Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Wohngeldrückstände; Ersteher; Erwerb; Haftung; Rechtsnachfolger

Der Ersteher als Erwerber des Wohnungseigentums schuldet den auf sein Wohnungseigentum entfallenden Wohngeldanteil auch über den Betrag der sog. Abrechnungsspitze hinaus, so wie nach dem Zeitpunkt des Erwerbs von der Wohnungseigentümerversammlung über die Einzelabrechnung bestandskräftig beschlossen worden ist.

Die angefochtene Entscheidung hält der im Rechtsbeschwerdeverfahren vorgesehenen Überprüfung in rechtlicher Hinsicht stand. Die Bet. zu 2) wendet sich ohne Erfolg dagegen, daß ihre Haftung für die vor dem Zuschlag begründeten Wohngeldrückstände ihres Rechtsvorgängers aus dem von ihr nicht angefochtenen Beschluß zu TOP Nr. 8 in der Versammlung v. 21.6.1990 hergeleitet worden ist.

Was die grundsätzliche Haftung für Rückstände angeht, entspricht es mittlerweile gefestigter Rechtsprechung der Oberlandesgerichte, daß der Erwerber einer Eigentumswohnung für die vor seinem Eintritt entstandenen Fehlbeträge dann haftet, wenn der entsprechende Jahresabrechnungsbeschluß nach seinem Beitritt gefaßt und nicht angefochten worden ist (vgl. hierzu ausführlich m. w. N.: Niedenführ/Schulze, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 27; Palandt-Bassenge, § 16 WEG Rn. 25 m. N. der jüngsten OLG-Rechtsprechung), und zwar gilt dies entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2) auch für vom Vorgänger nicht gezahltes, bereits fälliges Wohngeld nach dem Wirtschaftsplan und auch für den Fall des Erwerbs durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren. Der Senat sieht keinen Grund, von dieser einhelligen Meinung abzuweichen. Es entspricht den allgemeinen Grundsätzen des Wohnungseigentumsrechts, daß einem einzelnen Wohnungseigentümer durch nicht angefochtenen Beschluß Verpflichtungen auferlegt werden können, die bei Anfechtung dieses Beschlusses keinen Bestand hätten (§ 23 Abs. 4 WEG). Der Beschluß v. 21.6.1990 ist auch nicht nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG i. V. m. § 56 Satz 2 ZVG unwirksam (BayObLG WM 1995, 52 ff.; anders noch: BayObLGZ 1984, 198). Der Senat teilt die Auffassung des BayObLG und nimmt zur Abkürzung auf die dortigen Ausführungen Bezug.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den von der Beteiligten zu 2) im Rechtsbeschwerdeverfahren zitierten Entscheidungen des KG und des OLG Düsseldorf. Beide Entscheidungen betreffen andere Fallgestaltungen, so daß der Senat nicht verpflichtet ist, die weitere Beschwerde nach § 28 Abs. 2 FGG dem BGH zur Entscheidung vorzulegen. Die Entscheidung des OLG Düsseldorf (WM 1996, 119) behandelt den Fall, daß in der Teilungserklärung die Haftung für Verbindlichkeiten vor dem Beitritt für den Rechtsnachfolger verbindlich vorgeschrieben ist. Die Entscheidung des KG (WM 1991, 61) beschäftigt sich mit der Frage, ob die Haftung des Nachfolgers bei Anfechtung der Jahresabrechnung entfällt. Letztere Frage spielt vorliegend keine Rolle und kann daher unentschieden bleiben.

Ohne Rechtsverstoß ist das LG auch zu der Feststellung gelangt, daß mit dem Beschluß zu TOP 8 in der Versammlung am 21.6.1990 nicht nur die Gesamtabrechnung, sondern auch die jeweiligen Einzelabrechnungen genehmigt worden sind.

Da somit davon auszugehen ist, daß die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung am 21.6.1990 das gesamte Abrechnungswerk der früheren Verwalterin für das Jahr 1987 genehmigt haben und daß dieser Beschluß nicht angefochten ist, ist es vorliegend ohne Bedeutung, ob den Wohnungseigentümern bei der Beschlußfassung jeweils auch die Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer hätten vorliegen müssen (so der von der Beteiligten zu 2 eingereichte Beschluß des OLG Köln v. 29.3.1995 - 16 Wx 36/95 - WM 1995, 450, der heftig kritisiert worden ist [Deckert, Die Eigentumswohnung, Gruppe 2 S. 3043] und den das OLG Köln nachträglich durch Beschluß v. 24.9.1996, WM 1997, 62, korrigiert hat). Denn selbst wenn die Voraussetzungen für die Genehmigung der Gesamtabrechnungen und der Einzelabrechnungen nicht vorgelegen haben sollten, so daß die Wohnungseigentümerversammlung die Genehmigung der Abrechnung gemäß TOP 8 nicht hätte beschließen dürfen, kann sich die Beteiligte zu 2) hierauf nicht mehr berufen, nachdem dieser Beschluß nicht angefochten worden ist und daher bestandskräftig geworden ist (§ 23 Abs. 4 S. 1 WEG). Deshalb kommt auch die von der Beteiligten zu 2) erbetene Vorlage der Sache an den BGH gemäß § 28 Abs. 2 FGG nicht in Betracht.