Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Zweckbestimmung über Nutzung; Verwaltervergütung; Aufrechnung mit Schadensersatzanspruch wegen Schlechterfüllung der Verwalterpflichten

1. Die bei der Begründung von Wohnungseigentum notwendige Festlegung als Wohnungseigentum oder Teileigentum enthält eine Zweckbestimmung dahin, daß die im Sondereigentum stehenden Räume bei einem Wohnungseigentum nur zu Wohnzwecken und beim Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Eine Änderung dieser Zweckbestimmung erfordert eine Änderung des dinglichen Rechtsaktes.

Ein Wohnungs- und Teileigentümer kann sein Wohnungs- oder Teileigentum aber auch zu einem anderen Zweck nutzen, sofern diese Nutzung nicht mehr stört als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung; anderenfalls bedarf es hierzu einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer.

2. Die Nutzung eines Teileigentums zu Wohnzwecken stört wegen der intensiveren Nutzungsmöglichkeit regelmäßig mehr als eine Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken.

I. Die Antragsteller, die Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Den Antragstellern gehört eine Erdgeschoßwohnung, die sie im Jahre 1991 erworben haben, den Antragsgegnern ein Dachgeschoßraum. Dieser ist im Teilungsvertrag vom Jahr 1977 wie folgt beschrieben:

Teileigentum von 26/1000 an der im Dachgeschoß gelegenen nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeit ...

Der Dachgeschoßraum ist zu Wohnzwecken ausgebaut und wird entsprechend genutzt. Die Wohnungseigentümer haben sich ausweislich der Nie-derschrift über die Eigentümerversammlung vom 5.12.1992 mit großer Mehrheit gegen die Nutzung des Raumes zu Wohnzwecken ausgesprochen. In der Bauherrenversammlung vom Jahre 1976 war "der Antrag des Bauherrn ... (= Antragsgegner): 'Ausbau des Dachraumes als Wohnung' einstimmig angenommen" worden.

Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, die Nutzung des Dachgeschoßraumes zu Wohnzwecken einzustellen und den Raum der im Teilungsvertrag vereinbarten Zweckbestimmung zuzuführen. Das Amtsgericht hat am 22.4.1993 den Antrag abgewiesen, das Landgericht hat ihm durch Beschluß vom 20.10.1993 stattgegeben. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II. Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die nähere Zweckbestimmung des Teileigentums im Teilungsvertrag als nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeit sei als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter auszulegen. Eine Nutzung als Wohnung beeinträchtige die übrigen Wohnungseigentümer mehr als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung. Dies gelte um so mehr, als die Antragsgegner ihre Wohnung nunmehr ver-kauft hätten und nur noch den Dachgeschoßraum zu Wohnzwecken nutz-ten. Eine stillschweigende Vereinbarung, daß der Dachgeschoßraum zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe, liege nicht vor. Auf Grund der Anga-ben des Beteiligten Q. und der vorgelegten Schreiben stehe fest, daß sich die Wohnungseigentümer schon in den Jahren 1977 und 1979 beim Bau-amt erkundigt hätten, ob der Ausbau überhaupt genehmigt sei. Allein dar-aus, daß der Dachgeschoßraum bei den Abrechnungen als Wohnung be-handelt worden sei, lasse sich eine Vereinbarung über die Nutzung nicht ableiten; dies gelte um so mehr, als der Ausbau zu Wohnzwecken des öfte-ren kontrovers von den Wohnungseigentümern diskutiert worden sei. Im übrigen würde eine Vereinbarung, weil sie nicht in das Grundbuch eingetragen worden sei, nicht gegenüber den Antragstellern wirken, die erst im Jahre 1991 ihre Wohnung erworben hätten. Aus diesen Gründen sei der Unterlassungsanspruch der Antragsteller auch nicht verwirkt. Auf den Be-schluß der Bauherrenversammlung könnten sich die Antragsgegner nicht berufen, weil er durch den Teilungsvertrag seine Gültigkeit verloren habe.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Der Unterlas-sungsanspruch der Antragsteller ist gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB begründet.

a) Der Dachgeschoßraum ist im Teilungsvertrag nicht näher bezeichnet, z. B. als Speicher; eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im engeren Sinn gemäß § 15 Abs. 1 WEG (s. hierzu BayObLG WuM 1992, 704 m. w. N.) liegt damit nicht vor. Der Teilungsvertrag wiederholt lediglich die gesetzlichen Abgrenzungsmerkmale von Wohnungseigentum und Teileigentum und bezeichnet das Teileigentum als nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeit (§ 1 Abs. 1, 3 WEG). Auch in der Festlegung als Wohnungseigentum oder Teileigentum, die bei der Begründung von Woh-nungseigentum im Gegensatz zu einer Zweckbestimmung im engeren Sinn notwendigerweise vorgenommen werden muß, liegt eine Zweckbestimmung.

Bei der Festlegung als Teileigentum dürfen die im Sondereigentum stehenden Räume zu jedem beliebigen Zweck, ausgenommen als Wohnraum, genutzt werden. Bei dieser Festlegung handelt es sich nicht um eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis untereinander im Sinn von § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG, sondern um einen notwendigen Teil des dinglichen Aktes zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum. Er ist einer Änderung durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinn des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG entzogen (a. M. Weitnauer WEG 7. Aufl., § 15 Rn. 15; die zum Beleg angeführte Ent-scheidung des OLG Braunschweig vom 8.11.1976, DNotZ 1977, 438, be-trifft andere Fragen; die ferner angeführte Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 23.7.1986, NJW-RR 1987, 975, befaßt sich mit der Änderung einer in der Teilungserklärung enthaltenen Stimmrechtsregelung, betrifft also ebenfalls einen anderen Fall). Zur Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum oder umgekehrt ist eine Änderung des dinglichen Begründungsaktes notwendig, die der Eintragung in das Grundbuch bedarf (§§ 877, 873 BGB; OLG Braunschweig, MDR 1976, 1023; Augustin WEG § 1 Rn. 48).

Dies schließt aber eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht aus, die es gestattet, bei einem Wohnungseigentum die im Sondereigentum stehenden Räume auch zu anderen Zwecken zu nutzen als zum Wohnen; jedoch kann durch eine Vereinbarung die Nutzung eines Wohnungseigentums zu Wohnzwecken nicht untersagt werden. Entsprechendes gilt für das Teileigentum. Trotz der durch die Festlegung als Wohnungseigentum oder als Teileigentum vorgegebene Zweckbestimmung kann ein Wohnungseigentum oder ein Teileigentum auch ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer tatsächlich anders als entsprechend dieser Zweckbestimmung genutzt werden; Voraussetzung hierfür ist aber, daß die zweckbestimmungswidrige Nutzung nicht mehr stört als eine Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung (vgl. für den Fall einer Zweckbestimmung im engeren Sinn BayObLG, WuM 1992, 704 m. w. N.).

b) Nach diesen Grundsätzen darf das Teileigentum Dachgeschoß nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Das Landgericht ist zu Recht davon aus-gegangen, daß eine Nutzung des Dachgeschosses als Wohnung mehr stört als eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken. Dies folgt schon aus der wesentlich intensiveren Nutzung des Raumes, wenn er als Wohnung zum Lebensmittelpunkt einer oder mehrerer Personen gemacht wird (BayObLG a. a. O.).

Rechtlich zutreffend hat das Landgericht auch ausgeführt, daß sich die An-tragsgegner nicht auf den Beschluß der Bauherrenversammlung vom Ja-nuar 1976 berufen können, weil dieser Beschluß, wenn er überhaupt den hier behandelten Dachraum betrifft, bei der Begründung von Wohnungsei-gentum im Jahr 1977 keinen Eingang in den Teilungsvertrag gefunden hat.

Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis untereinander im Sinn des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG bedarf grundsätzlich keiner be-sonderen Form; sie kann auch durch konkludentes Verhalten zustande kommen (Beschluß des Senats vom 15.7.19993, 2Z BR 68/93). Offen blei-ben kann, ob hier durch eine jahrelange Duldung der Nutzung des Dach-geschosses als Wohnung eine Vereinbarung zustande gekommen ist. Denn eine solche Vereinbarung müßten die Antragsteller, die ihre Wohnung erst im Jahr 1991 erworben haben, ebensowenig wie eine ausdrückliche Vereinbarung gegen sich gelten lassen, weil die Vereinbarung nicht im Grundbuch eingetragen wurde (§ 10 Abs. 2 WEG).

c) Zu Recht hat das Landgericht schließlich auch eine Verwirkung des Un-terlassungsanspruchs der Antragsteller verneint. Nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 1041) müßten sich die Antragsteller als Sondernachfolger eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs ihrer Rechtsvorgänger entgegenhalten lassen.

Voraussetzung einer Verwirkung (§ 242 BGB) ist, daß seit der Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspäteten Geltendmachung des Rechts als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (Umstandsmoment); erforderlich ist dazu, daß sich der Verpflichtete auf Grund des gesamten Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dieser werde das Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen (BayObLG NJW-RR 1989, 719/720; 1991, 1041; WuM 1992, 206, 292). Es kann dahingestellt bleiben, ob hier der Zeitablauf - maßgebend ist insoweit der Zeitraum von 1977 bis zur Veräu-ßerung der Wohnung durch die Rechtsvorgänger der Antragsteller im Jahr 1991 - die Annahme einer Verwirkung rechtfertigen könnte. Das Landgericht hat nämlich rechtsfehlerfrei das Vorliegen der hinsichtlich des Umstandsmoments zu stellenden Anforderungen verneint. Es hat auf Grund der Angaben des Beteiligten Q und der vorliegenden Schreiben festgestellt, daß der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken von den Wohnungseigentümern des öfteren kontrovers diskutiert worden ist und sich die Wohnungseigentümer schon in den Jahren 1977 bis 1979 beim Bauamt erkundigt haben, ob überhaupt eine Baugenehmigung für den Ausbau des Dachgeschosses vorliege. An diese Feststellungen des Land-gerichts ist der Senat gebunden (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO). Daß das Landgericht trotz des Widerspruchs der Antragsgegner den Angaben des Beteiligten Q. geglaubt hat, ist als Teil der tatrichterlichen Beweiswürdigung einer Nachprüfung durch das Beschwerdegericht entzogen. Das Landgericht ist deshalb zu Recht zu dem Ergebnis gelangt, daß die Antragsgegner sich auf Grund des Verhaltens der übrigen Wohnungseigentümer, auch wenn diese bei der Jahresabrechnung den Dachgeschoßraum entsprechend seiner tatsächlichen Nutzung wie eine Wohnung behandelt haben, nicht darauf einrichten konnten, die Wohnungseigentümer seien auch in Zukunft mit einer Nutzung des Dachgeschoßraums als Wohnung einverstanden. Anders als in dem von den Antragsgegnern angeführten Senatsbeschluß vom 19.7.1990 (NJW-RR 1991, 1041) liegen hier keine Eigentümerbeschlüsse vor, die sich mit der Nut-zung des Dachraums wenigstens mittelbar befassen und Grundlage für einen Vertrauensschutz sein könnten.

Das Sondereigentum nach dem WEG ist entweder zu Wohnzwecken eingeräumt, das ist das eigentliche Wohnungseigentum, oder zu anderen Zwecken; das Gesetz spricht dann von Teileigentum. Die Zweckbestimmung muß im Grundbuch eingetragen sein.

Daran scheiterte ein Bauherr, der Wohnungseigentum begründen wollte und schon vorher in einer Bauherrenversammlung die Zustimmung für den Ausbau des Dachraumes als Wohnung erzielte. Wegen der offenen Frage, ob der Ausbau des Dachgeschosses behördlich genehmigt werden würde, erfolgte die Eintragung im Grundbuch nur als Teileigentum. In der Folgezeit wurde der Dachboden ausgebaut und als Wohnung genutzt. Dagegen wandte sich nach langen Jahren der Eigentümer der Erdgeschoßwohnung, der diese kürzlich erworben hatte.

Mit Recht, wie das Bayerische Oberste Landesgericht in seinem Beschluß vom 13. Januar 1994 meinte. Im Wohnungsgrundbuch war die Dachgeschoßwohnung noch immer nur als Teileigentum eingetragen; eine Änderung der vertraglichen Zweckbestimmung hätte der Grundbucheintragung bedurft. Die anderen Wohnungseigentümer hätten nur dann keinen Anspruch auf Unterlassung, wenn die einseitig vorgenommene Nutzungsänderung weniger störend sei als die vertraglich vorgesehene. Eine Nutzung zu Wohnzwecken sei jedoch immer gravierender als eine sonstige Nutzung. Der Eigentümer der Dachgeschoßwohnung durfte die Räume daher nicht weiter zu Wohnzwecken nutzen.

Teilungserklärung und Grundbucheintragung sind auch für den Bauherren peinlich genau zu beachten. Anderenfalls droht noch nach Jahrzehnten das böse Erwachen.