Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentümerversammlung; Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes durch Verwalter; ordnungsgemäße Verwaltung; Abtretung von Versicherungsansprüchen wg. Schäden am Sondereigentum an den Sondereigentümer

1. Der Verwalter ist berechtigt, einen Rechtsanwalt unangekündigt zur Eigentümerversammlung zuzuziehen.

2. Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümerversammlung beschließt, daß Ansprüche wegen eines Wasserschadens gegen die Versicherung vom betroffenen Sondereigentümer geltend gemacht werden sollen.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Beteiligten bilden mit Ausnahme der Verwalterin die aus dem Rubrum ersichtliche Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Antragsteller sind Eigentümer der Wohnung Nr. 6. Gemäß § 1 l) des Verwaltervertrages ist der Verwalter berechtigt, die Dienste von Hilfskräften (Hausmeister, Putzfrauen, Architekten, Sachverständige, Rechtsanwälte, Heizkostenabrechnungsfirmen, Handwerker u. a.) in erforderlichem Umfange zur Erfüllung der Verwaltertätigkeit in Anspruch zu nehmen. Gemäß § 1 o) des Verwaltervertrages ist der Verwalter u. a. berechtigt, die Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis gerichtlich zu vertreten.

Anfang Januar 2005 ereignete sich in der Wohnung der Antragsteller ein Wasserschaden. Die Antragsteller beauftragten unverzüglich die Firma H. GmbH mit der Ermittlung der Schadensursache und deren Beseitigung, welche am 7. und 8. Januar 2005 erfolgte. Die eingeflieste Badewanne wurde herausgenommen, die Fliesen wurden zerstört und die Wanne eingestemmt. In der Folgezeit erfolgte eine Instandsetzung des Badezimmers.

Die Wohnanlage war im Zeitpunkt des Wasserschadens bei der X. Versicherung versichert. Am 8. Februar 2005 meldeten die Antragsteller den Wasserschaden der Verwalterin. Die Verwalterin zeigte den Schaden am 14. Februar 2005 bei der X. Versicherung an. Am 18. März 2005 erfolgte eine Besichtigung durch einen Schadenssachbearbeiter. Ein am 10. Juni 2005 geführtes Regulierungsgespräch, in welchem den Antragstellern eine Teilschadensregulierung angeboten wurde, scheiterte.

In der Eigentümerversammlung vom 21. Oktober 2005 beschlossen die Eigentümer ausweislich des Versammlungsprotokolls hinsichtlich des Schadensereignisses in der Wohnung der Antragsteller,

zu TOP 1 A,

daß durch die Verwalterin keine Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Wohngebäudeversicherung eingereicht werden soll.

zu TOP 1 B,

daß die evtl. noch vorhandenen Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Wohngebäudeversicherung an die Antragsteller abgetreten werden,

zu TOP 1 C,

daß die Antragsteller gleichzeitig ermächtigt werden, die vermeintlichen Ansprüche aus dem Schadensereignis auf eigene Kosten und Risiko geltend zu machen,

zu TOP 1 D,

für den Fall der Nichtannahme der Abtretung zu TOP 1 B, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft den vermeintlichen Anspruch gegen Kostenübernahme durch die Antragsteller geltend machen.

Die Antragsteller tragen vor:

Die Beschlüsse zu TOP 1 seien formell rechtswidrig.

Der Antragsgegnervertreter habe an der Versammlung mangels Zulassung durch Beschluß der Eigentümer nicht teilnehmen dürfen.

Der Verwaltervertrag ermächtige den Verwalter zur Beauftragung eines Rechtsanwaltes. Die anwesenden Eigentümer seien mit der Anwesenheit des Antragsgegnervertreters einverstanden gewesen. Eines entsprechenden Beschlusses habe es nicht bedurft. Der Antragsgegnervertreter habe im Interesse der Gemeinschaft, nicht der Verwalterin die Eigentümerversammlung beraten.

Die ordnungsgemäße Verwaltung im Sinne des WEG umfasse nicht die Verwaltung des Sondereigentums. Die Ansprüche aus dem Versicherungsvertrag stünden zwar auch hinsichtlich des Sondereigentums der Gemeinschaft zu, diese sei aber nicht zur Durchsetzung der Ansprüche, sondern lediglich zu deren Abtretung verpflichtet.

Sie tragen vor, die Antragsteller hätten den Schaden unverzüglich über die Verwalterin der zuständigen Gebäudeversicherung melden müssen. Aufgrund der verspäteten Anzeige habe die Versicherung keine Möglichkeit mehr gehabt, den Schaden zu untersuchen. Eine Schadensregulierung sei aussichtslos.

II. Der zulässige Antrag ist unbegründet.

Die Beschlüsse zu TOP I der Eigentümerversammlung vom 21. Oktober 2005 sind nicht formell rechtswidrig.

Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit ist durch die Teilnahme des Antragsgegnervertreters nicht verletzt. Dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit widerspricht es nicht, wenn die Verwalterin als Berater einen Rechtsanwalt zur Meinungsbildung der Gemeinschaft unangekündigt zu der Eigentümerversammlung heranzieht (vgl. BayObLG, Beschluß vorn 19.2.2004, 2Z BR 212/03). Daß eine konkrete Willensbildung zu den unterschiedlichen Positionen zwischen den Antragstellern und den Antragsgegnern bereits zu Beginn der Versammlung festgestanden hätte, ist nicht ersichtlich. Im Ergebnis hat die Beratung durch den Antragsgegnervertreter auch für die Antragsteller einen Wert, da die rechtliche Bewertung des Schadenausgleichs durch den Antragsgegnervertreter für die Antragsteller von Interesse ist. Daß sie sich dieser rechtlichen Bewertung letztlich nicht angeschlossen haben, ändert daran nichts.

Es ist auch nicht ersichtlich, daß der Antragsgegnervertreter seine Beratungstätigkeit einseitig zu Lasten einzelner Eigentümer ausgeübt hätte. Vielmehr ist von einer sachlichen Einschätzung, hier Rechtslage, welche im Interesse der Gemeinschaft liegt, auszugehen. Daß das Ergebnis der Beratung nicht im Sinne der Antragsteller ausgefallen ist, läßt nicht den Schluß auf eine einseitige oder parteiische Beratung zu.

Die Beschlusse zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 21. Oktober 2005 widersprechen auch nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 4 WEG. Die Gemeinschaft ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht verpflichtet, ihr gegen Dritte zustehende Ansprüche aus dem Sondereigentum gerichtlich durchzusetzen.

Die Gemeinschaft ist zwar aufgrund des abgeschlossenen Gebäudeversicherungsvertrages Inhaberin der Schadensausgleichsansprüche, die am Sondereigentum entstehen. Denn ausnahmsweise sind die Schäden am Sondereigentum in den Versicherungsschutz des Gemeinschafseigentums miteinbezogen. Hieraus folgt jedoch nicht die Verpflichtung, derartige Ansprüche auch gerichtlich gegen den Versicherer mit dem entsprechenden Prozeßrisiko durchzusetzen. Nutznießer der vertraglichen Einbeziehung des Sondereigentums in den Versicherungsvertrag ist allein der Sondereigentümer. Es entspricht insoweit nur seinem eigenen Interesse, Ansprüche gegen den Versicherer geltend zu machen. Eine verschuldensunabhängige Verpflichtung der Gemeinschaft, ein Prozeßrisiko zugunsten eines einzelnen Miteigentümers auf sich zu nehmen, besteht nicht. Die aus der vertraglichen Einbeziehung folgenden Pflichten der Gemeinschaft sind ausreichend dadurch erfüllt, daß diese ihre Ansprüche gegen den Versicherer an den Sondereigentümer - wie hier geschehen - abtritt. Der Sondereigentümer wird dadurch in die Lage versetzt, alle bestehenden Ansprüche geltend zu machen. Ein darüber hinausgehender Anspruch auf Kostenbefreiung besteht nicht. Die Antragsteller sind nach alledem durch Abtretung der Ansprüche der Gemeinschaft gegen die X. Versicherung bzw. durch die Übernahme des Kostenrisikos hinreichend geschützt.

Es ist insoweit unerheblich, welche konkreten Erfolgsaussichten das Verhalten gegen die X. Versicherung hat. Für den Fall, daß die Verwalterin - wie von den Antragstellern vorgetragen - ihre Obliegenheitspflichten durch Wechsel der Gebäudeversicherung verletzt hatte, ginge die Obliegenheitsverpflichtung nicht zu Lasten der Antragsgegner. Diese haben - wie ausgeführt - ihren Verpflichtungen durch Abtretung der Ansprüche hinreichend genügt.

Eine Wohnungseigentümerversammlung ist nicht öffentlich; die Rechtsprechung ist sehr zurückhaltend, ob ein Wohnungseigentümer oder der Verwalter einen Rechtsanwalt hinzuziehen darf. Das AG Schöneberg ist - mit Recht - großzügiger.

In einer Eigentumswohnung hatte sich ein erheblicher Wasserschaden ereignet; die Gebäudeversicherung, die auch für Schäden am Sondereigentum einstandspflichtig war, wurde allerdings verspätet informiert und lehnte eine Regulierung ab. Auf einer Eigentümerversammlung, an der auch ein vom Verwalter hinzugezogener Rechtsanwalt teilnahm, wurde mehrheitlich beschlossen, daß der Sondereigentümer etwaige Ansprüche gegen die Versicherung allein geltend machen solle. Er hielt das für rechtswidrig.

Mit Beschluß vom 30. März 2006 meinte das AG Schöneberg, der Verwalter sei berechtigt gewesen, auch ohne Ankündigung einen Rechtsanwalt als Begleitperson zur Eigentümerversammlung mitzunehmen. Der Mehrheitsbeschluß widerspreche auch nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung, da die Eigentümergemeinschaft nicht verpflichtet sei, zweifelhafte Ansprüche gegen die Versicherung einzuklagen. Sie könne das dem betroffenen Sondereigentümer überlassen.