Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Vertretungsregelung

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, daß sich ein Wohnungseigentümer nur durch einen Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder einen anderen Wohnungseigentümer vertreten lassen kann, ist wirksam. Sie erlaubt es einem Wohnungseigentümer nicht, sich durch den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft vertreten zu lassen. Nach den Umständen des Einzelfalles kann es aber einem Wohnungseigentümer nach Treu und Glauben unzumutbar sein, an der Vertretungsregelung festgehalten zu werden.

Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer diese durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet (§ 23 Abs. 1 WEG). Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die das Recht eines Wohnungseigentümers, sich in der Eigentümerversammlung vertreten zu lassen, auf bestimmte Personen beschränkt, insbesondere auf den Ehegatten, Verwandte, andere Wohnungseigentümer oder den Verwalter, wird in Rechtsprechung und Schrifttum ganz überwiegend als zulässig angesehen; sie ist weder gemäß §§ 134, 138 BGB nichtig noch verstößt sie grundsätzlich gegen Treu und Glauben im Sinne von § 242 BGB (BGHZ 99, 90 = GE 1987, 233 m. w. N.; ausdrücklich bestätigt in BGHZ 121, 236/238 = GE 1993, 589; ferner BayObLGZ 1981, 161/163; OLG Düsseldorf NJW-RR 1995, 1294; Palandt/Bassenge BGB 55. Aufl. § 25 WEG Rn. 2; vgl. aber auch KG NJW-RR 1995, 147 f.). Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 11. November 1986 (BGHZ 99, 90/96) offengelassen, ob im Einzelfall Ausnahmen wegen Unzumutbarkeit nach Treu und Glauben geboten sein können, weil Anhaltspunkte hierfür in dem von ihm zu entscheidenden Fall nicht vorlagen. In seiner Entscheidung vom 29. Januar 1993 (BGHZ 121, 236/240) hat er die Möglichkeit bejaht, daß die Gemeinschaft unter Umständen nach Treu und Glauben gehalten sein könne, auf der Vertretungsbeschränkung der Gemeinschaftsordnung nicht zu bestehen, hat aber offengelassen, unter welchen Voraussetzungen dies der Fall sein könne. Das Oberlandesgericht Braunschweig (NJW-RR 1990, 979/980) hat es bei einer kleinen Eigentümergemeinschaft, deren Mitglieder die Wohnungen selbst bewohnen und untereinander zerstritten sind, für unzumutbar angesehen, daß ein Wohnungseigentümer an der in der Gemeinschaftsordnung niedergelegten Vertretungsregelung festgehalten werde, wonach er sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen darf.

Nach diesen Grundsätzen ist die in § 13 der Gemeinschaftsordnung enthaltene Vertretungsregelung wirksam. Nach ihrem eindeutigen Wortlaut gehört der Lebensgefährte der Antragstellerin nicht zu dem Personenkreis, dem die Vertretung in der Eigentümerversammlung übertragen werden kann; für eine Auslegung des § 13 der Gemeinschaftsordnung ist kein Raum. Aber auch eine entsprechende Anwendung auf den Lebensgefährten eines Wohnungseigentümers kommt entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht in Betracht.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof in einer mietrechtlichen Entscheidung § 569 a BGB, der in seinem Absatz 1 auf den Ehegatten und in seinem Absatz 2 auf einen Familienangehörigen abstellt, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Hausstand führt, auf den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft entsprechend angewendet (BGHZ 121, 116 = NJW 1993, 999). In dieser Entscheidung, auf die sich das Landgericht beruft, hat der Bundesgerichtshof eine analoge Anwendung allein im Hinblick auf den in § 569 a Abs. 2 Satz 1 BGB verwendeten Begriff des Familienangehörigen, nicht aber den in Absatz 1 verwendeten Begriff des Ehegatten erörtert und bejaht. Schon deshalb können die in diesem Zusammenhang der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrunde liegenden Erwägungen nicht auf den vorliegenden Fall übertragen werden. Außerdem hat der Bundesgerichtshof zur Begründung ausgeführt, der Gesetzgeber des Jahres 1964 habe nicht voraussehen können, daß die Zahl nichtehelicher Lebensgemeinschaften erheblich gestiegen ist und diese Form des Zusammenlebens weithin gesellschaftlich toleriert werde. Er hat im Hinblick darauf eine durch Analogie zu schließende Regelungslücke des Gesetzes angenommen. Auch dieser Gesichtspunkt greift hier nicht durch, weil die Gemeinschaftsordnung über 20 Jahre später, nämlich erst im Jahr 1985, errichtet wurde. Zu dieser Zeit hatten sich die vom Bundesgerichtshof angesprochenen gesellschaftlichen Veränderungen bereits weitgehend vollzogen. Der nichteheliche Lebenspartner eines Wohnungseigentümers hätte daher in die Vertretungsregelung einbezogen werden können, wenn dies beabsichtigt gewesen wäre. Im übrigen ist der vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung herangezogene Normzweck des § 569 a BGB ein anderer als der mit der Vertretungsregelung in § 13 der Gemeinschaftsordnung verfolgte Zweck. Bei § 569 a BGB geht es darum, den dem verstorbenen Mieter in besonderer Weise verbundenen Personen die Wohnung als Mittelpunkt der bisherigen Lebens- und Wirtschaftsführung zu erhalten (BGHZ 121, 116/119). Dagegen sollen durch die Vertretungsregelung im Wohnungseigentumsrecht gemeinschaftsfremde Einwirkungen aus der Versammlung der Wohnungseigentümer ferngehalten werden (BGHZ 99, 90/95).

Das Landgericht hätte jedoch prüfen müssen, ob es der Antragstellerin wegen der Umstände des Einzelfalles nach Treu und Glauben unzumutbar ist, an der Vertretungsregelung der Gemeinschaftsordnung festgehalten zu werden. Eine solche Überprüfung hat das Landgericht nicht vorgenommen. Seine Entscheidung kann daher keinen Bestand haben, weil sie sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig darstellt (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 563 ZPO). Eine Zurückweisung der Sache an das Landgericht erübrigt sich aber, weil weitere Ermittlungen nicht erforderlich sind und der Senat selbst entscheiden kann, ob ein Festhalten der Antragstellerin an der Vertretungsregelung für diese unzumutbar ist. Dies ist nicht der Fall.

Kann ein Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung sein Stimmrecht zur Ausübung nur beschränkt übertragen, etwa auf Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder andere Wohnungseigentümer, kann er seinen nichtehelichen Lebenspartner nicht bevollmächtigen. Findet er aber sonst keinen, kann die Gemeinschaft verpflichtet sein, einen solchen Vertreter im Einzelfall dennoch hinzunehmen.

Das BayObLG meint: Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, daß sich ein Wohnungseigentümer nur durch einen Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder einen anderen Wohnungseigentümer vertreten lassen kann, ist wirksam. Sie erlaubt es einem Wohnungseigentümer nicht, sich durch den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft vertreten zu lassen. Nach den Umständen des Einzelfalles kann es aber einem Wohnungseigentümer nach Treu und Glauben unzumutbar sein, an der Vertretungsregelung festgehalten zu werden.