Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwalterbefugnis; Erhaltungsmaßnahmen; Dringlichkeit

1. § 27 Abs. 2 WEG enthält keine Befugnis des Verwalters, im Namen der Wohnungseigentümer Ansprüche anzuerkennen.

2. Dringende Fälle im Sinn des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG sind solche, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen.

Die Antragstellerin macht als Verwalterin in Verfahrensstandschaft für die übrigen Wohnungseigentümer einer Wohnanlage gegen den Antragsgegner Wohngeldforderungen für die Jahre 1992 bis 1994 geltend. Der Antragsgegner hat dagegen u.a. den Einwand der Aufrechnung erhoben. Er trägt insoweit vor, er habe nach dem Erwerb seiner Teileigentumseinheiten, die er als Praxis und Tagesklinik nutze, umfangreiche Umbauarbeiten durchgeführt. Zu diesen Arbeiten hätten auch die Erneuerung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Aluminiumfassade und der Fensterrahmen gehört; beides sei völlig verrottet gewesen. Aufgrund der Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum stünde ihm ein Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 36.896,95 DM zu. Das Amtsgericht hat mit Teilbeschluß vom 5.6.1996 den Antragsgegner verpflichtet, Wohngeld für die Jahre 1993 und 1994 in Höhe von insgesamt 35.146,24 DM nebst Zinsen zu bezahlen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 11.12.1996 die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners, mit der er sich dagegen wendet, daß das Landgericht zu Unrecht das Bestehen eines im vorliegenden Verfahren aufrechenbaren Gegenanspruchs verneint habe. Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

Nach ständiger Rechtsprechung ist die Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen oder solchen aus Notgeschäftsführung zulässig (BayObLGZ 1986, 128/133 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

a) Es kann dahinstehen, ob die von dem Antragsgegner zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung besteht und ob der frühere Verwalter ein Anerkenntnis dahingehend erklärt hat, daß die Wohnungseigentümer für diese Forderung aufkommen. Jedenfalls liegt, wie das Landgericht zutreffend angenommen hat, kein wirksames Anerkenntnis vor: § 27 Abs. 2 WEG enthält keine Befugnis des Verwalters, im Namen der Wohnungseigentümer Ansprüche anzuerkennen (BayObLG DWE 1984, 61). Auch aus der Gemeinschaftsordnung ist eine entsprechende Vollmacht nicht zu entnehmen.

b) Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, daß bei den Baumaßnahmen des Antragsgegners keine Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG vorgelegen hat. Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einseitig die notwendigen Maßnahmen zu treffen, die erforderlich sind, einen dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden. Da es grundsätzlich dem Verwalter einer Gemeinschaft obliegt, für Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2, 3 WEG), werden hierunter nur die Fälle zu rechnen sein, in denen dem eingreifenden Eigentümer ein Zuwarten auf das Tätigwerden des Verwalters oder auf die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nicht zugemutet werden kann (Henkes/Niedenführ/Schulze WEG 3. Aufl. § 21 Rn. 6). Nach den vom Landgericht getroffenen und vom Antragsgegner nicht angegriffenen Feststellungen, die gemäß § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO für das Rechtsbeschwerdegericht bindend sind, lag ein solcher Fall hier nicht vor.

c) Ein dringender Fall im Sinn des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG lag nicht vor. Deshalb kann offenbleiben, ob auch in einem solchen Fall aufgerechnet werden könnte. Dringend sind solche Fälle, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde.

Dringende Fälle entstehen in der Regel durch Zufall oder höhere Gewalt (Bärmann/Merle § 27 Rn. 70). Nach den Feststellungen des Landgerichts war ein solcher Fall hier aber nicht gegeben.

Ein Teileigentümer führte umfangreiche Renovierungsarbeiten auch am Gemeinschaftseigentum für ca. 36.000 DM aus und wollte mit dem Betrag gegen bestandskräftig beschlossene Wohngeldforderungen aufrechnen. Er berief sich auf eine Zusage des Verwalters, die Gemeinschaft käme für die Umbaukosten auf.

Falls eine derartige Zusage überhaupt gemacht worden sei, übersteige sie die Befugnis des Verwalters. So das BayObLG mit Beschluß vom 27. März 1997.