Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Wegereinigung; Verkehrssicherungspflicht; Reinigungspflicht; Schadensersatzanspruch

Wird die Wegereinigung in einer Wohnungseigentumsanlage auf einen Dritten übertragen, so kann dieser unter dem Gesichtspunkt der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht auch den Wohnungseigentümern gegenüber deliktsrechtlich haftbar sein.

Der Kl. ist Eigentümer einer Eigentumswohnung in einer aus mehreren Häusern bestehenden Wohnungseigentumsanlage. Der Bekl. betreibt eine Fußwegreinigung. Er hat durch Vertrag mit der Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage, diese handelnd für die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Reinigung des (straßenseitigen) Fußweges vor der Anlage "einschließlich aller Zuwege" übernommen.

Der Kl. begehrt mit der Behauptung, er sei im Oktober 1986 infolge nicht ordnungsgemäßer Reinigung des Stichweges auf fauligem Laub zu Fall gekommen und habe sich hierdurch eine Knieverletzung zugezogen, die Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes, nach seiner Vorstellung mindestens 7.000 DM; dabei rechnet er sich ein Mitverschulden von 30 v.H. an.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht die hiergegen eingelegte Berufung zurückgewiesen. Die - zugelassene - Revision des Kl. führte zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kl. ein Schmerzensgeld auch dann nicht zu, wenn er, wie von ihm behauptet, infolge unzureichender Reinigung des Stichweges durch den Bekl. gestürzt ist und sich verletzt hat. Wer eine Verkehrssicherungspflicht übernehme, hafte daraus deliktisch, so meint das Berufungsgericht, nur demjenigen Personenkreis, dem gegenüber die Verkehrssicherungspflicht von Anfang an bestanden habe, nicht jedoch dem primär Verkehrssicherungspflichtigen selbst. Der Umfang der Verkehrssicherungspflicht werde durch die Übertragung auf einen anderen nicht erweitert. Eine Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich des Zuweges habe aber nur gegenüber Dritten, etwa Besuchern und Mietern, bestanden, nicht auch gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern. Diese seien vielmehr - in Rechtsgemeinschaft - die eigentlichen Träger der Verkehrssicherungspflicht. Ihre Rechte und Pflichten in bezug auf das Gemeinschaftseigentum seien abschließend im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Die Annahme einer Verkehrssicherungspflicht der Wohnungseigentümer im Verhältnis zueinander unterlaufe das Regelungsgefüge dieses Gesetzes.

II. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

1. Für den hier interessierenden Stichweg innerhalb der Wohnungseigentumsanlage trifft die sog. Verkehrssicherungspflicht zunächst die Wohnungseigentümer in Rechtsgemeinschaft (vgl. Senatsurteil vom 27. November 1984 - VI ZR 49/83 - VersR 1985, 243, 244; OLG Hamm JMBl. NW 1981, 245, 246, 248). Sie schließt, wie keiner näheren Darlegung bedarf, die Verpflichtung ein, den Weg von Verunreinigungen freizuhalten, die ihrer Art nach die Gefahr begründen, daß Benutzer des Weges zu Schaden kommen. Von daher war es hier geboten, dafür Sorge zu tragen, daß sich auf dem Wege keine unfallgefährliche "Schmierschicht aus nassem und faulendem Laub" bildete, wie sie nach der Behauptung des Kl. zur Unfallzeit den Weg bedeckte.

2. Soweit es um die Reinigung des Weges geht, ist der Bekl. nach dem unstreitigen Sachverhalt in die Verkehrssicherungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Folge eingetreten, daß er insoweit selbst verkehrssicherungs- und damit für den Fall der schuldhaften Verletzung der übernommenen Reinigungspflicht deliktisch einstandspflichtig geworden ist. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats, daß die Verkehrssicherungspflicht delegiert werden kann. Wer sie übernimmt, wird seinerseits deliktisch verantwortlich (s. etwa Senatsurteile vom 12. Mai 1964 - VI ZR 35/63 - VersR 1964, 942, 943 f; vom 14. Oktober 1969 - VI ZR 55/68 - VersR 1970, 38, 39; vom 26. November 1974 - VI ZR 164/73 - VersR 1975, 329, 330 zu 2.), während sich die Verkehrssicherungspflicht auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht verengt (s. etwa Senatsurteile vom 2. Oktober 1984 - VI ZR 125/83 - VersR 1984, 1190 f; vom 27. November 1984 a.a.O.; vgl. zu alledem weiter BGB-RGRK 12. Aufl. § 823 Rdn. 128, 132, 166, 173, 201; MK/Mertens 2. Aufl. § 823 Rdn. 195, 198; Ulmer JZ 1969, 163 ff.).

3. Die deliktische Einstandspflicht des Bekl. aus der Übernahme der Verkehrssicherungspflicht besteht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur gegenüber Dritten (Passanten, Besuchern, Mietern), sondern auch gegenüber den Wohnungseigentümern.

a) Nach der Rechtsprechung des Senats schließt der Umstand, daß gegen den primär Verkehrssicherungspflichtigen bei Verletzung der Verkehrssicherungspflicht - naturgemäß - nur Ansprüche Dritter in Betracht kommen, nicht aus, daß er selbst Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht gegen denjenigen erlangt, der die Verkehrssicherungspflicht übernommen hat. So hat der Senat etwa ausgesprochen, daß ein Bauunternehmer oder Architekt, der die Verantwortung für die Sicherheit einer Baustelle übernommen hat, wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht auch dem Bauherrn gegenüber schadensersatzpflichtig sein kann, obwohl die Verkehrssicherungspflicht aus der Eröffnung der Baustelle primär bei diesem selbst lag (vgl. Senatsurteile vom 26. Oktober 1955 - VI ZR 163/54 - VersR 1956, 31, 32; vom 28. Oktober 1986- VI ZR 254/85 - VersR 1987, 159, 160 zu aa.; s. weiter BGHZ 68, 169, 175; v. Bar, Verkehrspflichten, 1980, S. 183; BGB-RGRK a.a.O. Rdn. 237, 238).

b) Daß bei Delegierung der Verkehrssicherungspflicht auf einen anderen dieser andere auch dem Delegierenden selbst deliktsrechtlich haftbar sein kann, findet seine innere Rechtfertigung in dem Gedanken der - auf diese Weise veränderten - Bereichszuständigkeit. Die deliktische Einstandspflicht des mit der Wahrnehmung der Verkehrssicherung Beauftragten beruht nicht eigentlich auf dem Vertrag mit dem primär Verkehrssicherungspflichtigen. Sie besteht ggf. auch dann, wenn dieser Vertrag rechtlich keinen Bestand hat (BGB-RGRK a.a.O. Rdn. 129; MK/Mertens a.a.O. Rdn. 198; Soergel Siebert/Zeuner BGB 11. Aufl. § 823 Rdn. 188; v. Bar a.a.O. S. 121). Entscheidend ist, daß der in die Verkehrssicherungspflicht Eintretende faktisch die Aufgabe der Verkehrssicherung in dem Gefahrenbereich übernimmt und im Hinblick hierauf Schutzvorkehrungen durch den primär Verkehrssicherungspflichtigen unterbleiben, weil sich dieser auf das Tätigwerden des Beauftragten verläßt. Aufgrund dieser von ihm mitveranlaßten Zuständigkeitsverteilung ist der Beauftragte für den Gefahrenbereich nach allgemeinen Deliktsgrundsätzen verantwortlich (BGB-RGRK a.a.O.; MK-Mertens a.a.O:; in diesem Sinne auch BGH Urteil vom 6. Oktober 1958 - III ZR 175/57 - VersR 1958, 833 mit zust. Anm. Baumgärtel MDR 1959, 190; im Ergebnis übereinstimmend, wenn auch stärker auf die Verkehrserwartungen abstellend, Ulmer a.a.O. S 171, v. Bar a.a.O. und Soergel-Siebert/Zeuner a.a.O.). Insofern ist seine Verkehrssicherungspflicht nicht abgeleiteter Natur. Vielmehr erfährt sie mit der Übernahme durch den Beauftragten in seine Zuständigkeit eine rechtliche Verselbständigung. Er ist es fortan, dem unmittelbar die Gefahrenabwehr obliegt und der dafür zu sorgen hat, daß niemand zu Schaden kommt. Inhalt und Schutzbereich dieser verselbständigten Verkehrssicherungspflicht bestimmen sich allein danach, was objektiv erforderlich ist, um mit der Gefahrenstelle in Berührung kommende Personen vor Schaden zu bewahren. Damit aber kommt auch der ursprünglich selbst Verkehrssicherungspflichtige in den Genuß der Verkehrssicherungspflicht des nunmehr Verantwortlichen. Er darf seinerseits davon ausgehen, daß die erforderlichen Schutzvorkehrungen getroffen werden und infolgedessen auch er selbst vor Schaden geschützt ist. Demgemäß kommt ihm die von dem Beauftragten übernommene Verkehrssicherungspflicht in gleicher Weise zugute wie jedem anderen.

c) Nach diesen Grundsätzen können auch den Wohnungseigentümern, obwohl primär selbst - in Rechtsgemeinschaft - verkehrssicherungspflichtig (s. wiederum Senatsurteil vom 27. November 1984 a.a.O. sowie OLG Hamm a.a.O.), Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht gegen denjenigen zustehen, der die Verkehrssicherung auf der Wohnungseigentumsanlage übernommen hat. Die Erwägung des Berufungsgerichts, in bezug auf das Gemeinschaftseigentum seien die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer abschließend im Wohnungseigentumsgesetz geregelt und bleibe daneben für die Annahme einer Verkehrssicherungspflicht im Verhältnis zu dem einzelnen Wohnungseigentümer kein Raum, geht schon deshalb fehl, weil es hier nicht um weiterübertragene Pflichten aus dem Wohnungseigentum, sondern um die - wie dargelegt - verselbständigte Verkehrssicherungspflicht eines Dritten geht. Abgesehen davon ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts aber auch wohnungseigentumsrechtlich nicht zutreffend. Vielmehr gehen Rechtsprechung und Schrifttum - im Ergebnis in Übereinstimmung mit den hier dargelegten Grundsätzen - davon aus, daß bei Verletzung der von einem der Wohnungseigentümer oder dem Verwalter wahrzunehmenden Instandhaltungs- oder (sonstigen) Verkehrssicherungspflicht deliktische Schadensersatzansprüche auch der einzelnen (anderen) Wohnungseigentümer in Betracht kommen (vgl. etwa OLG Frankfurt OLGZ 1982, 16, 17; 1985, 144 ff.; Beschluß vom 2. August 1983 DWE 1984, 29 - LS -; DWE 1985, 121, 122; BayObLG DWE 1982, 135 - LS -; 1985, 58; 1987, 27 zu a; Bärmann/Pick WEG 6. Aufl. § 21 Rdn. 62 und § 26 Rdn. 84, 85; BGB-RGRK/Augustin 12. Aufl. § 14 WEG Rdn. 15, § 21 Rdn. 53 und § 26 Rdn. 13; Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, 3. Aufl., 1987, S. 402 f.; Bub, Wohnungseigentum von A-Z, 5. Aufl. 1986, S. 223, 258; Deckert DWE 1983, 66, 67 f., 70, 71; ders., Die Eigentumswohnung, 1982, 94 v, 94 w/95; MK/Röll 2. Aufl. § 27 WEG Rdn. 16; Soergel-Siebert/Baur BGB 11. Aufl. § 14 WEG Rdn. 6 c, § 21 WEG Rdn. 11; Weimar JR 1973, 8, 9; Weitnauer, Die Haftung des Verwalters, in: Funktionen des Verwalters, 1978, S. 55, 65 f.). Dann aber müssen einem Wohnungseigentümer deliktische Ansprüche auch - und erst recht - gegenüber einem Außenstehenden zustehen können, den die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht betraut hat.

d) Nach alledem kann das Berufungsurteil mit seiner bisherigen Begründung keinen Bestand haben. Vielmehr ist der Bekl. deliktisch zum Schadensersatz und damit auch zur Zahlung eines Schmerzensgeldes verpflichtet, wenn er die von ihm übernommene Verpflichtung zur Reinigung des Fußweges schuldhaft verletzt hat, der Kl. aus diesem Grunde zu Fall gekommen ist und hierauf die geltend gemachten Verletzungen zurückzuführen sind. Zu diesen Fragen bedarf es der tatrichterlichen Aufklärung. Ggf. wird der Tatrichter weiter abzuwägen haben, ob das Mitverschulden des Kl. nicht über 30 v.H., die sich der Kl. selbst anrechnet, hinausgeht. Ein Mitverschulden des Kl. kann sich sowohl aus seinem Verhalten zum Unfallzeitpunkt (unvorsichtiges Auftreten trotz des auf dem Weg vorhandenen fauligen Laubs) als auch daraus ergeben, daß er als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft die ordnungsgemäße Erfüllung der Wegereinigungspflicht auf dem Gelände der Wohnungseigentumsanlage nicht hinreichend mit überwacht und der Verwaltung von etwaigen Mißständen in dieser Hinsicht keine Mitteilung gemacht hat. Der Rechtsstreit war hiernach unter Aufhebung des angefochtenen Urteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.