Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Erstherstellung; Balkonverglasung; Verwirkung

1. Eine Balkonverglasung stellt eine bauliche Veränderung dar, die grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.

2. Bei Versäumung der Beschlußanfechtungsfrist kann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden. Wird Wiedereinsetzung vom Amtsgericht gewährt und der Beschluß nicht angefochten, kann er in Zusammenhang mit der Anfechtung der in einem weiteren Beschluß getroffenen Hauptsacheentscheidung vom Beschwerdegericht nicht mehr überprüft werden.

3. Verlangt ein Wohnungseigentümer 35 Jahre nach Errichtung der Wohnanlage mit der Begründung, nach den ursprünglichen Bauplänen sei die Verglasung der Balkone vorgesehen gewesen, ihm die Verglasung seines Balkons zu genehmigen, kann dies gegen Treu und Glauben verstoßen.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer 1964 oder 1965 errichteten Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die zum Innenhof gelegenen Balkone der Wohnanlage sind seitlich mit einer Drahtglasscheibe versehen. Nr. VI b der Teilungserklärung lautet: "Die Wohnungseigentümer dürfen an der äußeren Gestalt des Gebäudes keine Veränderungen vornehmen.

Die Antragsgegner zu 1 beabsichtigen, ihren Balkon vollständig zu verglasen. Am 14.7.1998 genehmigten die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit unter Tagesordnungspunkt (TOP) 9 die beabsichtigte Balkonverglasung der Antragsgegner zu 1. In der Niederschrift über die Eigentümerversammlung ist im Anschluß an den Eigentümerbeschluß folgender Satz angefügt: "Da kein allstimmiger Beschluß zustande kam, gilt die Maßnahme als nicht genehmigt".

Die Antragstellerin hat beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären und ihr Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Anfechtungsfrist zu gewähren. Das Amtsgericht hat der Antragstellerin Wiedereinsetzung gewährt und den Eigentümerbeschluß vom 14.7.1998 zu TOP 9 für ungültig erklärt. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zu 1, mit der diese beantragt haben festzustellen, daß der Eigentümerbeschluß gültig ist, zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1, die erfolglos blieb.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Daß am 14.7.1998 unter TOP 9 ein Eigentümerbeschluß gefaßt wurde, steht außer Zweifel, weil mehr Wohnungseigentümer für als gegen den Antrag gestimmt haben, die beabsichtigte Balkonverglasung der Antragsgegner zu 1 zu genehmigen. Daran ändert die in der Niederschrift über die Eigentümerversammlung enthaltene Meinungsäußerung des Verwalters, ein Beschluß sei nicht zustande gekommen, nichts (BayObLG NZM 1998, 917). Der Eigentümerbeschluß hätte damit Bestandskraft erlangt, wenn er nicht innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 WEG angefochten und vom Gericht für ungültig erklärt worden wäre.

Auf die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG für die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses ist § 22 Abs. 2 FGG über die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bei Versäumung der Beschwerdefrist entsprechend anzuwenden (ständige Rechtsprechung des Senats; BayObLGZ 1989, 13/14 m. w. N.; zuletzt Beschluß vom 31.10.2000, 2Z BR 79/00). Dies schließt die entsprechende Anwendung auch von § 22 Abs. 2 Satz 3 FGG ein. Nach dieser Bestimmung ist gegen die Entscheidung über den Wiedereinsetzungsantrag die sofortige weitere Beschwerde zulässig. Bei entsprechender Anwendung auf die Versäumung der Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG wäre die sofortige Beschwerde gegeben gewesen, weil über den Antrag das Amtsgericht und nicht wie im Fall der Versäumung der Beschwerdefrist das Landgericht zu entscheiden hatte. Durch den Eintritt der formellen Rechtskraft des amtsgerichtlichen Beschlusses vom 1.9.1999 mit Ablauf der Anfechtungsfrist ist dieser einer Änderung und damit auch einer Nachprüfung entzogen. Die Voraussetzungen, unter denen ausnahmsweise etwas anderes gelten könnte (vgl. dazu BayObLGZ 1948/1951, 353/355; Keidel/Kahl FGG 14. Aufl. § 22 Rn. 43), liegen hier nicht vor. Dabei ist von Bedeutung, daß es sich bei der Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG im Gegensatz zu der Beschwerdefrist nicht um eine verfahrensrechtliche Frist handelt, sondern um eine materielle Ausschlußfrist (ständige Rechtsprechung; vgl. BayObLG NZM 1999, 36).

b) Die Anbringung einer Balkonverglasung stellt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinn des § 22 Abs. 1 WEG dar, die über die ordnungsmäßige Instandsetzung und Instandhaltung hinausgeht. Sie bedarf daher grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Diese ist nur dann entbehrlich, wenn die Wohnungseigentümer durch die Maßnahme keinen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil erleiden (§ 22 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG). Ein derartiger Nachteil kann bei einer Balkonverglasung insbesondere in einer nicht ganz unerheblichen Verschlechterung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage liegen. Ob ein solcher Nachteil gegeben ist, liegt weitgehend auf dem Gebiet der tatrichterlichen Würdigung, die vom Rechtsbeschwerdegericht nicht auf ihre sachliche Richtigkeit, sondern nur darauf überprüft werden kann, ob ihr Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht (ständige Rechtsprechung; BayObLG NZM 1998, 980 m. w. N.; zuletzt Beschluß vom 16.4.1999, 2Z BR 28/99).

c) Nach diesen Grundsätzen hat das Landgericht ohne Rechtsfehler die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 14.7.1998 durch das Amtsgericht bestätigt.

Zunächst ergibt sich bereits aus der von den Antragsgegnern zu 1 vorgetragenen Bestimmung der Teilungserklärung, die einem Wohnungseigentümer untersagt, an der äußeren Gestalt der Fassade Änderungen vorzunehmen, daß der Eigentümerbeschluß, der eine Balkonverglasung zum Gegenstand hat, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Darüber hinaus hat das Landgericht rechtsfehlerfrei und damit für das Rechtsbeschwerdegericht bindend festgestellt, daß die Balkonverglasung einen das Maß des § 14 Nr. 1 WEG übersteigenden Nachteil mit sich bringt. Auch dies läßt den Eigentümerbeschluß als nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend erscheinen (vgl. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Daran ändert auch der Sachvortrag der Antragsgegner zu 1 nichts, die Verglasung aller Balkone sei nach dem ursprünglichen Bauplan vorgesehen gewesen. Die Antragsgegner zu 1 berufen sich dabei auf einen von ihnen vorgelegten Schnitt aus den Bauplänen. Aus diesem läßt sich aber nicht entnehmen, daß die Balkone rundum verglast werden sollten. Der vorgelegte Schnitt gibt die vorhandene seitliche Glasverkleidung wieder. Aus ihm ist nicht zu entnehmen, daß die Balkone auf allen Seiten geschlossen werden sollten. Die Frage braucht aber nicht abschließend entschieden zu werden. Allerdings läge dann, wenn der Sachvortrag der Antragsgegner zu 1 zuträfe, möglicherweise keine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs. 1 WEG vor. An einer solchen fehlt es nach der Rechtsprechung des Senats nämlich dann, wenn die Maßnahme der erstmaligen Herstellung des nach den Plänen oder der Baubeschreibung vorgesehenen oder sonst ordnungsmäßigen Zustands dient (BayObLGZ 1990, 120/122). Jedenfalls verstieße es nämlich gegen Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB), wenn sich die Antragsgegner zu 1 etwa 35 Jahre nach Erstellung der Wohnanlage erstmals darauf berufen, die Verglasung der Balkone sei zur Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands, wie er sich aus den Bauplänen ergibt, erforderlich.

Die ordnungsgemäße Erstherstellung stellt keine bauliche Veränderung dar. Wird aber erst nach 35 Jahren eine Balkonverglasung gefordert, verstößt dies gegen Treu und Glauben.

Nach 35 Jahren wollte eine Wohnungseigentümerin ihren bisher nur seitlich verglasten Balkon zum Innenhof vollständig verglasen lassen. Für ihren Antrag auf Genehmigung fand sich eine Mehrheit. Dennoch verkündete der Verwalter, ein Mehrheitsbeschluß sei nicht zustande gekommen, weil es an der Allstimmigkeit fehle. Die Wohnungseigentümerin wollte feststellen lassen, daß ein gültiger Eigentümerbeschluß über die Gestattung des Umbaues vorliege.

Das BayObLG hat bestätigt, daß die Meinungsäußerung des Verwalters dem Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses nicht entgegenstehe, weil der Verwalter darüber nicht zu befinden habe. Nachdem gegen die Versäumung der Anfechtungsfrist aber Wiedereinsetzung gewährt worden sei, stehe die Ordnungsmäßigkeit des Eigentümerbeschlusses auf dem Prüfstand. Das Landgericht habe einwandfrei eine optische Beeinträchtigung angenommen. Damit könne die Gültigkeit des Gestattungsbeschlusses nicht festgestellt werden. Also kein Wintergarten möglich.

Die Verkündung des Abstimmungsergebnisses durch den Versammlungsleiter ist nach überwiegender Auffassung nicht konstitutiv für das Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses. Es kommt nur darauf an, ob die erforderliche Stimmenmehrheit erreicht ist oder nicht. Zweifelsfragen hat das Gericht zu klären, nicht der Verwalter.