Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentümerversammlung; Einberufung durch künftigen Verwalter

Wird die Eigentümerversammlung von jemandem einberufen, der noch nicht Verwalter ist, in der Versammlung aber zum Verwalter bestellt werden soll und auch bestellt wird, und sind in der Versammlung nahezu alle Wohnungseigentümer erschienen oder vertreten, ohne einen Einberufungsmangel geltend zu machen, dann sind die in der Versammlung gefaßten Eigentümerbeschlüsse jedenfalls nicht nichtig.

Die Antragstellerin ist die Verwalterin einer Wohnanlage, in der dem Antragsgegner mehrere Wohnungen gehören. Am 8.10.1996 bestellten die Wohnungseigentümer die Antragstellerin vom 1.10.1996 bis 31.12.1997 zur Verwalterin; ferner genehmigten sie die Wirtschäftspläne für die Jahre 1996 und 1997 und beschlossen, eine Sonderumlage von 15.000 DM zu erheben, die von den Wohnungseigentümern entsprechend der Größe ihrer Miteigentumsanteile zu tragen ist. Außerdem ermächtigten sie die Antragstellerin, Zahlungsansprüche gegen säumige Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern ein Wohnungseigentümer mit mehr als 1.000 DM in Verzug ist und die einzuleitenden Schritte mit einem der Verwaltungsbeiräte abgesprochen sind. Schließlich beschlossen die eine Verzugszinsenpauschale von 12 %.

Am 24.4.1997 ermächtigten die Wohnungseigentümer durch Eigentümerbeschluß die Antragstellerin, wegen der Wohngeldschulden des Antragsgegners gegen diesen gerichtliche und außergerichtliche Schritte einzuleiten. Der Antragsgegner focht die Eigentümerbeschlüsse vom 8.10.1996 und 24.4.1997 an. Über die Anträge ist noch nicht entschieden.

Die Antragstellerin hat in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer beantragt, den Antragsgegner aufgrund der am 8.10.1996 gefaßten Beschlüsse über die Wirtschaftspläne 1996 und 1997 und die Erhebung einer Sonderumlage zur Zahlung von insgesamt 19.812,45 DM nebst 12 % Zinsen hieraus zu verpflichten. Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners, die erfolglos blieb.

2. a) Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer dem anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. Voraussetzung für die Zahlungspflicht eines Wohnungseigentümers ist aber stets ein Eigentümerbeschluß, aus dem sich der Gesamtbetrag der Inanspruchnahme ergibt; dies gilt für die Verpflichtung zu einer Sonderzahlung (Sonderumlage) ebenso wie für die Zahlungspflicht aufgrund des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 1, 3, 5 WEG; vgl. BGH NJW 1985, 912; BayObLGZ 1987, 86/96; BayObLG NJW-RR 1990, 1107). Aufgrund der Eigentümerbeschlüsse vom 8.10.1996 ist der Antragsgegner daher grundsätzlich zur Zahlung des geltend gemachten Betrags verpflichtet. Er stellt die Zahlungspflicht als solche nicht in Abrede.

b) Die Antragstellerin ist als Verwalterin zur Geltendmachung des Betrags in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer berechtigt. Die erforderliche Ermächtigung hierzu (vgl. § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG; BayObLGZ 1988, 212 f.) ergibt sich jedenfalls aus dem Eigentümerbeschluß vom 24.4.1997. Dieser Beschluß enthält nicht mehr die Einschränkung, daß eine Absprache mit dem Verwaltungsbeirat über die einzuleitenden Schritte erforderlich ist. Soweit in dem Eigentümerbeschluß von "Wohngeldzahlungen" und "Wohngeldschuldnern" die Rede ist, schließt dies die Ermächtigung ein, auch Ansprüche aus einer beschlossenen Sonderumlage geltend zu machen. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht den Eigentümerbeschluß dahin ausgelegt. Im weiteren Sinn handelt es sich bei einer Umlage zur "Sicherung der Finanzierung der Anfangskosten" um Wohngeldzahlungen.

c) Die Antragstellerin wurde am 8.10.1996 für die Zeit vom 1.10.1996 bis 31.12.1997 zur Verwalterin bestellt. Sie hat vor Ablauf des 11.12.1997 das vorliegende Verfahren anhängig gemacht. Selbst wenn sie nach dem 31.12.1997 nicht mehr Verwalterin sein sollte, steht dem nicht entgegen, daß sie das Verfahren fortführt. Es ist nämlich mangels Widerspruchs der Wohnungseigentümer davon auszugehen, daß diese damit einverstanden sind (vgl. BayObLGZ 1989, 266; BayObLG, WuM 1997, 297).

d) Schließlich sind die Eigentümerbeschlüsse vom 8.10.1996 und 24.4.1997 nicht nichtig. Ob sie anfechtbar sind und für ungültig erklärt werden müssen, kann hier dahinstehen. Denn bis zur Ungültigerklärung sind sie als wirksam zu behandeln (vgl. § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG). Ein darin liegender Einberufungsmangel, daß der Antragsgegner nach seiner Behauptung nicht eingeladen worden sei, führt keinesfalls zur Nichtigkeit der in der Versammlung gefaßten Beschlüsse (BayObLG, WE 1991, 227 f.; BayObLGZ 1992, 79/82; Bärmann/Merle, WEG 7. Aufl. Rn. 149; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Aufl., Rn. 26, jeweils zu § 23).

Dasselbe gilt, soweit die Antragstellerin bei Einberufung der Versammlung vom 8.10.1996 nicht Verwalterin war. Eigentümerversammlungen sind nach § 24 Abs. 1 WEG grundsätzlich vom Verwalter einzuberufen. Nur wenn ein solcher fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, kann die Versammlung auch von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Diese gesetzlichen Vorgaben sind bei der Einberufung zu der Eigentümerversammlung vom 8.10.1996 ersichtlich nicht eingehalten worden. Gleichwohl sind die in der Versammlung gefaßten Eigentümerbeschlüsse nicht nichtig. Ob die Einberufung einer Eigentümerversammlung durch eine vom Gesetz oder von der Gemeinschaftsordnung hierzu nicht berufene Person die Nichtigkeit oder nur die Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefaßten Beschlüsse zur Folge hat, wird nicht ganz einheitlich beantwortet. Die überwiegende Meinung in der Rechtsprechung, auch des Senats, und im Schrifttum nimmt bloße Anfechtbarkeit an (BayObLG, WE 1991, 285; BayObLGZ 1992, 79/81 f.; Bärmann/Merle, Rn. 145, Weitnauer/Lüke Rn. 14, jeweils zu § 23 und jeweils m.w.N.). In seiner Entscheidung vom 10.2.1994 (WuM 1994, 227) hat der Senat die Frage allerdings offengelassen. Es braucht hier nicht abschließend entschieden zu werden, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Nichtigkeit in Betracht kommen kann. Jedenfalls im vorliegenden Fall besteht keine Veranlassung, von einer solchen auszugehen. Die Versammlung wurde von der späteren Verwalterin einberufen, die in der Versammlung vom 8.10.1996 bestellt werden sollte und auch bestellt wurde. In der Versammlung waren nahezu sämtliche Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten und haben gegen die Einberufung der Versammlung durch die Antragstellerin, die noch nicht Verwalterin war, keine Einwendungen vorgebracht. Hinzu kommt, daß nach der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 8.10.11996 Zweifel bekundet wurden, ob die Antragstellerin bereits durch Eigentümerbeschluß vom 16.9.1996 wirksam zur Verwalterin bestellt wurde. Bei dieser Sachlage erscheint es nicht gerechtfertigt, sämtliche Eigentümerbeschlüsse, die in der Versammlung vom 8.10.1996 gefaßt wurden, als nichtig anzusehen.