Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Wohngeldrückstände; Versorgungssperre

1. Bei hohen Wohngeldrückständen eines Wohnungseigentümers ist die Gemeinschaft berechtigt, ein Zurückbehaltungsrecht an der Lieferung von Heizenergie und Warmwasser auszuüben, indem sie eine Absperrvorrichtung anbringt oder die Energieversorgung in anderer Weise unterbricht.

2. Mieter einer Wohnung können gegen die Gemeinschaft nicht mehr Rechte haben als der vermietende Wohnungseigentümer, zumal wenn sie selbst keine Zahlungen an diesen leisten.

Die Verfügungskl. sind Mieter der Wohnung Nr. 52. Eigentümer der Wohnung ist die B. GmbH, deren Geschäftsführerin die Verfügungskl. zu 1) ist. Der Verfügungskl. zu 2) ist Prokurist der B. GmbH. Ein Antrag auf Eröffnung des Konkurses über das Vermögen der B. GmbH ist mangels Masse zurückgewiesen worden. Gegenüber der Erbengemeinschaft schuldet die B. GmbH für die seitens der Verfügungskl. angemietete Wohnung Nr. 52 mit Stand Oktober 1996 38.494 DM Wohngeld. Mit Eigentümerbeschluß vom 4. September 1996, der bestandskräftig wurde, beschloß die Eigentümergemeinschaft, die Wohnung 52 von den Versorgungsleitungen abzutrennen. Die Verfügungskl. sind nunmehr aus der streitbefangenen Wohnung ausgezogen und beabsichtigen auch keinen Wiedereinzug in die Wohnung. Das Amtsgericht Tempelhof Kreuzberg hat durch einstweilige Verfügung vom 15. Januar 1997 den Verfügungsbekl. aufgegeben, unverzüglich die Beheizbarkeit der Wohnung Nr. 52 wiederherzustellen durch Wiederanschluß der Wohnung an das Heizungssystem bzw. Beseitigung der Ursache für die Nichtbeheizbarkeit. Die Verfügungsbekl. beantragen, die einstweilige Verfügung vom 15. Januar 1997 aufzuheben. Sie meinen, die Abtrennung der Wohnung Nr. 52 entsprechend Beschluß der Eigentümerversammlung vom 4. September 1996 sei deswegen gerechtfertigt, weil den Wohnungseigentümern ein Zurückbehaltungsrecht an den Versorgungsleistungen zustehe. Nach Widerspruch gegen die einstweilige Verfügung war diese gemäß §§ 935, 936, 952 Abs. 2 ZPO aufzuheben und der Antrag auf ihren Erlaß zurückzuweisen.

Die Verfügungskl. haben keinen Anspruch auf Wiederanschluß an die Versorgungsleitungen aus § 862 Abs. 1 BGB. Den Verfügungskl. ist die Berufung auf die Besitzstörung deswegen verwehrt, weil die Trennung der Wohnung von den Versorgungsleitungen keine verbotene Eigenmacht darstellt. Es ist anerkannt, daß grundsätzlich Wohnungseigentümer bei hohen Wohngeldrückständen eines Eigentümers berechtigt sind, ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB an der Lieferung von Heizenergie und Warmwasser auszuüben, indem sie eine Absperrvorrichtung anbringen oder die Energieversorgung in anderer Weise unterbrechen (vgl. OLG Celle, OLGZ 91, 50 ff.; OLG Hamm, OLGZ 94, 269 ff.). Die Ausführung dieses Zurückbehaltungsrechts ist formal unbeanstandet durch Beschluß der Wohnungseigentümer vom 4. September 1996 durchgeführt worden. Dieser Beschluß ist bestandskräftig, die insoweit auch zur Anfechtung berechtigte Miteigentümerin, die Vermieterin B. GmbH, hat keinerlei Rechtsmittel gegen diesen Beschluß erhoben. Grundsätzlich können die Mieter einer Wohnung nicht mehr Rechte aus dem Mietverhältnis gegenüber den Wohnungseigentümern des Gesamtkomplexes herleiten als der Vermieter. Etwas anderes gilt nur bei besonders schutzwürdigen Interessen des Mieters. Grundsätzlich sind die Interessen des Mieters auf körperliche Unversehrtheit, zu der auch die Möglichkeit zur Erwärmung von Mieträumen gehört, von erheblicher Relevanz. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Mieter ihrerseits Zahlungen nicht leisten bzw. Kenntnis und Abhilfemöglichkeiten hinsichtlich der Umstände hatten, die letztendlich zur Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechtes führten.

Bei einem Wohngeldrückstand von knapp 40.000 DM beschloß die Eigentümergemeinschaft, die Beheizung einer Wohnung einzustellen. Die Wohnung gehörte einer zahlungsunfähig gewordenen überschuldeten GmbH, deren Konkursantrag bereits mangels Masse abgelehnt war. Die GmbH hatte die Wohnung an ihre Geschäftsführerin und ihren Prokuristen vermietet, die beide die Wiederbeheizung der Wohnung im Wege der einstweiligen Verfügung verlangten.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg hat den Erlaß einer einstweiligen Verfügung durch Urteil vom 17. Februar 1997 abgelehnt. Das Prozeßgericht (und nicht das Wohnungseigentumsgericht) war hierfür zuständig, weil die Mieter (und nicht die Wohnungseigentümer) gegen die Gemeinschaft vorgingen.