Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Heizkostenabrechnung für Einrohrheizung; Verfahren auf Ungültigerklärung des die Abrechnung genehmigenden Eigentümerbeschlusses; ordnungsgemäße Verwaltung; Schadensersatzanspruch wegen Unterlassung ordnungsgemäßer Wärmeerfassung

Entspricht die Abrechnung über die Heizungs- und Warmwasserkosten bei einer Einrohrheizung auf der Grundlage einer Wärmeerfassung an den Heizkörpern durch Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip wegen des unzulänglichen technischen Zustands der Heizungsanlage nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, kann der genehmigende Eigentümerbeschluß gleichwohl nicht für ungültig erklärt werden. Der durch die Abrechnung benachteiligte Wohnungseigentümer kann einen Anspruch auf Vornahme geeigneter technischer Maßnahmen haben, damit eine ordnungsmäßige Wärmeerfassung sichergestellt ist. Außerdem können Schadensersatzansprüche gegen die übrigen Wohnungseigentümer bestehen, sofern diese es schuldhaft unterlassen haben, erforderliche und zumutbare Maßnahmen zu veranlassen. Solche Ansprüche können im Verfahren auf Ungültigerklärung des die Abrechnung genehmigenden Eigentümerbeschlusses nicht einredeweise geltend gemacht werden.

Nach der Gemeinschaftsordnung werden die Heizungs- und Warmwasserkosten zur Hälfte nach der Größe der beheizten Flächen und zur anderen Hälfte nach dem Ergebnis der durch die Verbrauchsmeßgeräte erfaßten Werte abgerechnet. Die Wohnanlage ist mit einer Einrohrheizung ausgestattet. Dabei fließt durch die im Fußboden verlegte Ringleitung ständig Heizwasser. Auch dann, wenn die Ventile an den Heizkörpern geschlossen sind, wird von der Ringleitung über den Fußboden Wärme abgegeben. In der Wohnung des Antragstellers ist die Wärmeabgabe durch die Ringleitung wegen der baulichen Gegebenheiten geringer als in den anderen Wohnungen. Der Antragsteller ist der Meinung, eine Verteilung der Kosten für Heizung und Warmwasser entsprechend der Regelung in der Gemeinschaftsordnung führe zu einer für ihn nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht mehr zumutbaren Mehrbelastung. In einem durch Beschluß des BayObLG vom 28.1.1993 (BayObLGZ 1993, 34 f. = GE 1993, 315 = NJW-RR 1993, 663) abgeschlossenen Verfahren wurde der Antrag des Antragstellers, den Eigentümerbeschluß über die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten für die Zeit vom 1.7.1988 bis 30.6.1989 für ungültig zu erklären, mit der Begründung zurückgewiesen, die Abrechnung entspreche den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung und der Heizkostenverordnung, die Grenze des § 242 BGB sei nicht überschritten. Am 5.3.1991 genehmigten die Wohnungserbbauberechtigten die Abrechnung über die Kosten für Heizung und Warmwasser für die Zeit vom 1.7.1984 bis 30.6.1988 und vom 1.7.1989 bis 30.6.1990 sowie durch weiteren Beschluß vom 9.3.1992 für die Zeit vom 1.7.1990 bis 30.6.1991. Die Gesamtkosten für die sechs Jahre betragen etwa 387.000 DM; auf den Antragsteller entfallen davon nach den Beschlüssen etwa 18.000 DM. Der Antragsteller hat beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Anträgen stattgegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, die ohne Erfolg blieb.

a) Der Senat hat in seiner Entscheidung vom 28.1.1993 ausgeführt, Eigentümerbeschlüsse über die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten seien an dem in § 10 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel zu messen. Dieser entspreche auch bei der hier gegebenen Einrohrheizung mit einer Wärmeerfassung an den Heizkörpern mittels Verdunstungsmeßgeräten der Heizkostenverordnung (BayObLG GE 1993, 315). Dies trifft weiterhin zu. Der Senat hat in dem genannten Beschluß auch ausgeführt, daß ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels haben könne, wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an diesem grob unbillig wäre und einen Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben darstellte. Auch an dieser von Rechtsprechung und Schrifttum geteilten Ansicht hält der Senat fest.

b) Sofern die Abrechnung über die Heizungs- und Warmwasserkosten bei Anwendung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall zu einer unzumutbaren Benachteiligung eines Wohnungseigentümers führt und dieser daher einen Anspruch auf Abänderung hat, kann dieser auf § 242 BGB gestützte Anspruch einredeweise weder im Rahmen der Anfechtung des auf diesen Kostenverteilungsschlüssel gestützten Eigentümerbeschlusses über die Abrechnung geltend gemacht noch einem auf einen solchen Eigentümerbeschluß gestützten Zahlungsanspruch entgegengesetzt werden (BayObLG WM 1996, 297 = WE 1997, 37, m.w.N.). Der gesetzliche oder der von den Wohnungseigentümern vereinbarte hiervon abweichende Verteilungsschlüssel gilt nämlich so lange, als er nicht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder eine sie ersetzende rechtskräftige gerichtliche Entscheidung abgeändert worden ist. Im vorliegenden Verfahren, in dem Gegenstand die Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen über die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten ist, könnte daher über das Bestehen eines Anspruchs auf Abänderung des in § 10 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels nicht entschieden werden.

(1) Hier geht es aber in Wahrheit nicht um eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels. Die behauptete grob unbillige Benachteiligung des Antragstellers bei der Heizkostenabrechnung beruht nach seinem Vortrag darauf, daß die Wärmeerfassung an den Heizkörpern aufgrund des vorhandenen technischen Zustands der Heizungsanlage zu grob ungleichen und damit unbilligen Ergebnissen bei den einzelnen Wohnungen führe. Dies findet eine Bestätigung in den Äußerungen des Sachverständigen. Dieser hatte schon in dem Verfahren, das durch den Beschluß des Senats vom 28.1.1993 abgeschlossen wurde, die Meinung vertreten, auch wenn die Erfassungsmethode formal der Heizkostenverordnung entspreche, sei sie wegen der großen Erfassungsfehler doch nicht geeignet. Auch im vorliegenden Verfahren hat derselbe Sachverständige bei der mündlichen Erläuterung seines schriftlich erstatteten Gutachtens am 3.3.1995 zum Ausdruck gebracht, in ihrem bestehenden Zustand sei die Heizungsanlage nicht in ordnungsgemäßem Zustand, weil sie nicht so "einreguliert" sei, daß die Wärme durch die Heizkostenverteiler ordnungsgemäß erfaßt werde. Legt man diese Ansicht des Sachverständigen zugrunde, dann könnte der Antragsteller als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, auf die er einen einklagbaren Anspruch hat (§ 21 Abs. 3, 4 WEG), von den übrigen Wohnungserbbauberechtigten insoweit Abhilfe verlangen. Als geeignete Maßnahmen könnten nach den Ausführungen des Sachverständigen eine sachgerechte Einstellung der Regulierungsventile für die Ringleitung und Vorkehrungen gegen eine Veränderung der Einstellung durch einzelne Wohnungserbbauberechtigte in Betracht kommen oder auch der Einbau eines hydraulischen Ausgleichs. Ein Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung in diesem Sinn müßte ebenso wie ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in einem gesonderten Verfahren geltend gemacht werden.

(2) Selbst wenn unterstellt wird, daß die Abrechnungen, die von den Wohnungserbbauberechtigten durch die angefochtenen Beschlüsse genehmigt wurden, wegen des unzulänglichen technischen Zustands der Heizungsanlage nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, kann dies doch nicht dazu führen, daß die Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt werden. Hier besteht nämlich die Besonderheit, daß in diesem Fall für die Vergangenheit eine ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Wärmeerfassung als Grundlage einer ordnungsmäßigen Abrechnung nicht möglich wäre. Es muß deshalb bei den genehmigten Abrechnungen verbleiben. In Betracht kommen können aber Schadensersatzansprüche des durch die nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Abrechnung benachteiligten Wohnungseigentümers. Voraussetzung dafür wäre, daß die übrigen Wohnungseigentümer schuldhaft die Durchführung der unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsmäßigen Verwaltung gebotenen und zumutbaren Maßnahmen zur Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Wärmeerfassung unterlassen haben (Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. Rn. 48, Bärmann/Pick/Merle WEG 7. Aufl. Rn. 175, jeweils zu § 21).

Ein Wohnungseigentümer beanstandete die Abrechnung über die Kosten für Heizung und Warmwasser, weil durch die baulichen Gegebenheiten die Wärmeabgabe durch eine Ringleitung im Fußboden, die nicht über die Verdunstungsmeßgeräte an den Heizkörpern erfaßt wird, in seiner Wohnung geringer sei als in anderen Wohnungen.

Das BayObLG hat ausgeführt, daß der Wohnungseigentümer die technisch nicht anders machbare Abrechnung hinnehmen müsse, auch wenn sie zu ungerechten Ergebnissen führe. Der Wohnungseigentümer habe allenfalls Schadensersatzansprüche, wenn die Gemeinschaft schuldhaft die Durchführung der unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsgemäßen Verwaltung gebotenen und zumutbaren Maßnahme zur Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Wärmeerfassung unterlassen hat.