln FGPrax 2011, 172).

3. Obwohl der Schriftsatz der Beschwerdegegner vom 12.8.2013 dem Verfahrensbevollmächtigten der Beschwerdeführer infolge eines Versehens erst mit der Entscheidung zugeleitet wird, konnte die Entscheidung ohne Verstoß gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs ergehen, da der Schriftsatz am Erfolg der Beschwerde nichts ändert.

IV. Nebenentscheidungen

1. Gerichtskosten werden nach § 131 Abs. 3 und 7 KostO nicht erhoben. Die Kostenentscheidung im Übrigen beruht auf § 81 Abs. 1 FamFG. Ausgangspunkt war dabei das Unterliegen der Beschwerdegegner Ziff. 4 und 5. Weiter war zu berücksichtigen, dass die zu löschende Eintragung durch die Aufteilung des Wohnungseigentums Nr. 2 (alt) veranlasst wurde, aus der die neugeschaffenen Wohnungseinheiten Nr. 2 (neu) und Nr. 3 hervorgegangen sind, an denen die Beschwerdegegner Rechte geltend machen.

2. Die Wertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 KostO. Ausgangspunkt ist das Interesse der Beschwerdeführer an der erstrebten Löschung. Diese konnte im Erfolgsfalle nicht zum Wegfall des neben dem Wohnungseigentum Nr. 1 der Beschwerdeführer bestehenden Wohnungseigentums führen, sondern allenfalls zur Wiederherstellung des Zustandes vor der Aufteilung des Wohnungseigentums Nr. 2 (alt). Das rechtliche und wirtschaftliche Interesse der Beschwerdeführer war deshalb maßgeblich gerichtet auf die Beseitigung einer unklaren Grundbuchlage und einer etwaigen Beeinträchtigung durch die Erweiterung der Eigentümergemeinschaft um eine Partei und durch die Vereinnahmung von Gemeinschaftseigentum (Kelleraußentreppe) einerseits und das Aufdrängen von neuem Gemeinschaftseigentum (Kellerräume, EG-Eingangsbereich) andererseits. Unter Berücksichtigung des durch den Kaufpreis von insgesamt 200.000 € für die Wohnungseinheiten Nr. 2 (neu) und Nr. 3 gemäß Kaufverträgen vom 11.12.2012 indizierten Werts der Wohnungseinheit Nr. 2 (alt) und auch des Wohnungseigentums der Beschwerdeführer schätzt der Senat das so beschriebene Interesse der Beschwerdeführer auf 20.000 €.

3. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde war nicht veranlasst, da die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§ 70 Abs. 2 FamFG).

Bei der nachträglichen Unterteilung darf weder Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum umgewandelt werden noch umgekehrt, sofern nicht alle Wohnungseigentümer zustimmen.

Es geht um die Weigerung des Grundbuchamts, eine in den Wohnungsgrundbüchern eingetragene Unterteilungserklärung zu löschen.

Das aus einem Altbau mit einem Neuanbau bestehende Anwesen wurde am 11. April 2002 von der damaligen Eigentümerin zunächst in zwei Miteigentumsanteile aufgeteilt, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung nebst Nebenräumen. Die Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer erwarben sogleich die Wohnung Nr. 1.

Mit einer weiteren Teilungserklärung vom 14. November 2002 unterteilte die ehemalige Eigentümerin den zweiten Miteigentumsanteil in zwei Teile, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an einem Teil der Räume der bisherigen Wohnungen Nr. 2, in nunmehr Nr. 2 (neu) und Nr. 3.

Mit notariellem Kaufvertrag veräußerte die Eigentümerin die Wohnung Nr. 2 (neu) und Nr. 3 getrennt an zwei Erwerber. 2012 hat das Grundbuchamt zugunsten aller Eigentümer einen Widerspruch gegen folgende Eintragungen in der zweiten Abteilung des Grundbuchs eingetragen: Gemeinschaftseigentum Nr. 4 im KG, Sondereigentum Nr. 2 im EG hinsichtlich des Eingangsbereiches, sowie Treppe zu Sondereigentum Nr. 3 im KG und EG.

Hiergegen der Antrag, nicht nur einen Widerspruch einzutragen, sondern die gesamte Unterteilung zu löschen, weil diese nichtig sei. Denn die Unterteilungserklärung sei auf die Schaffung neuen Gemeinschaftseigentums im Keller und im Treppenhaus gerichtet und beziehe die Kellertreppe ein, obwohl diese nicht Teil des Sondereigentums der früheren Wohnung Nr. 2 gewesen sei. Mit formlosem Schreiben teilte das Grundbuchamt mit, dass die für eine Löschung von Amts wegen erforderliche inhaltlich unzulässige Eintragung nicht gegeben sei. Hingegen die Beschwerde an das OLG.

Mit Erfolg! Das Schreiben der Rechtspflegerin des Grundbuchamts stellt ungeachtet seiner äußeren Form eine anfechtbare Entscheidung des Grundbuchamts dar und ist nicht nur als bloße vorläufige Meinungsäußerung oder als Hinweis zur Vorbereitung einer späteren Entscheidung, sondern als abschließende und verbindliche Entscheidung zu verstehen. Die von den Beschwerdeführern verlangte Löschung stellt eine Anregung dar, weil eine inhaltlich unzulässige Eintragung ohnehin von Amts wegen zu löschen ist.

Die Beschwerde ist auch begründet. Die Eintragung der Unterteilungserklärung ist in den Grundbüchern als inhaltlich unzulässig zu löschen. Inhaltlich unzulässig ist eine Eintragung, die einen Rechtszustand oder Rechtsvorgang verlautbart, den es nicht geben kann.

Die im Unterteilungsplan des Kellergeschosses umgewandelten Räume, die ursprünglich der Wohnung Nr. 2 (alt) als Sondereigentum zugeordnet waren, sind keinem der neu entstandenen Miteigentumsanteile als Sondereigentum zugeordnet, sondern als zur „Gemeinschaftsbenutzung" ausgewiesen, wobei zweifelhaft war, ob sich diese Zweckbestimmung auf die WEG oder nur auf die Wohnungen Nr. 2 (neu) und Nr. 3 bezog. Die aus dieser unklaren Regelung letztlich resultierende rechtliche Einordnung der Räume als „unzulässiges isoliertes Sondereigentum" hat die inhaltliche Unzulässigkeit der Eintragung zur Folge.

Während bei der Begründung von Wohnungseigentum ein nicht mit einem Miteigentumsanteil verbundener Raum automatisch Gemeinschaftseigentum wird, ist dies bei der nachträglichen Unterteilung eines Sondereigentums hinsichtlich eines nicht zugeordneten Raumes nicht der Fall. Ein Wohnungseigentümer kann nicht einen Teil seines bisherigen Sondereigentums abstoßen und den übrigen Wohnungseigentümern als Gemeinschaftseigentum aufdrängen. Hierzu bedarf es vielmehr der Einigung aller Wohnungseigentümer in der Form der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch, was hier nicht geschehen ist. Dasselbe gilt für das vormalige dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 2 zugeordnete Treppenhaus im Erdgeschossplan der Unterteilung, bei der die grünumrandete Fläche zur „Gemeinschaftsbenutzung Nr. 4" ausgewiesen ist. Auch insoweit ist die Unterteilung aus den dargelegten Gründen unwirksam und ihr Vollzug im Grundbuch eine inhaltlich unzulässige Eintragung.

Auch wenn das Grundbuchamt hier nicht zuvor über die Frage der Abhilfe nach § 75 GBO befunden hat, kann das OLG hier „durchentscheiden". Geht eine Beschwerde unmittelbar bei dem Beschwerdegericht ein, so ist dieses nämlich berechtigt, selbst zu entscheiden, ohne die Sache zunächst dem Grundbuchamt zur Prüfung der Abhilfe zuzuleiten. Hauptsächlich beschäftigt sich die Entscheidung mit der eigenmächtigen Unterteilung von Wohnungseigentum. Dabei ist es meist nicht zu vermeiden, dass entweder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums in den Sondereigentumsbereich einbezogen oder umgekehrt Sondereigentum etwa im Bereich der Wohnungstüren für nunmehr zwei Wohnungen zu Gemeinschaftseigentum gemacht werden muss. Dies alles betrifft das sachenrechtliche Grundverhältnis. Hier müssen alle aktuellen Wohnungseigentümer mitwirken, und zwar in notariell beurkundeter Form.