Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwaltervergütung; Gebührenberechnung nach Mieteinnahmen

Bei der Berechnung der Gebühr für die ausgeübte Verwaltertätigkeit ist von den fiktiven Bruttomieteinnahmen und auch den fiktiven Mieten der Eigentümer selbstgenutzter Wohnungen auszugehen, soweit sich nach dem Inhalt der schriftlichen Verwalterverträge die Höhe der Gebühr nach den Bruttoeinnahmen bemißt.

Bei der Berechnung des Honorars der Bekl. für die ausgeübte Verwaltertätigkeit ist entgegen der Ansicht der Kl. von den fiktiven Bruttoeinnahmen und den fiktiven Mieten der Eigentümer auszugehen. Die Auslegung des Verwaltervertrages ergibt nämlich, daß entgegen der Auffassung der Kl. nicht von den tatsäch-lich eingezogenen Mieten bei der Honorarberechnung auszugehen sein sollte, son-dern von den rechtlich zu zahlenden Mieten. Dafür spricht bereits der Wortlaut des Vertrages, der von "Bruttomieten" spricht. Wäre eine Honorarberechnung nach den tatsächlich erzielten Einnahmen gewollt gewesen, so hätte es nahegelegen, den Be-griff "Mieteinnahmen" oder "tatsächliche Einnahmen" zu verwenden. Auch der übrige Vertragsinhalt spricht für eine entsprechende Auslegung. Zwar war die Bekl. auch zur Einziehung der Mieten und Durchsetzung ausstehender Mietforderungen im Prozeßweg zuständig. Daraus ergibt sich aber nicht, daß die Höhe der Vergütung sich quasi als Erfolgshonorar nach den tatsächlich eingezogenen Mieten richten sollte. Für die Übernahme des Risikos bei möglicherweise schwankenden tatsächlichen Mieteinnahmen liegt in der vertraglichen Regelung keinerlei Anhaltspunkt vor, zumal gemäß § 5 des Vertrages eine eventuelle erforderliche Prozeßführung zusätzlich bezahlt werden sollte.

Auch die von der Bekl. zugrunde gelegten fiktiven Mieten der Eigentümer sind korrekt. Zwar haben die Kl. vorgetragen, die vom Finanzamt festgesetzten Kosten für diese Wohnungen seien niedriger. Die Bekl. hat in ihren Berechnungen aber auch die Ne-benkosten für die von den Kl. genutzten Wohnungen einbezogen. Deren Höhe ist von den Kl. nicht bestritten worden. Entgegen der Auffassung der Kl. sind diese Nebenko-sten auch einzubeziehen, da die Kl. selbst den Begriff der Bruttomieten in ihrem Schriftsatz vom 14.7.88 Blatt 49 der Akten als Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten aus-legen und auch bei den vermieteten Wohnungen die Zahlungen auf die Nebenkosten unstreitig miteinberechnet wurden. Die von der Bekl. berechnete Mehrwertsteuer ist dabei auch auf die Nebenkosten zu berechnen, da der Vertrag insoweit eindeutig von Bruttomieten zuzüglich Mehrwertsteuer spricht.

Soweit die Kl. vortragen, auf die fiktiven Eigentümermieten seien die tatsächlich ge-leisteten Zahlungen anzurechnen, konnte dem nicht gefolgt werden, da die Kl. nicht vorgetragen haben, daß die Bekl. diese Einnahmen nicht ordnungsgemäß abgerechnet hätte. Wie ansonsten eine tatsächliche Zahlung bei Berechnung der fiktiven Mie-ten Berücksichtigung finden sollte, ist nicht ersichtlich.